Gewerbeinvestment- und Bürovermietungsmarkt Frankfurt Q1 2017

10 April 2017

Der Brexit sorgt für Phantasie

  • Investmentvolumen um 15 % gegenüber 2016 auf 790 Mio. Euro gestiegen
  • Gekauft werden primär Büros
  • Büroflächenumsatz steigt auch ohne Großabschlüsse auf gut 121.000 m²
  • Große Mietgesuche am Markt

Sowohl am Büroflächen- wie am Investmentmarkt startete Frankfurt mit Zuwachs ins Jahr. Für Belebung und Dynamik sorgen unter anderem Flächengesuche internationaler Investmentbanken auf der Suche nach Alternativstandorten für London.

Büromarkt: Coworking-Anbieter mieten, Investmentbanken suchen
Mit 121.600 m² konnte am Frankfurter Büroflächenmarkt im ersten Quartal ein im Fünf-Jahres-Vergleich überdurchschnittliches Ergebnis erzielt werden. Der im Vergleich zum ersten Quartal 2016 um 5,5 % gestiegene Umsatz wurde ohne einen Abschluss über 10.000 m² erzielt, während es im Vorjahr noch vier Abschlüsse in diesem Segment waren. Dennoch könnten die ersten drei Monate der Auftakt für ein insgesamt überdurchschnittliches Jahr 2017 sein.

„Hatten wir bis vor Kurzem kaum brexitbezogenes Interesse aus London, so gibt es jetzt konkrete Anfragen seitens großer Investmentbanken, die nach Alternativen zu London suchen“, erklärt Benjamin Remy, Director Office Agency und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Frankfurt. „Kein Grund allerdings, die Korken knallen zu lassen, denn Frankfurt steht hier im harten Wettbewerb mit Dublin und Paris.“ Softe Faktoren, die für Investmentbanken jenseits der Qualität der Büroflächen eine Rolle spielen, sind u.a. attraktive Wohnungen, internationale Schulen, luxuriöse Einkaufsmöglichkeiten oder ein metropoles Kulturangebot.

Weitere Flächennachfrage ergibt sich aus größeren Gesuchen von bereits in Frankfurt ansässigen Unternehmen, besonders Banken und Sozietäten. „Ein weiterer zunehmend bedeutsamer Nachfragefaktor ist die Anmietung durch neue Akteure wie Fintechs oder coworking-Anbieter“, betont Niederlassungsleiter Jan Stadelmann. „Dafür steht etwa der Abschluss von wework über 5.000 m² im Junghof.“

Trotz hoher Leerstandsquote im Gesamtmarkt Frankfurt, sind verfügbare Flächen mit modernem / hochwertigem Standard in guten Lagen jedoch deutlich knapper.Interessenten schauen sich nun auch Teilmärkte an, die zu günstigeren Konditionen gleichwertige Angebote vorweisen können. Davon profitieren citynahe Teilmärkte mit guter Anbindung zur City und/oder hochwertiger Ausstattung, wie etwa Niederrad, vor allem aber die City West.

Der Leerstand ist gegenüber dem Startquartal 2016 um 170 Basispunkte auf 8,5 % gesunken. Gleichzeitig ist die Spitzenmiete leicht auf 39 Euro/m² gestiegen und die Durchschnittsmiete um 5 % auf 18,70 Euro/m². Remy erwartet für 2017 einen Umsatz von mindestens 500.000 m², der durch Sondereffekte, wie die Anmietung von Investmentbanken, noch höher ausfallen kann. Zudem sind weiter steigende Mieten und fallende Leerstände absehbar.

Investmentmarkt: Brexit sorgt Einsteiger, Toppreise für Aussteiger
Mit 790 Mio. Euro Umsatz startete auch der Frankfurter Investment mit einem gegenüber dem Startquartal 2016 um 15 % gestiegenen Umsatz ins Jahr 2017. Im Fünf-Jahres-Mittel ist das Ergebnis leicht über dem Durchschnitt. Besonders im Fokus standen Büroimmobilien, die für Dreiviertel des Umsatzes sorgten und damit für 55 % mehr Umsatz, als im ersten Quartal 2016.

Mit verantwortlich für das Interesse an Büroimmobilien sind die Großgesuche in Folge des Brexit. „Frankfurt hat im Vergleich der deutschen Metropolen die höchste Mietvolatilität“, erläutert Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt, die Perspektive der Investoren.

„Gewinnt Frankfurt an Bedeutung als internationales Finanzzentrum erwarten die Investoren deutlich steigende Mieten und Wertsteigerungen.“ Das würde den Bieterwettbewerb zusätzlich forcieren. Da im ersten Quartal Abschlüsse über 100 Mio. Euro sowie größere Portfolio-Verkäufe fehlten, war der Umsatzanteil internationaler Investoren jedoch übersichtlich.

Value-add- und opportunistische Käufer setzen darauf, dass von dem zunehmenden Interesse auch die etablierten B-Lagen und Backoffice-Standorte profitieren. „Wir erwarten daher im Laufe des Jahres mehr Kaufaktivitäten etwa an der Theodor-Heuss-Allee oder in Teilmärkten wie Niederrad“, so Schmid. Immer mehr kaum marktgängige Büroimmobilien werden zudem zur Umnutzung zu Wohnraum gekauft.

Die Spitzenrendite für Büros hat sich durch die weiter wachsende Nachfrage in den vergangenen zwölf Monaten um 20 Basispunkte auf 3,8 % reduziert, während die Spitzenrendite für Geschäftshäuser bei 3,5 % verharrt.

Diese Preise sorgen allerdings auch für neue Angebote am Markt. „Viele Bestandshalter nutzen diese Phase des Marktzyklus zur Portfoliobereinigung“, erklärt Stadelmann. „Aber auch Investoren, die erst vor einigen Jahren gekauft haben, möchten schon Buchgewinne realisieren.“ Ein Beispiel ist der Verkauf des Büroensembles Signaris durch BNP REIM nach nur vier Jahren Haltedauer. Für das Jahr 2017 sind daher die Voraussetzungen für einen erneut überdurchschnittlichen Investmentumsatz gegeben.


 
 

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