Gewerbeinvestmentmarkt in Stuttgart Q1 2019

09 April 2019

Marktakteure schauen über das Zentrum hinaus

  • Das Transaktionsvolumen beläuft sich auf 428 Mio. Euro und markiert damit das zweitstärkste Anfangsquartal seit 2014
  • Einzelhandel ist ausschlaggebendstes Teilsegment am Gewerbeinvestmentmarkt
  • Sowohl Nutzer als auch Investoren wandern in B- und Randlagen ab

Der Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt startet stark mit dem zweitbesten Jahresauftakt seit 2014 ins Jahr 2019. Das Gewerbetransaktionsvolumen fiel mit 428 Mio. Euro zwar gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um 31 % schwächer aus (609 Mio. Euro), jedoch markierte das 1. Quartal 2018 auch den Rekordwert der vergangenen fünf Jahre. Ausschlaggebend für das gute Jahresanfangs-Ergebnis war mitunter der Verkauf der Stuttgarter Königsbau Passagen am Schloßplatz, die für 280 Mio. Euro an den italienischen Vermögensverwalter Antirion veräußert wurden.

„Diese Transaktion spiegelt auch die Umsatzverteilung der unterschiedlichen Assetklassen wider. Einzelhandelsobjekte waren im 1. Quartal außergewöhnlich stark vertreten und führen aktuell den Markt an“, berichtet Dr. Frank Urfer, Director und Head of Stuttgart Office bei Savills. Insgesamt entfielen 288 Mio. Euro auf das Teilsegment, das damit einen Anstieg von 223 % gegenüber dem Vorjahresquartal verzeichnete. Während Bürogebäude zum Jahresauftakt 2018 noch die Spitzenreiter waren, zeichneten sie in den vergangenen drei Monaten für 107 Mio. Euro verantwortlich – dies entspricht einem Rückgang von 64 %.

Der Kauf der Königsbau Passagen zeigt außerdem, dass der Stuttgarter Investmentmarkt in den letzten Jahren vermehrt von ausländischen Investoren wahrgenommen wird. „Internationale Marktakteure sind bereit, in finanzielle Regionen vorzudringen, die sie aus den anderen Top-7-Städten in Deutschland kennen. Wenn ein Produkt auf den Markt kommt, ist es mittlerweile nicht mehr unüblich, dass Preise wie in Frankfurt oder Berlin aufgerufen und tatsächlich realisiert werden“, stellt Urfer fest. In den vergangenen zwölf Monaten machten ausländische Anleger etwa 48 % des Transaktionsvolumens aus – in Bezug auf den Fünf-Jahres-Durchschnitt erzielten sie mit 52 % Anteil sogar über die Hälfte des Umsatzes.

In Anbetracht der zunehmenden Angebotsknappheit in der Innenstadt stellen Objekte in B- oder Randlagen ernstzunehmende Alternativen für die Investoren dar. „Dieser Trend wird allem voran dadurch getrieben, dass auch nutzerseitig großes Interesse an peripheren Teilmärkten besteht. Viele Unternehmen finden im CBD schlicht und ergreifend keine Flächen mehr, sodass sie entweder nachverdichten, einzelne Teams auslagern oder immer öfter Standorte abseits des Zentrums prüfen. Dies führt zu entsprechenden Mietsteigerungen in den Stadtteillagen“, erläutert Maren Quoos, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Stuttgart. Zu nennen sind hier beispielsweise Vaihingen und Möhringen.

„Die Faktoren am Stuttgarter Stadtrand gehen folglich zusehends aufwärts. Gleichzeitig werden das jedoch auch die ersten Standorte sein, die bei einem eventuellen konjunkturellen Einbruch gefährdet sind“, gibt Urfer zu bedenken. Die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser sind im Vorjahresvergleich um 30 Basispunkte eingebrochen und rangieren derzeit bei 3,5 %, knapp über denen für Büros, die stabil bei 3,3 % liegen. Dementsprechend geht Savills für den weiteren Jahresverlauf davon aus, dass insbesondere bei Bürogebäuden die Renditekompression ein Ende erreicht hat.

 
 

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