Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Köln Q4 2018

08 Januar 2019

Produktmangel trifft auf ungenutzte Potenziale

  • Durch umsatzstarkes Schlussquartal konnte ein Büroflächenumsatz von 306.000 m² erzielt und das Vorjahr übertroffen werden
  • Die Leerstandsquote sank 2018 um 90 Basispunkte auf 3,9 %
  • Transaktionsvolumen verzeichnet einen Rückgang um 12 % auf 1,9 Mrd. Euro
  • Bürospitzenrendite sinkt um 20 Basispunkte auf 3,5 %

Das geringe Flächenfertigstellungsvolumen macht sich sowohl auf dem Bürovermietungs- als auch auf dem Gewerbeinvestmentmarkt der Rheinmetropole bemerkbar. Trotzdem konnte ein höherer Büroflächenumsatz verzeichnet werden, während der Produktmangel die Investmentaktivitäten ausbremste.

Büromarkt: Hoher Konkurrenzdruck durch geringe Produktpipeline
Ein besonders umsatzstarkes Schlussquartal sorgte dafür, dass der Kölner Bürovermietungsmarkt mit einem guten Ergebnis das Jahr 2018 abschließen konnte. In der Summe konnten insgesamt 306.000 m² Bürofläche umgesetzt werden – ein Plus von 4 % gegenüber dem Vorjahr. Ebenfalls merklich gestiegen ist das Mietniveau in der Dommetropole: Innerhalb eines Jahres legte die Spitzenmiete um 5,0 % auf 23,00 Euro/m² zu, die Durchschnittsmiete stieg um 4,9 % auf aktuell 14,90 Euro /m². Dieses deutliche Wachstum beruht vor allem auch darauf, dass das Angebot an zur Verfügung stehender Bürofläche nicht mit der stetig wachsenden Nachfrage mithalten kann.

Im Bestand steht dem Kölner Markt immer weniger freie Fläche zur Verfügung. So sank die Leerstandsquote innerhalb des letzten Jahres um 90 Basispunkte auf 3,9 %. Insgesamt stehen rund 300.000 m² Bürofläche leer, was in etwa dem Wert entspricht, der innerhalb eines Jahres in Köln an Bürofläche umgesetzt wird.

Das Fertigstellungsvolumen lag 2018 deutlich unter dem Durchschnitt der letzten 5 Jahre (92.000 m²): Lediglich rund 54.000 m² kamen an neuer Bürofläche hinzu – das entspricht dem niedrigsten Wert seit 2011. Für 2019 und 2020 stehen dagegen bereits 106.000 m² bzw. 129.000 m² in der Pipeline, jedoch sind auch diese Flächen stark nachgefragt und bereits zu etwa 71 % (2019) bzw. 63 % (2020) vorvermietet. „Potenziell gibt es in Köln jedoch einige weitere Projekte, die auf die Zusage eines großen Mieters warten, sodass die notwendige Vorvermietungsquote für einen Baubeginn erfüllt ist“, erklärt Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln. Hierbei handelt es sich insbesondere um Projekte im rechtsrheinischen Teil Kölns oder auch in Ossendorf.

Problematisch sind diese Marktentwicklungen insbesondere für Nutzer, die im mittleren Flächensegment bis zu 3.000 m² suchen: Sie und ihre Flächenanforderungen sind zu klein, um diese ausstehenden Projekte anzustoßen. Daher sind sie auf Alternativen im Bestand bzw. auf noch freie Flächen in Projekten angewiesen, die derzeit bereits realisiert werden. „Hier ist jedoch der Konkurrenzdruck oftmals so groß, dass Vermieter aufgrund der hohen Nachfrage mit mehreren Mietinteressenten parallel verhandeln und sich praktisch einen Mieter aussuchen können“, so Löseke. „Die üblicherweise gewährten Incentives fallen zunehmend geringer aus, da sich die Interessenten gegenseitig mit höheren Mietpreisen und längeren Laufzeiten überbieten.“ Vielmehr vergeben einige Vermieter keine Verlängerungsoptionen mehr an die Nutzer, da sie auf höhere Mieteinnahmen nach Ablauf eines Vertragsverhältnisses spekulieren. Mangels Alternativen im Bestand bleibt einigen Mietern vermehrt nur noch das Ausweichen auf Flexible Workspaces.

Eine Entspannung dieser Marktsituation ist auch 2019 bisher nicht abzusehen – vielmehr ist mit einem weiter sinkendem Leerstand und steigenden Mieten für das kommende Jahr zu rechnen.

Investmentmarkt: Produktmangel lässt Transaktionsvolumen schrumpfen
In 2018 verzeichnete der Kölner Investmentmarkt im Vergleich zum Vorjahr eine geringere Anzahl an großvolumigen Abschlüssen im dreistelligen Millionenbereich. Die Folge: Ein Rückgang des Transaktionsvolumens um 12 % auf 1,9 Mrd. Euro. „Zwar interessieren sich immer mehr Investoren für den Kölner Markt, der Mangel an verfügbarem Produkt verhinderte jedoch ein höheres Umsatzergebnis“, erklärt Elmar Wirths, Director / Head of Cologne Office bei Savills.

Trotzdem war ein herausragender Deal im vergangenen Jahr vertreten: Der Verkauf der Projektentwicklung Cologneo I in Mühlheim – ein gemischt genutztes Quartier, das Wohnen, Büro, Einzelhandel, Hotel und Kita umfasst – an Swiss Life für 241,5 Mio. Euro. „Ein solch hohes Investment in eine Projektentwicklung im rechtsrheinischen Bereich durch einen großen institutionellen Käufer hätte man vor ein paar Jahren noch nicht gesehen“, kommentiert Wirths.

Mit einem Anteil von gut einem Fünftel am gesamten gewerblichen Transaktionsvolumen konnten Handelsimmobilien an Fahrt dazu gewinnen. Zum Vergleich: Der Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag bei 12 %. Im Wesentlichen ist dieser Anstieg auf den Zusammenschluss von Karstadt und Kaufhof zurückzuführen und dem damit verbundenen Erwerb des Kaufhofs in der Hohen Straße.

Während die Spitzenrendite für Geschäftshäuser unverändert bei 3,6 % blieb, ist das Preisniveau für Büroimmobilien im Laufe des Jahres nochmal leicht gestiegen – die Bürospitzenrendite sank innerhalb der letzten zwölf Monate um 20 Basispunkte auf 3,5 %.
„Eigentlich geht man davon aus, dass Spitzen-Faktoren in Höhe des 28,5-fachen für Top-Produkte im Bereich der Kölner Büroimmobilien kaum noch zu übertreffen sind – dennoch sehen wir in Einzelfällen für 2019 hier auch noch mehr Potential“, prognostiziert Wirths abschließend.


 
 

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