Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in München H1-2018

09 Juli 2018

Münchens Investoren und Büromieter setzen vermehrt auf Forwarddeals

  • Trotz Nachfrageüberhang wurde 12 % mehr Bürofläche ggü. dem Vorjahr umgesetzt
  • Die Leerstandsquote liegt bei 2,8 % und wird sich weiter der 2 %-Marke annähern
  • Transaktionsvolumen steigt um 36 % auf 2,76 Mrd. Euro ggü. dem Vorjahreszeitraum
  • Forwarddeals rücken in den Fokus der Nutzer und Investoren

Am Münchener Markt wurde im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sowohl mehr Bürofläche umgesetzt als auch ein höheres Gewerbetransaktionsvolumen erzielt – und dies trotz Nachfrageüberhangs. Möglich war dies auch durch mehr Projektanmietungen und Forwarddeals.

Büromarkt: Nachfrageüberhang erschwert die Flächensuche
Der Büromarkt in Bayerns Landeshauptstadt befindet sich im Aufwind. Obwohl die Nachfrage das Angebot weiterhin übersteigt, konnte 2018 in den ersten sechs Monaten 12 % mehr Fläche umgesetzt werden als im Vorjahreszeitraum. Dementsprechend ist die Leerstandsquote noch einmal um 20 Basispunkte gesunken und liegt jetzt bei 2,8 %. „Büroflächen werden in München immer mehr zur knappen Ressource, sodass es bereits wieder möglich ist, Sockelleerstand und zum Abriss vorgesehene Gebäude wieder zu vermarkten“, sagt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office. Infolge dieser Flächenknappheit sind die Mietpreise weiter gestiegen. Innerhalb der letzten 12 Monate wuchs die Spitzenmiete um 3 % und die Durchschnittsmiete um 6 %.

Durch den Nachfrageüberhang gestaltet sich die Flächensuche für Interessenten immer schwieriger. Viele sind geneigt, sich die Fläche im Erfolgsfall langfristig zu sichern. Auch Nutzer, die im Bestand verlängern, müssen häufig eine Anpassung der Miete an das Marktniveau hinnehmen. „Aufgrund der derzeitigen Marktsituation sehen wir heute bereits Abschlüsse in Objekten, deren Bau noch nicht begonnen hat oder die noch keine Baugenehmigung erhalten haben. Diese Flächen sind gleichzeitig auf dem Investmentmarkt als Forwarddeal attraktiv“, so Jungnickel. Die angespannte Marktsituation gilt zwar insbesondere für die zentralen Münchener Lagen, doch wirkt sich diese ebenfalls auf periphere Standorte wie beispielsweise Aschheim, Garching oder Martinsried aus.

Eine Entspannung der Lage auf dem Büroflächenmarkt ist zurzeit nicht absehbar. Zwar wird in diesem und den nächsten beiden Jahren mit jeweils 260.000 m² bis 270.000 m² mehr neue Bürofläche an den Markt kommen als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (200.000 m²). Dies wird jedoch nicht ausreichen, um die Nachfrage zu decken. „Die Leerstandsquote wird sich bis zum Jahresende noch weiter der Marke von 2 % annähern. Auch die Mietpreise werden im weiteren Jahresverlauf noch deutlich steigen“, prognostiziert Jungnickel.

Investmentmarkt: Der Trend geht in Richtung Forwarddeals
Der Münchener Investmentmarkt blickt auf ein erfolgreiches erstes Halbjahr 2018 zurück: Trotz des Nachfrageüberhangs stieg das Gewerbetransaktionsvolumen um mehr als ein Drittel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum auf 2,76 Mrd. Euro. Das ist das Resultat einer erhöhten Anzahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich – doppelt so viele wie 2017. Unter den Megadeals waren vor allem Büroobjekte und Mischnutzungsquartiere. Unter anderem gehörte hierzu der Kauf der Büroprojektentwicklung "Atlas" im neuen Werksviertel. „Dieser Kauf steht exemplarisch für einen Trend in der Münchener Investmentlandschaft", erläutert Michael Gail, Associate Director und Teamleader Investment Munich bei Savills. „Solche Forwarddeals spiegeln die aktuelle Marktsituation wider. Investoren wollen und müssen frühzeitig agieren, denn das Angebot wird geringer und die Konkurrenz größer."  

Innerhalb des Mittleren Rings ist kaum Produkt verfügbar. Investoren müssen bei Objekten, die an den Markt kommen, mindestens das 30-Fache zahlen. Für Michael Gail erreicht die Preisspirale für Büroobjekte nun das Ende der Fahnenstange: „Angesichts des erreichten Niveaus von 2,9 % Nettoanfangsrendite für Spitzenbüroobjekte ist hier mit keinen weiteren signifikanten Rückgängen zu rechnen." Aufgrund des verknappenden Angebots steigt auch das Interesse an Objekten in peripheren Lagen. Des Weiteren können hier noch etwas höhere Renditen erzielt werden. Beispielsweise in Aubing sind zu moderateren Preisen um die 5 % Rendite möglich.

Für das zweite Halbjahr erwartet Savills ein ebenso starkes Ergebnis. „Das Transaktionsvolumen in den nächsten Monaten dürfte den bisherigen Zahlen in nichts nachstehen. Viele Deals befinden sich in der Pipeline. Zudem erwarten wir, dass sich der ein oder andere Projektentwickler noch von seinem Projekt trennen wird und sich der Trend der Forwarddeals fortsetzt", fasst Gail zusammen.

 

 
 

Allgemeine Anfragen

Berlin

 

Hauptansprechpartner

Nico Jungnickel

Nico Jungnickel

Director / Head of Munich Office
Office Agency

München

+49 89 427 292 114

 

Michael Gail

Michael Gail

Associate Director / Teamleader Investment Munich
Investment

München

+49 89 427 292 213