Mietertragsperspektiven definieren europäisches Transaktionsgeschehen 2017

04 April 2017

Mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von € 207 Milliarden, dem dritthöchsten Niveau seit 2006, erwies sich das Transaktionsgeschehen in Europa im Jahr 2016 als sehr aktiv. Trotz eines Rückgangs des Gesamtergebnisses um 15 % war 2016 für einige Märkte, nämlich Italien, die Niederlande und Schweden, das bislang stärkste Investmentjahr im Gewerbeimmobiliensegment.

Die Rückgänge der Investitionsvolumina um 31,4 % in UK und 8,7 % in Deutschland, die zusammen für annähernd 55 % des europäischen Gesamtvolumens verantwortlich zeichneten, sind die Verursacher des Rückgangs insgesamt. Die Unsicherheit bedingt durch das EU-Referendum beeinträchtigte das Ergebnis in UK, hatte letztlich jedoch nur geringe Auswirkungen auf Kontinentaleuropa. Wir haben zwischenzeitlich den Punkt im aktuellen Investitionszyklus erreicht, an dem ein Mangel an großvolumigen Qualitätsassets in wichtigen Märkten wie Deutschland und Spanien dort zu einer Abschwächung der Investitionstätigkeit geführt hat und die Investoren versuchen, ihr Kapital anderenorts einzusetzen.

Die Niederlande, Polen und Italien befinden sich noch in früheren Phasen ihrer jeweiligen Zyklen und bieten in einigen Marktsegmenten weiterhin Spitzenrenditen über dem Durchschnittsniveau der europäischen Core-Märkte und damit attraktivere Erträge und Potenzial für weitere Renditekompression, wodurch sie sich als attraktiv erwiesen haben.

Mit einem Investitionsvolumen von € 59,1 Mrd. ist Großbritannien allerdings nach wie vor der größte Gewerbeinvestmentmarkt, gefolgt von Deutschland mit € 52,7 Mrd. Frankreich mit € 27,4 Mrd. und Schweden mit € 14,8 Mrd. Vor dem Hintergrund der zunehmend ungewissen geopolitischen Situation im laufenden Jahr ist davon auszugehen, dass sich der bereits starke Wettbewerb um Spitzenassets in den Core-Märkten nochmals verstärkt, da die Immobilienmärkte in diesen Ländern ein zuverlässiger, transparenter und sicherer Ort sind, um dort auf absehbare Zeit Vermögen anzulegen.

Risiken und Ungewissheit bestehen vor dem Hintergrund der nicht vorhersehbaren Ergebnisse der Wahlen in Frankreich und Deutschland. Dennoch gehen wir davon aus, dass sich die Investoren auf Märkte mit stabilen sozioökonomischen Rahmenbedingungen wie Frankreich, Deutschland, die Benelux-Länder, die nordischen Länder und Österreich konzentrieren und dort sektorübergreifend nach Investitionschancen Ausschau halten, darunter auch nach Assets außerhalb des Spitzensegments sowie Value-Add-Immobilien.

Der zunehmende Wettbewerb um das begrenzte Produktangebot wird unserer Meinung nach dazu führen, dass die Wahl des Landes an Bedeutung verliert und der Fokus künftig mehr auf den Assets selbst liegt. Objektqualität und Mikromarktmerkmale werden die entscheidenden Faktoren bei der Selektion sowohl von Spitzen- als auch Value-Add-Investments in allen Regionen sein.

Die Spitzenrenditen für Core-Assets in den europäischen Gateway-Städten sind seit 2010 rapide zurückgegangen, da Investoren für Immobilien eine neue Rolle in ihren Portfolien gefunden haben und der Wettbewerb um Immobilieninvestments gestiegen ist. Obwohl die Spitzenrenditen in den meisten Lagen auf bzw. unter dem Niveau ihres letzten Tiefststandes liegen, könnte es aufgrund der historisch niedrigen Risikoaufschläge durchaus zu einer weiteren, wenn auch moderaten Renditekompression kommen.

Bedingt durch die begrenzten Aussichten auf signifikantes Kapitalwachstum geht die Suche nicht nur in Richtung Ertrag, sondern es stehen nachhaltige Ertragsströme sowie Märkte und Segmente mit Mietwachstumspotenzial auf der Investorenagenda ganz oben. Für Städte wie Dublin, Madrid und Barcelona sehen wir ein Mietsteigerungspotenzial im Retailsegment, während Dublin, Madrid, Stockholm und Berlin die Städte mit dem größten Mietwachstum im Bürosegment sind.


Die langfristig orientierten Investoren in Europa verlagern ihr Interesse auf alternative Assets mit stabilen Ertragsströmen im Wohnimmobiliensektor. Studentische Wohnanlagen, Gesundheitsimmobilien und Mehrfamilienhäuser werden allmählich institutionalisierter, wenn sie von Experten entwickelt und betrieben werden. In einigen dieser Segmente sind die Spitzenrenditen bereits niedrig, bieten sie doch langfristige Ertragsstabilität und Mietwachstumspotenzial. In Deutschland, den Niederlanden, Frankreich, Spanien, Schweden und Finnland ist das Investitionsvolumen in diesen Marktsegmenten in den vergangenen Jahren bereits signifikant gestiegen, und für 2017 erwarten wir ein weiteres Plus.

Die Perspektiven für die gewerblichen Immobilienmärkte hängen sehr stark von der makroökonomischen Lage ab, und es bleibt abzuwarten, ob das Jahr 2017 unerwartete Erschütterungen in der europäischen Politik- oder Finanzarena bereithält. In jedem Fall sind wir der Meinung, dass Immobilien in Europa sowohl für europäische Investoren ein Thema sein werden, die an weniger volatilen Investments und höheren Erträgen interessiert sind als auch für Übersee-Investoren, denen Diversifizierung wichtig ist.



 
 

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