Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Frankfurt Q4 2018

09 Januar 2019

Niedrigstes Flächenfertigstellungsvolumen trifft auf höchstes Transaktionsvolumen

  • Flächenumsatz mit 618.000 m² 13 % unter dem Vorjahreswert
  • Leerstandsquote sinkt auf 7,0 %
  • Transaktionsvolumen von 8,9 Mrd. Euro für 2018 stellt bundesweiten Allzeit-Rekord dar

Geringes Flächenfertigstellungsvolumen auf dem Frankfurter Büromarkt lässt Angebotsreserven schrumpfen und zwingt Nutzer zu noch langfristigerem Planen, während auf dem Investmentmarkt Megadeals für noch nie dagewesene Rekordumsätze sorgen.

Büromarkt: Wachsender Flächenbedarf, begrenzte Angebotsreserve
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt schließt das Jahr 2018 mit einem Flächenumsatz von 618.000 m² ab und damit mit einem Rückgang von 13 % im Vergleich zum Vorjahr. Dennoch lag dieser Wert 28 % über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre mit ca. 481.000 m².

Zugleich belief sich das Flächenfertigstellungsvolumen auf lediglich knapp 70.000 m² – dies ist der niedrigste Wert seit 2008 und weit unter dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre (180.000 m²). Die Konsequenz aus hoher Nachfrage und stagnierendem Flächenbestand: Ein Rückgang des Leerstandes im Jahresverlauf um ca. 150.000 m² auf 7,0 %. Niedriger war die Leerstandsquote zuletzt während des New-Economy-Hypes zwischen 1999 und 2001.

Legt man den durchschnittlichen Flächenumsatz der letzten drei Jahre zugrunde und setzt ihn in Relation zum aktuellen Leerstand, dann ergibt sich eine rechnerische Angebotsreserve von nur noch knapp 1,5 Jahren. Aus Nutzersicht ist die Situation in Frankfurt damit zwar entspannter als in den anderen Top-Städten Deutschlands, allerdings ist eine weitere Verknappung absehbar. Von dem prognostizierten Flächenfertigstellungsvolumen, das sich in diesem Jahr auf etwa 170.000 m² beläuft, ist bereits die Hälfte vorvermietet. Hinzu kommt, dass sich aktuell weitere Großgesuche am Markt befinden und davon auszugehen ist, dass das Beschäftigungswachstum in der Finanzmetropole anhalten und zu weiterem Flächenbedarf führen wird.
„Für Unternehmen mit großem Flächenbedarf heißt es nun noch früher in die Planung zu gehen. Größere Nutzer auf der Suche nach zentral gelegenen Räumlichkeiten wissen inzwischen um die lange Vorlaufzeit und planen entsprechend langfristig. Auch drei Jahre Restlaufzeit bei einem aktuellen Mietvertrag sind für diese Nutzer keine Ruhepolster mehr. Auch im mittleren Größensegment und in weniger zentralen Lagen wird der notwendige Vorlauf für eine Neuanmietung größer – bisher lag dieser typischerweise zwischen acht und zwölf Monaten.

Vorausschauende Mieter mit hohen Ansprüchen an die Fläche agieren besser deutlich früher, zumal die Mieten gerade für hochwertige Büros zunächst noch kräftig steigen dürften“, sagt Benjamin Remy, Director Office Agency bei Savills in Frankfurt.

Die Spitzenmiete stieg im letzten Jahr um nur rund 1 % auf 40,50 Euro/m². In 2019 wird der Anstieg wahrscheinlich deutlich höher ausfallen – Savills prognostiziert ein Wachstum auf 43,00 Euro/m².

Investmentmarkt: Große Transaktionen sorgen für deutschen Allzeit-Rekord
Der Frankfurter Investmentmarkt konnte das Jahr 2018 mit einem sensationellen Ergebnis abschließen. Allein im zweiten Halbjahr wurden knapp 6 Mrd. Euro umgesetzt, was fast dem Ergebnis für das gesamte Jahr 2017 entspricht. Insgesamt belief sich das Transaktionsvolumen für 2018 auf gut 8,9 Mrd. Euro, was nicht nur das bundesweit höchste Ergebnis ist, sondern auch einen Allzeit-Rekord einer deutschen Stadt bedeutet. Unter Einbeziehung des Umlandes wurden sogar weit über 10 Mrd. Euro umgesetzt, womit ein Sechstel des gesamtdeutschen Investmentumsatzes des letzten Jahres allein auf die Metropolregion Frankfurt entfällt.

Im Fokus der Investoren standen dabei insbesondere Büroimmobilien. Fast das komplette Transaktionsvolumen für das vergangene Jahr entfiel auf diese Assetklasse (86 %). Dementsprechend stark vertreten ist Frankfurt auch auf der Liste der bundesweit größten Büroimmobilienverkäufe im letzten Jahr. Die vier größten Verkäufe von Einzelobjekten fanden allesamt in der Bankenmetropole statt – darunter der Omniturm (ca. 700 Mio. Euro), das Trianon (ca. 670 Mio. Euro) und der Eurotower (ca. 530 Mio. Euro). Allein in den Top 10 der größten Transaktionen 2018 ist Frankfurt insgesamt sechs Mal vertreten. Dagegen hat es keine andere Stadt mehr als ein Mal auf die Liste geschafft.

Obwohl sich der Anteil einheimischer Investoren mit 51 % nur knapp unter dem bundesweiten Wert (56 %) bewegt, ragt Frankfurt insbesondere beim Anteil asiatischer Investoren heraus. Fast jeder fünfte investierte Euro kann für das Jahr 2018 Anlegern aus Fernost zugeordnet werden. Sie sind damit fast gleichauf mit den europäischen Investoren (exklusive Deutschland), die auf einen Anteil von 23 % kommen. Auf die nordamerikanischen Marktakteure entfällt hingegen lediglich ein Anteil von 7 %. „Frankfurt scheint sich mehr und mehr als deutscher Hotspot für asiatische Investoren zu etablieren. In den letzten fünf Jahren haben sie bereits mehr als 3 Mrd. Euro in der Stadt investiert. Sie bleiben auch künftig eine wichtige Kapitalquelle“, sagt Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt. „Sie finden hier die Volumina und Marktliquidität, die sie suchen. Auch die Direktverbindungen vom Frankfurter Flughafen zu mehreren asiatischen Standorten spielen dabei eine wichtige Rolle.“

Durch den Run auf Büroimmobilien konnten die Anfangsrenditen im Jahreserlauf 2018 nochmals gedrückt werden, wenngleich nicht mehr in dem Maße wie im Jahr zuvor. Die Spitzenrendite ging um weitere 20 Basispunkte auf 2,9 % zurück und liegt damit nun gleichauf mit der in Berlin und München. „Kurzfristig ist gerade bei B-Objekten und/oder B-Lagen noch ein weiterer leichter Rückgang der Renditen möglich, insgesamt haben wir aber vermutlich die Talsohle erreicht“, so Jan Stadelmann, Director und Head of Frankfurt Office bei Savills. „Die Kapitalwerte werden im nächsten Jahr aufgrund des zu erwartenden Mietwachstums voraussichtlich trotzdem noch steigen, aber bei Weitem nicht mehr mit dem Tempo der letzten Jahre. Dies stellt einerseits ein günstiges Umfeld für Eigentümer dar, die ihre Objekte schon länger halten, um Gewinne mitzunehmen, andererseits dürfte die Aussicht auf weiteres Mietwachstum nach wie vor viel Geld nach Frankfurt locken. Die Vorzeichen bleiben insofern auch für das Jahr 2019 äußerst positiv, wenngleich der rekordhohe Umsatz des vergangenen Jahres sicherlich nicht erneut erreicht werden wird.“

 
 

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