Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in München Q4 2018

09 Januar 2019

Umdenken auf Nutzerseite, Großdenken aus Investorensicht

  • Münchener Büroflächenumsatz kratzt an der 1-Mio.-Marke
  • Leerstandsquote sinkt um 90 Basispunkte auf 2,4 %
  • Rückgang des Transaktionsvolumens um 8 % ggü. dem Vorjahr
  • Mietwachstum von rund 5 % prognostiziert

Der hohe Nachfragedruck am Nutzermarkt treibt den Flächenumsatz abermals nach oben. Weniger Kaufabschlüsse im Segment unter 100 Mio. Euro ließen das Transaktionsvolumen im vergangenen Jahr hingegen schrumpfen.

Büromarkt: Hoher Flächenumsatz lässt den Leerstand weiter sinken und die Mieten weiter steigen
München beendet das Jahr 2018 mit einem Rekordflächenumsatz von 983.000 m² und übertrifft das Vorjahresergebnis so noch mal um 6,8 %. Insgesamt entfielen 10 % des Volumens auf Eigennutzer. „Die Nachfrage nach Büroflächen am Münchener Markt ist enorm hoch, was sich im dem außerordentlich hohen Flächenumsatz niederschlägt“, berichtet Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills, und fügt hinzu: „Die Mietpreise sind in der Folge deutlich angestiegen und werden ihren Aufwärtstrend in 2019 noch beschleunigt fortsetzen.“

Während die Spitzenmiete binnen des letzten Jahres um 2,8 % auf 36,50 Euro/m² zulegte, stieg die Durchschnittsmiete sogar um 8,8 % auf einen Quadratmeterpreis von 18,50 Euro. Dies passiert auch vor dem Hintergrund eines immer geringer werdenden Flächenangebots: Waren Ende 2017 noch 3,3 % der Büroflächen verfügbar, standen mit 550.000 m² aktuell nur noch 2,4 % leer. „Für Mieter ist es in den vergangenen zwölf Monaten nochmals schwieriger geworden, passende Räumlichkeiten zu finden. Von dieser Entwicklung profitieren derzeit jedoch Flächen mit Standort- oder Ausstattungsnachteilen, die angesichts der angespannten Marktlage ebenfalls Abnehmer finden. Objekte, die eine ungünstige infrastrukturelle Anbindung aufweisen, werden aber auch weiterhin eher selten in Betracht gezogen und demnach auch nicht vom Aufwärtstrend beim Mietniveau positiv beeinflusst“, berichtet Jungnickel weiter.

Die Vorvermietungsquote von Projektentwicklungen ist ebenfalls Ausdruck des hohen Nachfragedrucks. Während noch im Bau befindliche Flächen früher etwa zwei Jahre vor Fertigstellung die ersten Mietverträge aufwiesen, finden jetzt immer mehr Anmietungen bereits vor Baubeginn, d. h. etwa drei bis vier Jahre vorher, statt. Dies wird sich auch in 2019 nicht ändern: Die Neubaupipeline ist mit 270.000 m² zwar nochmals leicht größer als im Vorjahr, der Vorvermietungsstand fällt mit knapp drei Viertel aber auch hier entsprechend hoch aus. „Wir gehen zudem davon aus, dass die Leerstandsquote im weiteren Jahresverlauf weiter leicht sinken und sich der Marke von 2 % annähern wird. Die Mieten dürften dabei in der Spitze und im Durchschnitt um mehr als 5 % steigen“, prognostiziert Jungnickel abschließend.

Investmentmarkt: Rückgang des Transaktionsvolumens trotz mehr Megadeals
Trotz des ungebrochen starken Investoreninteresses für Gewerbeimmobilien im vergangenen Jahr war zum zweiten Mal in Folge ein Rückgang des Transaktionsvolumens im Münchener Stadtgebiet auf 4,8 Mrd. Euro zu verzeichnen – damit eine Abnahme um 8 % gegenüber dem Vorjahr. „Zwar haben mehr Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich stattgefunden als im Vorjahr, wie zum Beispiel der Verkauf des Oskar für 390 Mio. Euro“, erläutert Michael Gail, Associate Director und Teamleader Investment Munich bei Savills, und fügt hinzu: „Allerdings hat die Transaktionsaktivität im Segment unter 100 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahr deutlich nachgelassen.“ Waren es in 2017 noch rund 50 Deals im Segment zwischen 20 und 100 Mio. Euro, so hat sich diese Zahl im vergangenen Jahr nahezu halbiert. Gleich geblieben ist hingegen die Investmentaktivität im Münchener Umland: Hier wurde in 2018 mit 850 Mio. Euro ähnlich viel investiert wie im Vorjahr.

Die Bürospitzenrendite von 2,9 % befand sich im vergangenen Jahr in einer Seitwärtsbewegung, während die Spitzenrendite für Geschäftshäuser um 40 Basispunkte auf 2,5 % gefallen ist. „Eine weitere Abwärtstendenz bei den Renditen wird es sehr wahrscheinlich nicht geben“, blickt Michael Gail in die Zukunft. Investoren setzen daher in ihren Kalkulationen vor allem auf die prognostizierte Mietpreissteigerung.

 
 

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