Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Düsseldorf Q4 2018

09 Januar 2019

Leichte Mietsteigerungen und höchstdynamisches Investmentgeschehen

  • Jahresendergebnis von 2017 wird mit Flächenumsatz von 332.000 m² leicht übertrumpft
  • Bei Ausweitung der Suchprofile auf Randlagen haben große Flächennachfrager eine Vielzahl an Möglichkeiten – sowohl im Bestand als auch in Projektentwicklungen
  • 3,4 Mrd. Euro Transaktionsvolumen markieren ein erneutes Rekordjahr
  • Acht Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich

Während eine solide Ausgangslage am Bürovermietungsmarkt die Umsätze in der Rheinmetropole moderat wachsen lässt, sucht das Jahresendergebnis auf dem Investmentmarkt seinesgleichen.

Büromarkt: Moderates Mietwachstum bei sinkendem Leerstand
Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt schließt mit einem leichten Plus das Jahr 2018 ab. Insgesamt wurde ein Flächenumsatz von 332.000 m² erzielt und damit das Vorjahresergebnis um 2,2 % übertroffen. Dabei ist die Leerstandsquote innerhalb der vergangenen zwölf Monate um 50 Basispunkte auf 6,9 % zurückgegangen – dies entspricht einer Flächenreserve von etwas mehr als 520.000 m². „Das Angebot an verfügbaren Büros dürfte im weiteren Jahresverlauf insbesondere im CBD und innenstadtnahen Lagen noch weiter sinken und sich der 6 %-Marke annähern. Trotzdem bietet der Markt Nutzern, die zusammenhängend mehrere Tausend Quadratmeter suchen, noch eine gute Auswahl – vorausgesetzt es werden periphere Teilmärkte, deren Infrastruktur und Anbindung gut sind, mit in das Suchspektrum einbezogen“, so Dennis Meyerhoff, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in der Rheinmetropole. „Im Größensegment zwischen 800 und 1.500 m² sowie der Preisklasse zwischen 16,00 und 18,00 Euro fällt das Flächenangebot jedoch deutlich geringer aus. Zielgruppen sind hier allem voran Anwälte, Steuerberater und mittelständische Unternehmen.“

Während die Mietsteigerung in der Spitze mit einem Plus von 1,9 % auf aktuell 27,50 Euro/m² relativ moderat ausfiel, legte der durchschnittliche Quadratmeterpreis mit 3,2 % auf 16,00 Euro etwas stärker zu. „Hier sehen wir noch Wachstumspotenzial: Die Spitzenmiete wird voraussichtlich auf über 28,00 Euro/m² steigen, bei der Durchschnittsmiete gehen wir von einer Zunahme um gut 1 % aus“, so Meyerhoff weiter.

Die abnehmenden Flächenreserven stärken die Position der Eigentümer von Objekten in Top-Lagen zunehmend. „Wir beobachten, dass Incentives im aktuellen Marktumfeld zur Mangelware gehören und nur noch in bestimmten Lagen, beispielsweise mit höherem Leerstand, gewährt werden“, konstatiert Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf Office bei Savills. „Einige Vermieter betrachten auch die Vergabe von Verlängerungsoptionen als eine Art von Incentive.“

In den kommenden Jahren wird sich die Lage trotz eines relativ hohen Fertigstellungsvolumens wahrscheinlich nur bedingt entspannen. 2019 werden mit knapp 130.000 m² zwar erstmals so viel Bürofläche fertiggestellt wie seit 2010 nicht mehr (Fünf-Jahres-Durchschnitt: 80.000 m²), jedoch sind davon bereits knapp 70 % vorvermietet.

Investmentmarkt: Von einem Rekordjahr zum nächsten
Düsseldorf übertrifft sich selbst: Mit 3,4 Mrd. Euro blickt der Investmentmarkt erneut auf ein Rekordjahr zurück und kann die vorherige Spitzenmarke, die mit mehr als 2,8 Mrd. Euro bereits alles in den Schatten stellt, nochmals knacken. Insgesamt wird damit ein Plus von knapp einem Fünftel generiert. Zu diesem Ergebnis beigetragen haben acht Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich, darunter der Verkauf der IKB-Zentrale. des Infinity Office und des Fürst & Friedrich, die allesamt von Savills vermittelt wurden. Büroimmobilien zeichneten demnach auch für einen Anteil von 72 % am gesamten Gewerbetransaktionsvolumen verantwortlich.

„Im Vergleich zu Berlin oder München können Investoren am Düsseldorfer Markt noch etwas günstiger einkaufen, ohne dass die wirtschaftlichen Aussichten im Vergleich zu den übrigen Top-Märkten schlechter wären“, so Stefan Mellies, Director Investment bei Savills in Düsseldorf.

Bei dem nun erreichten Renditeniveau sieht Mellies aber das Ende der Kompression erreicht. Innerhalb eines Jahres sind die Spitzenrenditen deutlich gesunken, und zwar stärker als in den anderen Top-7-Märkten: Für Büroimmobilien um 40 Basispunkte auf 3,3 %, für Geschäftshäuser um 50 Basispunkte auf 3,1 %.
Der Anteil deutscher Investoren lag im vergangenen Jahr bei fast 70 % und damit deutlich über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von rund 55 %. Bei sieben der zehn größten Transaktionen kamen die Käufer aus der Bundesrepublik.

„Das Investoreninteresse ist nach wie vor sehr groß, sodass die Anzahl der Deals weiter hochgehalten und für ein dynamisches Marktgeschehen gesorgt wird. Da aber nicht mehr so viele Big Tickets im Markt sind, bleibt abzuwarten, ob das Transaktionsvolumen das Niveau des Vorjahres erreichen kann“, hält Mellies abschließend fest.


 
 

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