Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Düsseldorf Q1 2019

05 April 2019

Kein Ende in Sicht – weder in Bezug auf die Lagen noch auf die Dynamik

  • Flächenumsatz steigt mit 88.000 m² um rund ein Drittel im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
  • Stadtteillagen sind Gewinner des hohen Nachfrageüberhangs
  • Mit einem Transaktionsvolumen von rund 500 Mio. Euro wird zweitstärkstes Auftaktquartal des aktuellen Zyklus erzielt
  • Deutsche Investoren zeichnen für 82 % des Umsatzes verantwortlich

Die ungebrochen hohe Nachfrage in der Rheinmetropole lässt zum einen Nutzer sowie Investoren auf Lagen abseits des Zentrums ausweichen und birgt zum anderen hohe Wertsteigerungspotenziale.

Büromarkt: Des einen Freud ist des anderen Leid – dezentrale Standorte profitieren vom Angebotsmangel
Der Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt blickt auf einen starken Jahresauftakt zurück: Mit einem Flächenumsatz von 88.000 m² wurde der Vorjahreswert um 33 % übertroffen. „Wir beobachten eine unverändert rege Nachfrage – das bezieht sich auf alle Größensegmente, wobei allem voran große Flächengesuche häufig am Markt vertreten sind“, so Dennis Meyerhoff, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in der Rheinmetropole. „Der daraus resultierende Nachfrageüberhang veranlasst auch bereits ansässige Unternehmen immer mehr dazu, auf Lagen außerhalb des CBDs auszuweichen und zunehmend auch Flächen zu prüfen, die nicht in vollem Maße den Ausstattungsstandards entsprechen.“

Im Vergleich zum Vorquartal sank die Leerstandsrate um weitere 10 Basispunkte auf aktuell 6,8 %. Damit stellt sie zusammen mit Frankfurt zwar den höchsten Wert aller Top-6-Büromärkte dar, es ist jedoch davon auszugehen, dass sich der Leerstandsabbau im weiteren Jahresverlauf spürbar fortsetzen wird. „Wir rechnen damit, dass bis zum Jahresende nur noch 6,3 % der Flächen verfügbar sein werden“, prognostiziert Meyerhoff.

Grund hierfür ist u. a. auch die unterdurchschnittlich gefüllte Produktpipeline: Während 2018 lediglich 65.800 m² neu an den Markt kamen, beläuft sich das Flächenfertigstellungsvolumen auch 2019 nur auf insgesamt 102.000 m². Zum Vergleich: Der Fünf-Jahres-Durchschnitt lag bei 105.150 m². „Wie üblich gibt es immer zwei Seiten der Medaille: Während die Mieter Kompromisse eingehen müssen und immer seltener Incentives angeboten bekommen, profitieren dezentrale Standorte wie die Innenstadt-Ost von der aktuellen Marktsituation“, konstatiert Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf Office bei Savills. Diverse Aufwertungsmaßnahmen in den entsprechenden Teilmärkten befeuern diesen Trend zusätzlich. „Generell laufen die Stadtteillagen immer voller und rücken näher zusammen. Was einst als unbeliebter Ausweichstandort gehandelt wurde, überzeugt mittlerweile auch renommierte Unternehmen“, führt Aspiotis fort.

Eigentümer beobachten diese Entwicklungen mit zunehmender Aufmerksamkeit und können oftmals aus einem breiten Pool an Interessenten wählen. Zudem kommt es immer häufiger dazu, dass Vermieter bei Neuanmietungen oder Prolongationen höhere Mieten veranschlagen. Nichtsdestotrotz blieben die Mieten zunächst stabil: Während Nutzer in der Spitze 27,50 Euro/m² zahlen, liegen die Mieten im Schnitt bei 16,00 Euro/m². „Aufgrund der hervorragenden eigentümerseitigen Verhandlungsposition rechnen wir jedoch damit, dass sich dies im weiteren Jahresverlauf ändern wird“, so Meyerhoff. Savills erwartet eine Mietpreissteigerung auf 16,20 Euro/m² Durchschnitts- und 28,50 Euro/m² Spitzenmiete.

Investmentmarkt: Investoren weichen auf alternative Lagen und Risikoklassen aus
Mit einem Transaktionsvolumen von rund 500 Mio. Euro startet der Investmentmarkt zwar mit einem Minus von 31 % ggü. dem Vorjahreszeitraum in das neue Jahr, jedoch handelt es sich trotzdem um das zweitstärkste Auftaktquartal des aktuellen Zyklus. Nur im 1. Quartal 2018 konnte ein höherer Wert erzielt werden. „Im Vergleich zu anderen Städten wie München oder Berlin kann Düsseldorf bisher kein extremes Mietsteigerungswachstum vorweisen“, so Stefan Mellies, Director Investment bei Savills in Düsseldorf. „Die Investoren preisen die zukünftig erwarteten Wachstumspotenziale dementsprechend ein. Das führt bei der aktuellen Kaufpreisfindung wiederum zu sinkenden Renditen, insbesondere außerhalb der Spitzenlagen.“

Der größte Deal des Quartals war der Verkauf der Herzog-Terrassen – das Bürogebäude in Friedrichstadt wurde für 140 Mio. Euro von der Blackstone Group Deutschland an die Frankfurter Godewind Immobilien AG veräußert und spiegelt mitunter den Suchfokus der Investoren wider. Aufgrund der für Eigentümer vorteilhaften Situation am Mietmarkt stehen Immobilien der Assetklasse Büro bei Anlegern ganz oben auf der Einkaufsliste und machten dementsprechend rund 93 % des Transaktionsvolumens aus. In keiner anderen Stadt entfiel ein derart großer Anteil auf diese Nutzungsart. Zudem birgt das Objekt reichlich Wachstumspotenzial, da die Vermietungsquote relativ gering ist.

„Wir beobachten, dass zwar nach wie vor die gleichen Marktakteure aktiv sind, diese jedoch aber auf andere Lagekategorien und Risikoklassen ausweichen. Objekte, die under-rented oder under-managed sind, wecken immer mehr das Interesse der Investoren“, so Mellies. Gewinner sind hier insbesondere Teilmärkte, in denen die Mieten bisher vergleichsweise günstig ausfielen. Als Beispiele sind hier das Bahnhofsareal und der Seestern, aber auch Entwicklungen entlang der Wehrhahnlinie anzuführen, die sich äußerst positiv auf ihr Umfeld auswirken. Die Dynamik der Kaufpreisentwicklung verliert demnach zwar in den Toplagen an Fahrt, nimmt in der Breite der Fläche jedoch zu.

Folglich gaben die Spitzenrenditen im ersten Quartal nur leicht nach. So fiel die Spitzenrendite für Büroimmobilien gegenüber dem Vorquartal um 10 Basispunkte auf nun 3,2 %. Damit war Düsseldorf neben Köln der einzige Standort unter den Top-7 mit einer rückläufigen Bürospitzenrendite. In Bezug auf Geschäftshäuser in 1a-Lagen stellte die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt ebenfalls eine Ausnahme dar, da mit einem Rückgang der Spitzenrendite um 10 Basispunkte auf 2,9 % nur hier eine erneute Renditekompression stattfand. Insgesamt wird in diesem Teilsegment die stärkste Renditekompression der letzten 12 Monate aufgewiesen (- 50 Basispunkte). Mellies prognostiziert: „Für den Rest des Jahres ist jedoch mit einem stabil niedrigen Renditeniveau zu rechnen.“

Während der Anteil deutscher Investoren in den vergangenen zwölf Monaten bei 69 % und damit deutlich über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von rund 58 % lag, entfielen im 1. Quartal sogar 82 % auf deutsche Käufer. Die drei aktivsten Investorengruppen der letzten zwölf Monate waren mit großem Abstand Fonds- und Assetmanager, die etwa 1 Mrd. Euro investierten. Auf den Rängen 2 und 3 folgten Immobilien AGs/REITs und Offene Spezialfonds.
 
„Für das Gesamtjahr 2019 rechnen wir erneut mit einem überdurchschnittlich hohen Transaktionsvolumen, da die Nachfrage ungebrochen hoch ist und stetig neues Produkt auf den Markt gebracht wird“, fasst Mellies die Erwartungen für 2019 zusammen.




 
 

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