Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Hamburg Q1 2019

09 April 2019

Anker werfen oder Segel setzen: Innenstadtlagen bleiben bei Nutzern und Investoren beliebt, doch durch mangelndes Angebot richtet sich der Blick auf die Stadtteillagen

  • Flächenumsatz von 132.000 m² auf dem Büromarkt bedeutet eine Steigerung von 24 % ggü. dem Vorjahresquartal
  • Leerstandsrückgang und die hohe Nachfrage führen zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf 26,50 Euro/m²
  • Deutlicher Rückgang des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahresquartal
  • Entwicklungsgrundstücke machen 20 % des Transaktionsvolumens aus

Auch im ersten Quartal 2019 setzen die Nutzer auf dem Hamburger Büromarkt den Fokus auf das Mitarbeiterwohl und sondieren passende Optionen auf einem Vermietungsmarkt. Auf dem Gewerbeinvestmentmarktsicherten sich die Investoren vorwiegend Entwicklungsgrundstücke.

Büromarkt: City favorisierter Standort der Nutzer
Mit Schwung startet der Hamburger Bürovermietungsmarkt ins Jahr 2019. Ein Flächenumsatz von 132.000 m² im ersten Quartal bedeutet einen deutlichen Anstieg von 24 % ggü. dem Vorjahresquartal. Und auch die Nachfrage der Nutzer flaut 2019 nicht ab: So wird das Flächenangebot in der Hansestadt zunehmend knapper. Die Leerstandsquote fiel ggü. dem Vorquartal um weitere 20 Basispunkte und liegt nun bei 4,2 %. Der Leerstandsrückgang und die hohe Nachfrage führten folglich zu einem weiteren Anstieg der Spitzenmiete auf 26,50 Euro/m² (+ 3,9 % ggü. Vorquartal). Die Durchschnittsmieten blieben dagegen im ersten Quartal stabil bei 15,40 Euro/m².

Die Nutzer legen trotz steigender Preise in den Top-Lagen weiterhin den Fokus auf die Hamburger City. „Um für Mitarbeiter attraktiv zu sein und zu bleiben, ist auch eine gute Lage des Arbeitsplatzes unerlässlich. In der Folge sind Nutzer durchaus bereit, höhere Mieten zu zahlen, was sich im Anstieg der Spitzenmiete äußert“, berichtet Niklas Guhlich, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Hamburg, und fügt hinzu: „Die emotionale Hürde über 25,00 Euro/m² zu zahlen ist bei vielen Nutzern gefallen. Was für die Unternehmen derzeit wirklich zählt, ist im ‚War for Talents‘ weiter attraktiv zu bleiben.“ Insbesondere Großnutzer ziehen Lagen außerhalb der City nur selten in Betracht.

Anders sieht es bei kleineren Unternehmen aus: Ist eine Stadtteillage für die Mehrheit der Mitarbeiter gut zu erreichen, wird die Nebenlage zu einer denkbaren Option. Hier gewinnen vor allem gut angebundene Standorte wie die City Süd in Hammerbrook, Altona und Winterhude zunehmend an Interesse. „Langfristige positive Entwicklungen könnten aber auch die Randlagen Bergedorf und Bahrenfeld sowie das auf der südlichen Elbseite gelegene Harburg erfahren. Durch die derzeitigen städtebaulichen Aufwertungen könnten diese Gebiete – in Kombination mit dem niedrigeren Mietniveau – an Attraktivität bei den Nutzern gewinnen“, sagt Sascha Hanekopf, Director und Head of Hamburg Office bei Savills.

Investmentmarkt: Zwischen raren Alternativen und wachsendem Entwicklungsdrang
Mit einem Transaktionsvolumen von 548 Mio. Euro verzeichnete der Hamburger Investmentmarkt einen Rückgang von 55 % im Vergleich zum Vorjahresquartal. Zu den größten Deals gehörten der Verkauf des Arne-Jacobsen Hauses von Vattenfall an Matrix Immobilien, die Veräußerung eines Geschäftshauses mit dem Ankermieter Primark von Signature Capital an die R+V Versicherung sowie der Kauf eines Entwicklungsgrundstücks am Großen Burstah durch Mayfair Capital.

„Hamburg gehört als Wirtschaftszentrum Norddeutschlands mit einem breit aufgestellten Branchenmix für viele Anleger zu den gefragtesten Investmentstandorten“, erläutert Hanekopf. „Allerdings macht sich das fehlende Angebot, insbesondere bei großvolumigen Objekten, negativ beim Transaktionsvolumen bemerkbar. Jedoch ist das kein Indiz für eine nachlassende Nachfrage.“ Im Gegenteil: Durch die verschobene Zinswende ist das Finanzierungsumfeld sogar eher besser geworden, sodass Investoren umfangreiche Kapitalzusage platzieren müssen.

Büroimmobilien waren mit einem Anteil von 44 % am Transaktionsvolumen – der Durchschnitt der letzten fünf Jahre lag bei 55 % – die gefragteste Nutzungsart im ersten Quartal des laufenden Jahres, gefolgt von Handelsimmobilien (25 %) und Entwicklungsgrundstücken (20 %). „Der hohe Umsatz mit Entwicklungsgrundstücken ist auch eine Folge der städtebaulichen Dynamik und der anziehenden Neubautätigkeit. Da gut gelegene unbebaute Grundstücke in Hamburg rar gesät sind, ist der Bieterwettstreit entsprechend intensiv und Interessenten sichern sich frühzeitig passende Areale“, erläutert Hanekopf.
 
Es mangelt auch im Bestand an Optionen: Vor allem im Zentrum befinden sich viele der begehrten Core-Immobilien in den Händen von Langfristinvestoren, die trotz rekordniedriger Renditen von bis zu 3,0 % weiterhin keine Verkaufsbereitschaft zeigen – ein Resultat der weiterhin nur wenig attraktiven Anlagealternativen. Interessenten sehen sich daher auch vermehrt außerhalb des CBDs um und weichen bei ihren Präferenzen auch vom klassischen Core ab. „Gut angebundene Stadtteillagen, die bei Nutzern zunehmend im Fokus stehen, werden auf Seiten der Investoren immer öfter geprüft. Deren Mietsteigerungserwartungen spiegeln sich in höheren Geboten wider – Investoren antizipieren die innerstädtischen Entwicklungsdynamiken“, so Hanekopf. Derzeit werden vor allem Core-Plus Fonds mit sehr viel Kapital ausgestattet, denn hier werden weitere Kapitalwertsteigerungen erwartet, die durch die Mietentwicklung angetrieben werden. Demzufolge sind viele Investoren immer öfter bereit, auch Objekte mit größerem Leerstand zu erwerben und diese Objekte neu am Nutzermarkt zu positionieren.


 
 

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