Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt Berlin - 1. Halbjahr 2017

11 Juli 2017

Mietsteigerungen bestimmen das Geschehen am Vermietungs- und am Investmentmarkt 

  • Spitzenmiete steigt um 3,5 % auf 29,80 Euro/m² – weitere Steigerungspotenziale vorhanden
  • Leerstandsrate sinkt bis Jahresende auf 2 %
  • Gewerbetransaktionsvolumen ist mit fast 2,8 Mrd. Euro ggü. dem Vorjahr um 54 % gestiegen 
  • Spitzenrendite für Büroobjekte bei nur noch 3,1 % – 30 Basispunkte unter dem 1. Quartal

Die Hauptstadt überzeugt erneut auf ganzer Linie – sowohl am Vermietungs- als auch am Investmentmarkt. Während das Gewerbetransaktionsvolumen das des Vorjahreszeitraums in den Schatten stellte, stieg auch die Spitzen- und Durchschnittsmiete auf Rekordniveau.

Bürovermietung: Flächenfertigstellungsvolumen steigt in den nächsten Jahren deutlich, Nachfrageüberhang bleibt aber vorerst bestehen
Berlin ist die Stadt der vielen Gesichter und der Rekorde. Ob „Tech City“, Gründermetropole oder Stadt der Zukunft – hier gibt es nur eine Richtung und die geht nach oben. Dieser Aufwärtstrend spiegelt sich auch am Bürovermietungsmarkt wieder: Während die Spitzenmiete ggü. dem 1. Quartal um 3,5 % auf 29,80 Euro/m² und damit innerhalb von drei Jahren um mehr als ein Drittel stieg, legt die Durchschnittsmiete um 4,9 % zu und erzielt damit einen Wert von 17,10 m² – rund 25 % mehr als noch 2014. Mit diesem signifikanten und in Europa vermutlich ziemlich einmaligen Mietwachstum setzt sich die Spreemetropole im bundesweiten Vergleich an die Spitze. Demgegenüber steht eine Leerstandsrate, die ein Rekordtief von 2,5 % erreicht hat und bald die 2 %-Marke knacken wird.

„Angesichts der aktuellen wie zukünftigen geringen Flächenverfügbarkeit werden sich die Mietpreise auch weiterhin erhöhen – bis zum Jahresende rechnen wir mit einer Spitzenmiete von 31 Euro/m²“, prognostiziert Christian Leska, Managing Director Office Agency bei Savills in der Hauptstadt. „Berlin ist Bieter- statt Mietermarkt – dessen sind sich die Eigentümer bewusst. Sie gewähren immer weniger Incentives und können sich aufgrund der Vielzahl an Interessenten gewissermaßen ihren Wunschmieter aussuchen. Dabei geht es nicht immer nur um die Bonität, sondern manchmal auch um Branchenzugehörigkeit.“

Etablierte Start-ups und Unternehmen aus der Tech-Branche haben diesbezüglich immer bessere Karten, da diese mittlerweile über einen guten finanziellen Background verfügen und hoch angesehen sind.

Bei einer Kombination aus steigenden Mieten, einer Leerstandsquote auf Rekordtief und einem limitierten Angebot an freien Flächen haben jedoch nicht nur Mieter das Nachsehen. Auch der Flächenumsatz fällt mit 438.000 m² im 1. Halbjahr dieses Jahres etwas geringer aus als im Vorjahreszeitraum (- 6,1 %). Zwar kommen im Laufe des Jahres noch 210.700 m² neue Bürofläche auf den Markt und das Fertigstellungsvolumen in den Folgejahren steigt auf 246.900 bzw. über 400.000 m², jedoch wird dies nicht ausreichen, um dem Nachfrageüberhang gerecht zu werden. „Zum einen sind schon jetzt rund 82 % der 2017 entstehenden Projektentwicklungen vorvermietet“, so Leska. „Zum anderen konkurrieren Büro-Bauvorhaben aktuell mit anderen Nutzungen wie Hotels, Studentenwohnheimen oder Mikrowohnanlagen, zumindest dort wo verschiedene Nutzungen möglich sind.“

Investmentmarkt: Kürzere Haltedauern und immer frühzeitigere Ankäufe von Projektentwicklungen
So stark wie der Jahresauftakt des Berliner Investmentmarktes war, ging es auch im 2. Quartal 2017 weiter, sodass innerhalb der ersten sechs Monate ein Transaktionsvolumen von 2,78 Mrd. Euro erzielt werden konnte – 54 % mehr als im gleichen. Grund dafür waren vor allem größere Einzelverkäufe wie zum Beispiel der Kauf der East Side Mall, der Ankauf des Zalando-Campus für rund 196 Mio. Euro durch den südkoreanischen Asset-Manager Capstone, der Verkauf der früheren Vattenfall-Zentrale in der Puschkinallee an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben sowie der Erwerb des EightFloors für 175 Mio. Euro durch die Allianz. Diverse in Vorbereitung befindliche Großverkäufe deuten auf ein ebenfalls sehr umsatzstarkes 2. Halbjahr hin.

„Der kontinuierliche Zuzug in die Hauptstadt, die sich positiv entwickelnden Wirtschafts- und Fundamentaldaten auf der einen und der Flächenmangel bei vielen Nutzungsarten auf der anderen Seite lässt Berlin in den Augen vieler Investoren als die europäische Boomstadt erscheinen“, erläutert J. Philipe Fischer, Director National Investment Germany bei Savills. „Sowohl das Spektrum der nach Anlagemöglichkeiten suchenden Investoren sowie der Nutzungsarten ist daher mittlerweile so breit gefächert wie in keinem anderen deutschen Markt.“ Während etwa 63 % des Transaktionsvolumens auf Büroobjekte entfielen, machten Handelsimmobilien rund 20 % und Mischobjekte über 7 % aus. Berliner Gewerbeimmobilien sind weiterhin sowohl bei in- als auch bei ausländischen Investoren heißbegehrt.

Während deutsche Käufer für 55 % des Transaktionsvolumens verantwortlich zeichneten, entfielen 45 % auf ausländische Akteure. Was die Käufergruppen angeht, waren Asset- und Investmentmanager mit einem Anteil von fast 44 % am Ankaufsvolumen im ersten Halbjahr die aktivste Käufergruppe. Spezialfonds trugen zu über 18 % des Investmentvolumens bei und auch Versicherungen und Pensionskassen sowie Private-Equity-Fonds machten jeweils etwa 7 % aus. Die absehbaren weiteren Mietsteigerungen sind weiterhin eine der größten Motivationen für einen Gewerbeimmobilienkauf in Berlin. „Neben Core-Objekten stehen vor allem solche Immobilien im Fokus, in denen sich die Mieteinnahmen perspektivisch deutlich steigern lassen“, konstatiert Fischer. „Vor allem bei Value-Add-Objekten gibt es allerdings eine deutliche Diskrepanz zwischen der Erwartungshaltung der Investoren im Hinblick auf die Produktverfügbarkeit und dem tatsächlichen Angebot.“

In der aktuellen Marktphase ist zudem zu beobachten, dass viele Eigentümer ihre Objekte kürzer im Bestand halten als ursprünglich geplant um die zum Teil massiven Wertsteigerungen als Folge der starken Renditekompression zu realisieren. „Die Strategie, günstig einzukaufen und zeitnah gewinnbringend wieder zu verkaufen, dürfte angesichts der bereits deutlich gefallenen Renditen zukünftig jedoch kaum noch in dieser Form funktionieren“, erwartet Fischer.

Aktuell liegt die Spitzenrendite für Büroobjekte bei nur noch 3,1 % und damit 30 Basispunkte unter dem Vorquartal. Zukünftig dürfte sich die Renditekompression spürbar verlangsamen, so dass dem Heben von Mietsteigerungspotenzialen in den Kalkulationen der Bieter eine immer relevantere Rolle zukommt. Ein weiterer Trend am Berliner Markt ist der Umstand, dass viele Investoren zu immer früheren Ankäufen von Projektentwicklungen bereit sind um sich frühzeitig begehrte Core-Produkte zu sichern, Beispiele aus jüngster Vergangenheit sind etwa der Kauf der EightFloors oder des Cube am Hauptbahnhof. Auch einige Lagen außerhalb des S-Bahn-Rings rücken zunehmend in den Fokus.

Ein Beispiel für einen solchen Standort mit deutlichem Zukunftspotenzial ist Adlershof. „Die sich entwickelnde Urbanität sowie der Neubau des Allianz-Sitzes dürften dem Areal perspektivisch weiter Auftrieb geben und spätestens nach Inbetriebnahme des neuen Hauptstadtflughafens wird die südöstliche Entwicklungsachse eine erhebliche Dynamisierung erfahren“, so Fischer.

 
 

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