Handelsinvestmentmarkt Deutschland 2018

07 Januar 2019

Premiere – Fachmarktzentren-Rendite niedriger als Shopping-Center

  • Warenhausfusion, Boulevard-Portfolio und „das Schloss“ – trotz Top-Transaktionen sinkt das umgesetzte Handelsimmobilienvolumen um 10 % gegenüber dem Vorjahr
  • Fachmarktzentren (4,0 %) erstmals mit geringerer Spitzenrendite als Shopping-Center (4,2%)
  • Für 2019 steigende Renditen, sinkende Preise und leichter Rückgang des Transaktionsvolumens prognostiziert

Das Transaktionsvolumen auf dem Handelsinvestmentmarkt belief sich im Gesamtjahr 2018 trotz einiger Megadeals auf knapp 13 Mrd. Euro und lag damit 10 % unter dem Vorjahreswert. Zwar konnte die Assetklasse demzufolge mit einem Marktanteil von rund 21,5 % am Gesamtgewerbetransaktionsvolumen ihren zweiten Platz hinter den Büroimmobiliensegment verteidigen, jedoch handelt es sich hierbei auch um den niedrigsten prozentualen Anteil im aktuellen Zyklus. Durchschnittlich lag dieser in den vergangenen fünf Jahren bei 26 %. Zurückzuführen ist dies u. a. auf die gesunkene Transaktionsanzahl und eine stärkere Zurückhaltung der Investoren.

„Erwartungsgemäß konnte 2018 nicht an die Dynamik des Vorjahres anknüpfen, trotzdem konnten auf der Preisebene Rekordergebnisse erzielt werden, wenn die Einzelhandelsimmobilien präzise auf das Anlageprofil des jeweiligen Investors zugeschnitten waren. Hierunter fallen Kriterien wie Berlin als Standort, langfristig gesicherte Lebensmittelmittelanker sowie geringere Textilanteile im Branchenmix“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Germany bei Savills. „Die anhaltende Diskussion um disruptive Veränderungen im Einzelhandel hat dazu geführt, dass Investoren deutlich mehr Zeit für die Ankaufsprüfung aufwenden und detailliertere Analysen im Hinblick auf die Zukunftsfähigkeit der Einzelstandorte erstellen“, ergänzt Jennifer Güleryüz, Consultant Research bei Savills.

Insgesamt waren Geschäftshäuser mit einem Anteil von 41 % am Handelsimmobilientransaktionsvolumen das umsatzstärkste Teilsegment. Aufgrund der Fusion von Karstadt und Kaufhof, das einen Umsatz von 1,84 Mrd. Euro ausmachte, rangierten Kauf-/Warenhäuser mit 17,5 % auf dem zweiten Platz, gefolgt von Fachmarktzentren (16 %) und Shopping-Centern (11 %).

Abgesehen von Kauf-/Warenhäusern (+ 88 %) waren Geschäftshäuser mit 5,33 Mrd. Euro zudem das einzige Teilsegment, welches gegenüber dem Vorjahr zulegen konnte (+3 %).

Neben der Warenhaus-Fusion gehörten der Verkauf des Boulevard-Portfolios der BMO Real Estate Partner, das Geschäftshausensembles am Leipziger Platz, das für rund 300 Mio. Euro an BMO ging, sowie „das Schloss“ in Berlin, das für 255 Mio. Euro veräußert wurde, zu den größten Deals des Jahres.
Letztere war auch Treiber für die Spitzenrendite. „Während die Spitzenrendite für Shopping-Center in den letzten Monaten bei 3,9 % lag, wurde diese durch sogenannte ,Juwelen‘ wie ,das Schloss‘ geschmeichelt“, berichtet Krechky. In den letzten drei Monaten ist die Spitzenrendite für Shopping-Center jedoch um 30 Basispunkte auf 4,2 % angestiegen. Die Spitzenrendite für Fachmarktzentren gab hingegen um 20 Basispunkte nach und liegt mit 4,0 % nun erstmals unter der für Shopping-Center. Geschäftshäuser in den Top-7-Märkten gaben im gleichen Zeitraum um 10 Basispunkte auf 3,0 % nach.

Mit einem Anteil von knapp 29 % am Einzelhandelstransaktionsvolumen waren Offene Spezialfonds die aktivste Käufergruppe, gefolgt von Immobilien AGs/REITs mit über 25 % und sonstigen Asset-Managern mit 14 %. Waren es in der Vergangenheit insbesondere internationale Investoren, die im Rahmen von Portfoliotransaktionen auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt aktiv waren, überwogen 2018 heimische Investoren. Insgesamt stammt mit 65 % der Großteil der Käufer aus Deutschland (Fünf-Jahres-Durchschnitt: 54 %).

Immobilien AGs/REITs und Offene Spezialfonds gehörten mit jeweils 16 % bzw. 12 % ebenso zu den wichtigsten Verkäufergruppen, daneben spielten Projektentwickler (14 %) und Sonstige Asset-Manager (21 %) eine bedeutende Rolle. Mit 46 % zeichneten auch auf Verkäuferseite nationale Anleger für den Großteil der Abschlüsse verantwortlich, Investoren aus Nordamerika rangieren mit 33 % dicht dahinter, was jedoch der Warenhausfusion geschuldet ist.

„Wir gehen jedoch davon aus, dass 2019 mehr internationales Kapital nach Deutschland fließen wird. Die damit einhergehenden Renditeanforderungen werden zu einem zunehmenden Interesse an Immobilien mit Wertsteigerungspotential führen“, prognostiziert Krechky abschließend.


 
 

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