Wohnimmobilienmarkt Deutschland

06 März 2018

Investoren suchen richtigen Rendite-Risiko-Mix – Umland der Metropolen als Hidden Champions

  • Vermieter und Investoren profitieren weiterhin von ausgesprochen guten Fundamentaldaten, ein Trendwechsel ist nicht in Sicht
  • Auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten erweitern einige Investoren ihren Suchradius – doch unterbewertete Standorte gibt es kaum noch
  • Das hohe Potenzial der Umlandregionen deutscher Metropolen ist von Investoren noch weitgehend unerkannt
  •  Vier von sieben Umlandregionen wuchsen schneller als die Kernstadt – in drei Regionen stiegen sogar die Angebotsmieten schneller

Eine gestiegene Bevölkerungszahl, höhere Haushaltseinkommen und eine Arbeitslosenquote auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereinigung: Die Rahmenbedingungen am deutschen Wohnimmobilienmarkt sind laut dem neuesten Wohnungsmarktbericht des international tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmens Savills für Eigentümer und Investoren weiterhin exzellent. „Es ist auch nicht absehbar, dass sich dieses Umfeld deutlich verschlechtern dürfte“, prognostiziert Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills. In vielen Städten ist eine spürbare Entspannung an den Mietwohnungsmärkten nicht in Sicht. Vermieter bleiben damit an vielen Standorten in einer starken Verhandlungsposition.

Savills sieht für Investoren allerdings angesichts des knappen Angebots durchaus Herausforderungen. „Unter den Großstädten gibt es schon heute keine Geheimtipps mehr und fast überall ist der Bieterwettstreit entsprechend stark“, berichtet Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany. Das gelte vor allem in den A-Städten. Im vergangenen Jahr rückten aber auch andere Städte verstärkt in den Fokus der Investoren. In der Folge gibt es aktuell kaum noch unterbewertete Städte. Selbst an Standorten mit negativer Bevölkerungsprognose fielen die Renditen deutlich. Unter den 22 Städten, in denen es zwischen 2015 und 2017 Renditerückgänge von über 150 Basispunkten gab, waren 18 Städte mit negativen Bevölkerungsprognosen. Beispiele hierfür sind die Städte Salzgitter und Brandenburg an der Havel.

„Zu Unrecht weitgehend vernachlässigt werden hingegen die Umlandregionen der sieben A-Städte“, sagt Schenk. Vieles spricht dafür, dass Metropolregionen künftig noch attraktiver werden. Die Kernstädte scheinen jedoch an ihre Wachstumsgrenzen zu stoßen, was perspektivisch zu verstärkten Wanderungen ins Umland führen dürfte. Vor allem die engeren Pendlerverflechtungsbereiche sollten von steigenden Stadt-Land-Wanderungen profitieren. Berlin und München beispielsweise verlieren bereits seit 2005 kontinuierlich Einwohner ans Umland. Zuletzt wuchs die Bevölkerung in vier der sieben Umlandregionen stärker als in den Kernstädten.

„Auch am Mietwohnungsmarkt des Umlandes herrschen für Investoren attraktive Bedingungen“, berichtet Schenk. Zwischen 2014 und 2017 stiegen die durchschnittlichen Angebotsmieten im Umland von Frankfurt (+ 11 %), Hamburg (+ 10 %) und Stuttgart (+ 17 %) stärker als in den Kernstädten. In Köln und München entwickelten sie sich etwa im Gleichklang. Ein weiteres Plus für Investoren ist der vergleichsweise niedrige Wettbewerb. Obwohl in den Umlandregionen sogar etwas mehr Menschen leben als in den Kernstädten, lag das Transaktionsvolumen 2017 im Umland bei etwa einem Zehntel des Volumens der Kernstädte.

Anlagemöglichkeiten für institutionelle Investoren sind gegeben: 44 Prozent der Wohnungen im Umland liegen in Mehrfamilienhäusern. „Ein Blick über die Stadtgrenzen hinaus könnte sich für Investoren demnach als vielversprechend erweisen“, sagt Nemecek. 

Marktbericht Wohnimmobilien Deutschland - März 2018 (PDF)

 
 

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