Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Köln Q1 2019

08 April 2019

Der frühe Vogel fängt den Wurm – Nutzer und Investoren müssen rechtzeitig auf die Suche gehen

  • 83.400 m2 Flächenumsatz stellt das stärkste 1. Quartal seit 2015 dar
  • Zunehmender Konkurrenzdruck bei einer Leerstandsquote von 3,6 %
  • Mit 532 Mio. Euro zweitbester Jahresauftakt seit 2014 am Investmentmarkt
  • Einzelhandelsimmobilien zeichnen für 50 % des Transaktionsvolumens verantwortlich

Die Nachfrage am Kölner Bürovermietungsmarkt ist ungebrochen hoch, doch mangelnde Flächenverfügbarkeiten und ein hohes Maß an Nettoabsorptionen führen dazu, dass es noch nie so wenig Auswahlmöglichkeiten für Mieter gab. Gleichzeitig werden Investoren immer häufiger weit vor Fertigstellung aktiv.

Büromarkt: Keine Entspannung für die Nutzer in Sicht
Die Dynamik aus dem letzten Jahr konnte mit in das erste Quartal genommen werden und führte zu einem Flächenumsatz von 83.400 m2 – der beste Jahresanfang seit 2015 und ein Plus gegenüber dem Vorjahresquartal (61.600 m²) von 35,5 %. Eine Ursache für die ungebrochen hohe Nachfrage: „Unternehmen expandieren oder ziehen neu in die Dommetropole. Über 90 % der Anfragen resultieren aus Vergrößerungen“, erläutert Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln und ergänzt: „Nicht selten handelt es sich bei den Anmietungen um reine Nettoabsorptionen im Markt. Bestes Beispiel sind Co-Working-Spaces.“ Hohe Zuzüge und Neueröffnungen der Anbieter verstärken den Druck auf den Markt, denn diese mieten hochwertige Flächen zu Höchstpreisen in den Top-Lagen an, gleichzeitig gibt es aber keine Altflächen, die freigegeben werden.    

Der Wettbewerb zwischen den Nutzern steigt. „Jeder Nutzer hat einen Nebenbuhler. Um Flächen zu finden müssen Mieter bonitätsstark sein, langfristige Verträge bieten und sich dabei dennoch mit den Wettbewerbern messen. Daher sind Interessenten vermehrt dazu bereit, Kompromisse hinsichtlich des Mietpreises und der Qualität der Flächeneinzugehen“, weiß Löseke.

Entsprechend der erhöhten Nachfrage auf dem Markt ist der Leerstand im 1. Quartal weiter rückläufig und rangiert derzeit auf einem Niveau von 3,6 %, was einem Rückgang von 30 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal entspricht. Ein Grund hierfür ist mitunter das unterdurchschnittliche Fertigstellungsvolumen des vergangenen Jahres mit lediglich 53.938 m². In 2019 wird das Fertigstellungsvolumen zwar wieder über den Fünfjahresdurchschnitt (etwa 94.000 m²) auf rund 127.900 m² wachsen, jedoch liegt die Vorvermietungsquote bereits heute bei 67 %. Dementsprechend wird der Leerstand auch im aktuellen Jahr nur moderat entlastet werden.  

Die niedrige Leerstandsquote und der starke Flächenumsatz sorgen somit erneut für einen Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten in Köln. Die Spitzenmiete stieg das dritte Jahr in Folge und liegt derzeit bei 24,90 Euro/ m² und damit 8,3 % über dem Wert des vierten Quartals 2018 sowie 13,7% über dem des gleichen Vorjahreszeitraums. Die Durchschnittsmiete entwickelt sich synchron und steigt auf 15,00 Euro/ m². Damit ist sie um 0,7 % höher als im Vorquartal und um 3,4% höher als noch vor einem Jahr. „Die Vermieter sehen sich in einer guten Verhandlungsposition, wissen um die Tatsache, dass die Auswahlmöglichkeiten für die Suchenden noch nie so gering waren und schrauben die Mieten entsprechend nach oben. Dies betrifft nicht nur die Innenstadt: Auch in Randlagen wie Ehrenfeld und Ossendorf sind zwischenzeitlich die Preise innerhalb der letzten fünf Jahre um 30 – 40 % gestiegen.“ Vermieter und Entwickler in Randlagen profitieren vom Nachfrageüberhang und setzen
auf deren Potentiale.  „Am Butzweilerhof in Ossendorf werben verschiedene Projektentwickler in gut angebundener Lage um Großnutzer. Hier konnte zuletzt mit der Anmietung von rund 15.800 m² durch die Sparkasse der größte Deal des bisherigen Jahresverlaufs und damit der Startschuss zur weiteren Quartiersentwicklung gelegt werden. Weitere Anmietungen in den umliegenden Projekten werden folgen“, ist sich Löseke sicher.

Investmentmarkt: Sehr guter Jahresauftakt 2019
Der Gewerbeinvestmentmarkt verzeichnete mit einem Transaktionsvolumen von 532 Mio. Euro den zweitbesten Jahresauftakt seit 2014. Lediglich das 1. Quartal 2017 wies mit 772 Mio. Euro ein stärkeres Ergebnis auf. In den ersten Monaten des laufenden Jahres schlug vor allem der Verkauf der Kölner Wallarkaden von der Hamburger Immobiliengruppe MOMENI an eine Gesellschaft berufsständischer Versorgungswerke aus Hannover mit 140 Mio. Euro zu Buche. Dieser Forward Deal spiegelt die zunehmende Attraktivität der Projektentwicklungen für Investoren wider – auch konservative Anleger werden immer frühzeitiger aktiv und sichern sich lange vor Fertigstellung entsprechendes Produkt.

„Trotz des zunehmenden Interesses an Forward Deals kann nicht davon gesprochen werden, dass mehr spekulativ gebaut wird. Dies liegt insbesondere daran, dass der Großteil der Projektentwickler nach wie vor eine Vorvermietungsquote von mindestens 40 oder noch besser von 50 % nachweisen muss“, sagt Elmar Wirths, Director / Head of Cologne Office bei Savills. Der Fokus der Projektentwickler liegt derzeit auf Ossendorf und Mühlheim, da hier noch entsprechend große Flächen gesichert werden konnten.

Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser bleibt weiterhin seit 2016 stabil bei 3,6 % und damit knapp über dem Wert für Büroimmobilien (3,4 %), der gegenüber dem Vorquartal um 10 Basispunkte und gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 30 Basispunkte gesunken ist. Trotzdem entfallen mit 222 Mio. Euro knapp 42 % des kompletten Gewerbeinvestments auf Bürotransaktionen.

Offene Spezialfonds stellen die größte Käufergruppe der letzten zwölf Monate dar. Ferner ist der Anteil der Käuferherkunft aus Deutschland gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt (54,8 %) leicht gefallen und liegt derzeit bei 46,2 %.

 
 

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