Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland Q1 2017

06 April 2017

Steigende Verkaufsbereitschaft trifft auf unverändert hohe Nachfrage – Stabilität Deutschlands avanciert zum globalen Verkaufsschlager

  • Umsatzstärkstes Anfangsquartal aller Zeiten – Transaktionsvolumen von mehr als 12,2 Mrd. Euro
  • Angebotssituation entspannt sich, da Eigentümer immer häufiger Buchwertgewinne realisieren wollen
  • Nachfrage unverändert hoch: In unsicherem Umfeld wird deutsche Stabilität von Investoren noch mehr geschätzt
  • Mehrheit der Investoren bleibt auf Core-Immobilien fokussiert – so flossen beispielsweise 2,2 Mrd. Euro in Projektentwicklungen (+ 100 % ggü. Q1-2016)
  • Weiter hohe Aktivität für den Rest des Jahres erwartet – Prognose Transaktionsvolumen 2017: mindestens 50 Mrd. Euro

Der deutsche Gewerbeinvestmentmarkt ist mit einem Rekordumsatz ins Jahr 2017 gestartet. Von Januar bis Ende März wechselten Objekte für insgesamt 12,2 Mrd. Euro den Eigentümer und damit 34 % mehr als im ersten Quartal des Vorjahres. Noch nie zuvor war ein derart starker Jahresauftakt zu beobachten.

Ein wesentlicher Grund für die deutlich anziehende Investmentaktivität ist das im Vergleich zum Vorjahr gestiegene Angebot. „Während die Nachfrage unverändert hoch ist, sind immer mehr Eigentümer zu Verkäufen bereit“, berichtet Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe und ergänzt: „In Folge dessen trifft immer mehr Nachfrage auch auf ein passendes Angebot.“

Insbesondere Investoren, die früh im Zyklus gekauft haben, entscheiden sich immer häufiger für einen Verkauf, um ihre Buchgewinne in Folge der Renditekompression zu realisieren. Ein Beispiel für eine solche Konstellation ist der Verkauf der Coca-Cola-Zentrale in Berlin, die im Jahr 2012 von der Deka für etwa 33 Mio. erworben und nun für mehr als 59 Mio. Euro verkauft wurde.

„Während im letzten Jahr viele Bestandshalter aus mangelnden Reinvestitionsmöglichkeiten noch von einem Verkauf Abstand genommen haben, dürften immer mehr Eigentümer zumindest über einen Verkauf nachdenken. Denn angesichts der in den USA eingeleiteten Zinswende ist klar, dass auch bei den Immobilienrenditen nicht mehr viel Spielraum nach unten besteht und zugleich werden Anlagen am Anleihemarkt wieder interessanter.

Insofern ist auch für den Rest des Jahres von einer hohen Aktivität am Investmentmarkt auszugehen“, blickt Lemli voraus.

Auch viele geschlossene Fonds und insbesondere Private-Equity-Fonds befinden sich im Verkaufsmodus. So haben letztere im ersten Quartal Objekte für insgesamt circa 750 Mio. Euro verkauft und damit etwa doppelt so viel wie im Vorjahresquartal.

Während immer mehr Eigentümer über Verkäufe nachdenken, ist die für Immobilieninvestitionen in Deutschland bereitstehende Kapitalsumme groß. „In einem Umfeld hoher politischer und damit auch ökonomischer Risiken werden Verlässlichkeit und Solidität ein immer wertvolleres Gut und für beides steht Deutschland wie kaum ein anderes Land“, konstatiert Lemli.

Vor dem Hintergrund der bereits auf ein Allzeittief gefallenen Renditen bei zugleich steigenden Anleiherenditen sind für den Rest des Jahres nur noch moderate Rückgänge der Anfangsrenditen bei Gewerbeimmobilien zu erwarten. „Für Investoren, die in der jetzigen späten Phase des Zyklus ankaufen wollen, sind vor allem langfristig stabile und möglicherweise steigende Mieteinnahmen von Bedeutung“, so Matthias Pink, Director und Head of Research bei Savills Germany. Weil solche Mietsteigerungen vor allem an den Büromärkten zu erwarten sind, stehen Büroimmobilien bei vielen Investoren besonders hoch im Kurs. Dementsprechend entfielen auf Büroobjekte 38 % des Transaktionsvolumens im ersten Quartal. Auf den Rängen zwei und drei folgten Handelsimmobilien (23 %) sowie Logistik- und Industrieobjekte (16%).

Die Städte München und Berlin waren in den ersten drei Monaten die mit Abstand umsatzstärksten Investmentstandorte. In der bayerischen Landeshauptstadt wechselten Immobilien für ca. 1,5 Mrd. Euro den Eigentümer (+ 50 % ggü. Q1-16), während die Bundeshauptstadt Investments in Höhe von über 1,4 Mrd. Euro verzeichnete (+ 82 % ggü. Q1-16). Beide Städte weisen die niedrigsten Büro-Leerstandsraten und mithin steigende Mieten auf.

Auf den dritten Rang im Hinblick auf das gehandelte Volumen kam Frankfurt mit einem Investmentumsatz von 787 Mio. Euro. Die jeweils stärksten Zuwachsraten verzeichneten die Städte Köln (+ 281 % ggü. Q1-16 auf 766 Mio. Euro) und Düsseldorf (+ 98 % ggü. Q1-16 auf 518 Mio. Euro).

Da trotz des größeren Angebots vor allem Core-Bestandsobjekt weiterhin Mangelware sind, greifen Investoren immer öfter zum frühzeitigen Erwerb von Projektentwicklungen. So flossen im ersten Quartal etwa 2,2 Mrd. Euro in Projektentwicklungen und damit bereits halb so viel wie im gesamten Vorjahr. Prominente Beispiele für solche Transaktionen sind der Erwerb der Eastside Mall in Berlin und der Ankauf des Highrise One in München.

Der dynamische Jahresauftakt dürfte laut Savills ein Fingerzeig für das Gesamtjahr 2017 sein, da diverse Portfolios, aber auch Großobjekte für die Vermarktung vorbereitet werden oder bereits zum Verkauf stehen. „Weil eine anhaltend hohe Nachfrage auf immer mehr Angebot trifft, dürfte das Transaktionsvolumen in diesem Jahr erneut die Marke von 50 Mrd. Euro überschreiten“, prognostiziert Pink. „Die Risikoaversion vieler Investoren ist jedoch nach wie vor vergleichsweise hoch, so dass große Portfolios mit Beimischung von eher unattraktiven Standorten oder Immobilien häufig nicht den vom Verkäufer avisierten Preis erzielen“, ergänzt Lemli und erwartet: „Stattdessen dürften sich viele Eigentümer für einen Einzelverkauf ihrer Bestände entscheiden oder kleinere, homogene Portfolios schnüren.“


 
 

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