Spotlight - Eigentümerstruktur am deutschen Wohnungsmarkt

06 März 2019

Wem gehören die Mietwohnungen in Deutschland? Mit dieser Frage setzt sich Savills im neuen Spotlight auseinander. Neben regionalen Unterschieden bei der Eigentümerstruktur an den Mietwohnungsmärkten werden die größten Wohnungseigentümer Deutschlands vorgestellt und dem Berliner Markt wird ein eigenes Kapitel gewidmet.

Deutschland, (nicht überall) ein Mietwohnungsland
Laut den Ergebnissen des Zensus, auf die Savills primär zurückgreift, werden deutschlandweit rund 52 % aller Wohnungen zur Miete angeboten. Doch Deutschland ist nicht überall ein Mietwohnungsland: Während in den kreisfreien Städten rund 65 % aller Wohnungen zur Vermietung angeboten werden, liegt der Anteil in den Landkreisen im Durchschnitt nur bei 40 %. „In den saarländischen Landkreisen Merzig-Wadern und St. Wendel wird sogar nur etwa jede vierte Wohnung vermietet“, berichtet Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills, und fasst zusammen: „In über der Hälfte aller deutschen Kreise dominiert selbstgenutztes Wohneigentum.“ Die höchsten Mietwohnungsanteile finden sich vor allem in ostdeutschen Städten wie Rostock und Potsdam, aber auch in den Metropolen Berlin, Frankfurt und Hamburg.

Mietwohnungen gehören vor allem Privatpersonen
In Deutschland befinden sich die Mietwohnungen zu etwa zwei Dritteln im Eigentum von Privatpersonen. Ein weiteres Fünftel des Mietwohnungsbestandes gehört der Öffentlichen Hand und Genossenschaften. Auf privatwirtschaftliche Unternehmen entfallen damit nur etwa 2,7 Mio. Mietwohnungen bzw. rund 13 %, womit sie eine vergleichsweise geringe Bedeutung haben. Hierbei gibt es aber deutliche regionale Unterschiede. „In 177 von 401 Landkreisen und kreisfreien Städten befinden sich mindestens 80 % aller Mietwohnungen in Gebäuden im Eigentum von Privatpersonen oder Eigentümergemeinschaften“, erläutert Schenk. Keine andere Eigentümergruppe kommt in einem Kreis auf Marktanteile von mehr als 50 %, woran die starke Fragmentierung der Eigentümerstruktur deutlich wird.

Privatwirtschaftliche Unternehmen: Häufig im Fokus, fast nirgends dominierend
Immobilienfonds, Immobilien-AGs und ähnliche privatwirtschaftliche Akteure stehen in der Diskussion um die vielerorts angespannten Wohnungsmärkte oftmals im Fokus. Sie sind aber nur in 31 Kreisen Eigentümer von mehr als einem Fünftel aller Mietwohnungen. „In 71 % aller Kreise kommen privatwirtschaftliche Unternehmen nur auf einstellige Marktanteile“, analysiert Schenk. Privatwirtschaftliche Unternehmen konzentrieren sich vornehmlich auf die kreisfreien Städte, in denen ihre Bestände im Mittel rund 14,5 % aller Mietwohnungen umfassen. In den Landkreisen liegt ihr mittlerer Marktanteil hingegen nur bei 6,6 %.

Sechs Cluster zur Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen
Um die Relevanz privatwirtschaftlicher Unternehmen in verschiedenen Mietwohnungsmärkten zu messen, hat Savills sechs Cluster gebildet. Sie reichen vom „Cluster 1 – Höchste Bedeutung“ bis zum „Cluster 6 – Sehr geringe Bedeutung“.

Es zeigt sich, dass die Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen in einigen wenigen Kreisen überdurchschnittlich hoch ist. Im aus 32 Kreisen bestehenden „Cluster 1“ kommen sie beispielsweise auf einen durchschnittlichen Marktanteil von 24 %. Etwa 57 % aller in Deutschland gelegenen Mietwohnungen dieser Eigentümergruppe liegen hier. Allein etwa 660.000 Wohnungen entfallen dabei auf die Städte Berlin, München und Hamburg.

Vor allem in ländlichen Kreisen in Süddeutschland, Rheinland-Pfalz, Hessen und im Saarland haben privatwirtschaftliche Unternehmen dagegen überwiegend eine geringe Bedeutung. „Die Kreise, die eine geringe Präsenz privatwirtschaftlicher Unternehmen aufweisen, dürften auch für interessierte institutionelle Investoren nur wenige Anlageoptionen bei Bestandsimmobilien bieten“, meint Schenk und begründet: „Der Aufbau eines Portfolios über den Erwerb von Wohnungen aus der Hand vieler Privatpersonen ist theoretisch zwar möglich, in der Praxis jedoch recht kompliziert und mit hohen Transaktionskosten verbunden. Theoretisch zählen auch die Bestände der Öffentlichen Hand und von Wohnungsgenossenschaften zum investierbaren Bestand in einem Kreis, allerdings ist die Verkaufsbereitschaft dieser Eigentümer momentan überwiegend sehr gering oder gar nicht gegeben.“

Die größten Wohnungseigentümer Deutschlands
Aus der kleinteiligen und regional sehr unterschiedlichen Eigentümerstruktur am Mietwohnungsmarkt stechen allerdings einige wenige große Eigentümer hervor. Laut Recherche von Savills verfügen deutschlandweit 25 Eigentümer über Bestände von rund 30.000 Wohnungen oder mehr. „Zusammen gehören diesen 25 Eigentümern über 1,9 Mio. Mietwohnungen. Damit halten sie etwa 8 % bis 9 % aller Mietwohnungen in Deutschland“, konstatiert Schenk. Unter den größten Eigentümern befinden sich lediglich neun privatwirtschaftliche Unternehmen. Allerdings gehören sieben dieser Privatunternehmen zu den zehn größten Wohnungseigentümern in Deutschland.

Die Eigentümer der Berliner Mietwohnungen
Auch für den oftmals besonders im Fokus stehenden Berliner Wohnungsmarkt hat Savills die Eigentümerstruktur untersucht. „Im Vergleich zum bundesdeutschen Durchschnitt sind in der Hauptstadt überdurchschnittlich viele Mietwohnungen in der Hand von professionellen Eigentümern“, erklärt Schenk. So befindet sich etwa jede sechste deutsche Mietwohnung im Eigentum privater Unternehmen in Berlin. Doch auch die Bedeutung von Genossenschaften und insbesondere der Öffentlichen Hand ist in Berlin überdurchschnittlich hoch. Insgesamt konnte Savills 180 namentlich bekannten professionellen Eigentümern etwa 828.500 Mietwohnungen zuordnen. Das sind schätzungsweise 91 % jener Berliner Mietwohnungen, die sich nicht in der Hand von Privatpersonen oder von Eigentümergemeinschaften befinden. Hiervon entfallen 327.000 Wohnungen auf die sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften. Der derzeit größte Wohnungseigentümer in Berlin ist jedoch die Deutsche Wohnen, die im Großraum Berlin über etwa 115.000 Wohnungen verfügt. Zweitgrößter privatwirtschaftlicher Akteur ist Vonovia mit circa 44.000 Wohnungen. Auf den Rängen drei bis fünf der größten privaten Eigentümer kommen ADO Properties, Covivio und Akelius.

Spotlight Wohnungsmarkt Deutschland - März 2019 (PDF)

 
 

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