Gewerbeinvestment- und Bürovermietungsmarkt Hamburg Q1 2017

11 April 2017

Starker Jahresauftakt am Büromarkt – Steigende Dynamik am Investmentmarkt in Sicht

  • Investmentumsatz schrumpft um 31 % auf 633 Mio. Euro
  • Spitzenrendite für Büros und Geschäftshäuser sinkt auf 3,6 %
  • Uni, Stadt und Coworking sind die größten Mieter
  • Flächenumsatz steigt um 40,7 % auf 152.000 m²

Auf den ersten Blick weisen Büroflächen- und Investmentmarkt in Hamburg in entgegengesetzte Richtungen: der Büroflächenmarkt macht einen Sprung um über 40 % und der Investmentmarkt schrumpft um über 30 %. Doch am Investmentmarkt zeichnet sich ein wachsendes Angebot für den andauernden Nachfrageüberhang ab.

Bürovermietung: Neue Arbeitsplatzkonzepte und Interimsanmietungen sorgen für Umsatz
Mit über 152.000 m² Umsatz – knapp 41 % mehr, als im Startquartal 2016 – setzt der Büroflächenmarkt im ersten Quartal den Trend für das Jahr 2017. „Die Nachfragestruktur ist so diversifiziert, wie noch nie“, beobachtet Stefan Marburg, Regional Director und bei Savills verantwortlich für das Bürovermietungsgeschäft in Hamburg. Drei der fünf größten Abschlüsse sind temporäre Anmietungen. So bezieht die Universität Hamburg 19.700 m² im Überseering 35, während der Philosophenturm auf dem Universitäts-Campus modernisiert wird. Der drittgrößte Abschluss im zurückliegenden, ersten Quartal erfolgte durch den Coworkingflächenanbieter WeWork, der 7.200 m² im Hanse Forum am Axel-Springer-Platz in der City mietete. Auch die Unternehmen selbst mieten zunehmend Flächen zur Integration neuer Arbeitsplatzkonzepte an.

„Nach der Finanzkrise haben viele Unternehmen grundsätzliche Entscheidungen zur Flächenerweiterung oder zum Umzug aufgeschoben, um abzuwarten, wie nachhaltig der Aufschwung ist“, erläutert Marburg. „Sie haben interne Flächenressourcen ausgeschöpft und in der Nachbarschaft gemietet. Jetzt ist das Vertrauen in die Konjunktur da und die Entscheidungsträger suchen oft höherwertige Büros und imagefördernde Lagen, um den Ansprüchen ihrer Mitarbeiter gerecht werden zu können.“

Diese Nachfrage wird durch Neubauprojekte nicht abgedeckt. So sind die 145.000 m², die 2017 auf den Markt kommen, weitgehend vergeben. Und das absehbare Neubauvolumen der Jahre 2018 und 2019 liegt bei jeweils lediglich 80.000 m². Gleichzeitig ist der Leerstand auf 5,1 % gefallen und wird im Laufe des Jahres die 5 %-Hürde unterschreiten. Konsequenz höherer Anforderungen, gestiegener Baukosten, der Präferenz zentraler Lagen und der zunehmenden Flächenknappheit besonders in der City und die City Süd sind gestiegene Mieten. Die Spitzenmiete kletterte leicht auf 25,50 Euro/m². Die Durchschnittsmiete liegt bei 14,60 Euro/m².

„Der Markt braucht wieder ein Ventil, wie es ehedem die Hafencity war“, so Marburg und verweist auf das Elbbrückenquartier. Potenzial bieten jedoch auch die citynahe Spalding- oder Nordkanalstraße in der City Süd. Hier kann sich Marburg Solitäre mit bis zu 30 Geschossen vorstellen, die das Mietsegment 16 bis 19 Euro/m² bedienen. Den Flächenumsatz sieht Marburg Ende 2017 bei über 500.000 m².

Investmentmarkt: Umsatz sinkt – und die Rendite auch
Mit 633 Mio. Euro ist der Umsatz am Hamburger Investmentmarkt im ersten Quartal um 31 % gegenüber dem Vergleichszeitraum 2016 zurückgegangen. „Gefühlt ist es allerdings genau umgekehrt“, sagt Sascha Hanekopf, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Hamburg. „Es kommt aktuell unheimlich viel Produkt auf den Markt.“

So bereinigen institutionelle Investoren ihre Portfolios. Einige Marktteilnehmer  haben ihre Businesspläne aus ihren Ankäufen  nunmehr erfüllt und möchten demonstrieren, dass sie Gewinne realisieren können. Core-Immobilien allerdings bleiben rar, denn deren Eigner sind meist bereits institutionelle Investoren, die aktuell ohnehin gerade sehr viel Kapital unterzubringen haben. „Auch Value-add ist kaum noch da“, betont Hanekopf. „Denn Hamburg hat vergleichsweise wenig volatile Lagen – etwa jenseits der Stadtgrenzen, wie es sie in München, Frankfurt oder Düsseldorf gibt.“

So blieben Investments im dreistelligen Bereich die Ausnahme. Lediglich der Verkauf des Radisson blu Hotel an einen norwegischen Investor wurde im ersten Quartal in diesem Preissegment verbucht. Mit dieser und noch einer weiteren Transaktion war das Hotelsegment die Assetklasse mit dem zweithöchsten Umsatz – knapp hinter Büroimmobilien mit einem Anteil von 43 % und deutlich vor Einzelhandel mit 17 %. Die erzielten Preise etwa für die Zeise-Studios in Ottensen oder das Fleetoffice in der City-Süd illustrieren einerseits die wachsende Attraktivität von Stadtteillagen und andererseits die weiter sinkenden Renditen. So sank die Spitzenrendite gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 40 Basispunkte auf 3,6 %. Bei Geschäftshäusern gab die Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf ebenfalls 3,6 % nach.

„In Stadtteillagen wie Ottensen, Altona, Barmbek oder Bergedorf suchen Investoren besonders Produkte im Segment 15 bis 20. Mio. Euro“, erklärt Hanekopf. Um eine höhere Rendite zu erzielen weichen Investoren zudem auf Gewerbeparks oder Mischnutzungen aus. Auch perspektivisch erwartet Hanekopf mehr Umsatz östlich der City – in Hammerbrook/City Süd oder an den Elbbrücken, wo die ersten Grundstücke bereits vergeben sind.

 
 

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