Logistik- und Industrieinvestmentmarkt Deutschland H1-2017

04 September 2017

Megadeals sorgen für Rekordvolumen am Investmentmarkt

  • Transaktionsvolumen übersteigt mit rund 5,1 Mrd. Euro bereits nach dem 1. Halbjahr 2017 das Ganzjahresniveau 2016 um 8 % (4,7 Mrd. Euro)
  • Logicor-Deal und Verkauf des Hansteen-Portfolios treiben Umsatz nach oben
  • Renditen werden im Spitzensegment bis zum Jahresende unter die 5 %-Marke sinken

Der deutsche Investmentmarkt für Logistik- und Industrieimmobilien legte 2017 einen Rekordstart hin: Insgesamt wurden in den ersten sechs Monaten dieses Jahres Objekte für 5,1 Mrd. Euro gehandelt – ein Anstieg von 155 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und bereits jetzt mehr als das Gesamtvolumen 2016. Markttreiber war das Logistiksegment, auf das mit 4,6 Mrd. Euro über 90 % des Umsatzes entfallen. Grund hierfür sind neben den durchgehend positiven Rahmendaten die zwei Megadeals des laufenden Jahres. Auf dem zweiten Rang liegt der Verkauf des Hansteen-Portfolios an Blackstone und M7 für über 970 Mio. Euro, der mit Abstand größte europäische Deal war der Erwerb des Logicor-Teilportfolios durch den chinesischen Staatsfonds China Investment Corporation (CIC) für ca. 2 Mrd. Euro bezogen auf den Deutschland-Anteil des Portfolios. Gegenüber dem Anstieg auf dem Logistikmarkt ging das Transaktionsvolumen von Industrieimmobilien und Gewerbeparks um 34 bzw. 43 % zurück.

„Die Dynamik am Investmentmarkt ist ebenso wie die Nachfrage der Investoren ungebrochen – das Angebot dementsprechend knapp. Zusammen mit den kapitalmarkt- und realwirtschaftlich bedingten Voraussetzungen sind dies die Gründe für die erneut gefallenen Renditen. Bis zum Jahresende wird im Spitzensegment voraussichtlich die 5 %-Marke unterschritten“, sagt Matthias Pink, Director / Head of Research Germany bei Savills. Realwirtschaftlich lassen sich folgende Entwicklungen festhalten: Die Warenex- und -importe nehmen weiter zu, die Beschäftigtenzahl steigt und auch der Online-Handel verzeichnet anhaltend hohe Wachstumsraten.

Die Mieten bleiben demgegenüber noch unverändert, werden aber mittelfristig steigen. Spitzenreiter ist nach wie vor München: Hier liegt der Höchstwert bei knapp 7 Euro/m² und der Mittelwert bei 5 Euro/m² – dies ist in Berlin und Köln Maximum. „Neben der Miete und den Personalausgaben ist der Preis für Energie ein weiterer wichtiger Posten für Logistikimmobilien und deren Standortwahl“, erklärt Peter Salostowitz, Geschäftsführer beim Beratungsunternehmen IndustrialPort, das den Logistik- und Industrieinvestmentmarkt in Deutschland gemeinsam mit Savills analysiert. „Die Nebenkosten, die sich aus den reinen Handelspreisen für Strom, Energiesteuern, -abgaben, -umlagen und Netzentgelten zusammensetzen, schwanken jedoch stark zwischen einzelnen Regionen.“ Insgesamt haben sich die Energiekosten in den letzten fünf Jahren um bis zu 15 % erhöht – Tendenz steigend. Während der durchschnittliche Kilowattpreis in Nordrhein-Westfalen beispielsweise bei maximal 15,80 Cent/kWh liegt, fallen in Mecklenburg-Vorpommern und Brandenburg Kosten von bis zu 21 Cent/kWh an. Bei einer mittelgroßen Logistikimmobilie kann das eine Differenz von bis zu 100 Euro/MWh bedeuten. Bei einem jährlichen Verbrauch von 1.000 MWh beliefen sich die Ausgaben auf 100.000 Euro pro Jahr.

„Obwohl die Nachfrage das Angebot nach wie vor deutlich übersteigt, fokussieren sich die konservativen Investoren weiterhin auf Objekte und Lagen hoher Qualität. Diese Investoren zahlen lieber einen höheren Preis, anstatt ihre Anforderungen an Lage- und Objektqualität zu senken“, erklärt Bertrand Ehm, Director und bei Savills verantwortlich für Industrial Investments. „Deshalb rechnen wir auch noch mit weiteren Renditerückgängen im Spitzensegment.“

Marktüberblick Logistik- und Industrieimmobilien Deutschland Q2 2017 (PDF)

Über IndustrialPort
IndustrialPort ist ein unabhängiges Beratungsunternehmen mit der klaren Fokussierung auf die Lager-, Logistik- und  Produktionsimmobilie sowie den dazu gehörigen Büroflächen und deren Standorte. Grundlage der Beratungstätigkeit ist eine umfassende Datenbank mit allen wesentlichen und kostenbeeinflussenden Informationen über Industrieimmobilien.

IndustrialPort verfolgt einen wissenschaftlich begründeten Ansatz. Die daraus resultierenden, indizierten Aussagen werden kombiniert mit jahrelanger Berufserfahrung in den unterschiedlichsten Bereichen der Immobilienwirtschaft. Durch diese einmalige  Konstellation können individuelle Marktwertermittlungen, Analysen und Prognosen zu einzelnen Hallenflächen, Standorten oder auch Märkten und  Branchen erstellt werden.

Die zweite Dienstleistung des Unternehmens ist Deutschlands umfangreichster Online-shop zu allen werttreibenden Parametern rund um die Hallenimmobile und deren Standorten. In diesen fließen - neben eigenen Daten -  in Kooperation mit den führenden Unternehmen der Branche ermittelte Daten wie Energie-, Sanierungs-, Lebenszyklus, FM- oder Personalkosten ein.
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