Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in München Q1 2019

08 April 2019

In München bleibts beständig: Keine dunklen Wolken am Horizont trotz Rückgängen auf dem Markt

  • Erstmals seit Q2-2017 konnte nicht mehr die Marke von 200.000 m² Bürofläche geknackt werden
  • Mangelnde Flächenverfügbarkeiten bei hoher Nachfrage sorgen für weiteres Mietwachstum in 2019
  • Gewerbetransaktionsvolumen sinkt im Vorjahresvergleich um zwei Drittel auf 670 Mio. Euro

Der Münchener Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt startet mit leichten Einbußen verglichen zum Vorjahr ins Jahr 2019. In beiden Fällen ist der Mangel an Produkt bzw. Fläche insbesondere in der Innenstadt an den Rückgängen ursächlich. Unternehmen und Investoren blicken daher vermehrt auf B- und Randlagen.

Büromarkt: Nachfrageüberhang lässt Mieten steigen
Dem Münchener Büromarkt geht langsam die Luft aus: Erstmals seit dem zweiten Quartal 2017 konnte nicht mehr die Marke von 200.000 m² Fläche erreicht werden. So betrug der Flächenumsatz im ersten Quartal des Jahres 182.000 m² – damit 17% weniger als im Vorjahresquartal. Hervorgerufen werden die sinkenden Umsatzzahlen durch die Flächenknappheit in der bayerischen Landeshauptstadt. Zwar bleibt die Nachfrage ungebrochen hoch, doch das Flächenangebot ist auch im Verlauf des ersten Quartals nochmals gesunken. Aktuell stehen noch gut 500.000 m² Bürofläche leer, was einer Leerstandsquote von 2,2 % entspricht.

„Vor fünf Jahren wurden noch Büros zu Wohnungen umgewidmet, mittlerweile ist das Angebot an Büroflächen so knapp, dass man diese Flächen heute gut hätte vermieten können“, sagt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills, zur aktuellen Situation.

Zu spüren bekommen dies auch Unternehmen, die sich innerhalb der Stadt erweitern oder umziehen wollen. Ihnen bleiben derzeit nur die Optionen einen weiteren Standort zu eröffnen oder einen neuen Standort so zentral wie möglich und mit möglichst guter infrastruktureller Anbindung zu suchen. Nachgefragt sind hier vor allem das Werksviertel im Teilmarkt City Ost und Sendling im Teilmarkt City Süd. Dementsprechend war der Flächenumsatz der vergangenen 12 Monate hier auch höher als im Durchschnitt der vergangenen 5 Jahre: Im Verlauf eines Jahres ist die durchschnittliche Miete in diesen Teilmärkten um 30 % bzw. 20 % auf 22,50 bzw. 19,00 Euro/m² gestiegen. Im selben Zeitraum legte die Durchschnittsmiete des Gesamtmarktes um 9,6 % auf 18,90 Euro/m² zu. „Dieses Mietpreiswachstum treibt auch die Phantasie von Eigentümern mit leeren Büroflächen an, die sich insbesondere in den innenstadtfernen Stadtteilen oder in den Randlagen von München befinden. Allerdings können diese Wachstumssprünge nicht in allen Teilmärkten realisiert werden, sondern nur in jenen mit besonderem Entwicklungspotential“, so Jungnickel und fügt noch hinzu: „Auch in München lässt sich nicht jede Fläche zu jedem Preis vermieten – die Mieter schauen sehr genau auf das Preis-Leistungs-Verhältnis.“

Zwar kommt in den nächsten drei Jahren mit 270.00 m² in 2019, 317.000 m² in 2020 und 267.000 m² in 2021 mehr neue Bürofläche an den Markt als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (205.000 m²), in Anbetracht des niedrigen Leerstands bei gleichbleibend hoher Nachfrage sorgt dies aber nur für eine geringfügige Entlastung am Markt. Savills geht daher von einem weiteren Mietpreiswachstum von bis zu 5 % in diesem Jahr aus.

Investmentmarkt: Trotz sinkendem Transaktionsvolumen keine dunklen Wolken am Horizont
Auch der Münchener Investmentmarkt musste Einbußen im Vergleich zum Vorjahr hinnehmen: So sank das Gewerbetransaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um zwei Drittel auf 670 Mio. Euro. „Obwohl das Volumen im Vergleich zum Vorjahresquartal deutlich gesunken ist, bedeutet das nicht, dass das Investoreninteresse gesunken wäre“, relativiert Michael Gail, Director und Teamleader Investment Munich bei Savills. „Der Mangel an verfügbaren Produkten – insbesondere in der Innenstadt – sind ursächlich für den verhaltenen Jahresauftakt.

Gleichwohl finden viele Markteinschätzungen und Pitches statt, sodass das Transaktionsvolumen auch in diesem Jahr wieder über 5 Mrd. Euro liegen dürfte.“ Zudem ist keine weitere Renditekompression mehr zu erwarten, Renditerückgänge sind nur noch punktuell zu sehen, vor allem in aufkommenden B-Lagen oder Randlagen wie Sendling oder Ismaning.
Aufgrund der Angebotsknappheit in der Innenstadt schauen sich auch Core-Investoren vermehrt nach Objekten in der Peripherie, z.B. in Dornach oder Ismaning, um. Vor ein paar Jahren hatte man dort nur opportunistische und Value-Add-Investoren gesehen. Auf der anderen Seite sind es insbesondere ausländische Käufer, die in München zu Höchstpreisen investieren. Exemplarisch hierfür steht der größte Deal des ersten Quartals: der Kauf der Westend Yards durch den einen Spezialfonds des US-amerikanischen Fondsmanagers Lasalle für 135 Mio. Euro.
Für das Jahr 2019 erwartet Gail keine wesentliche Veränderung der Marktsituation im Vergleich zu den letzten Jahren: „Wir sehen keine dunklen Wolken am Horizont. Jedoch schauen sich die Investoren die Objekte sehr genau an und rechnen die Investmentszenarien sehr genau durch. Es wird nicht alles zu jedem Preis gekauft.“


 
 

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