Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Berlin Q1 2019

09 April 2019

Die Hauptstadt kommt an ihr Limit und bricht Rekorde

  • Flächenumsatz bleibt mit 255.000 m² fast auf Vorjahresniveau
  • Sowohl die Durchschnitts- als auch die Spitzenmiete ziehen weiter an
  • Mit 2,5 Mrd. Euro wurde so viel umgesetzt wie in Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf und Köln zusammen
  • Investoren erweitern ihre Anlageprofile und ziehen alternative Lagen und Risikoklassen in Erwägung

Die Situation am Berliner Immobilienmarkt spitzt sich zu: Selbst eine hohe Projektentwicklungsaktivität kann dem rekordverdächtigen Angebotsmangel nur bedingt entgegenwirken, sodass Nutzer und Investoren umdenken müssen.

Büromarkt: Spreemetropole läuft heiß – keine Abkühlung in Sicht
Auf dem Bürovermietungsmarkt in Berlin wird es immer enger. Dies spiegelt sich auch in den Ergebnissen des 1. Quartals 2019 wider: Während die Leerstandsquote weiter nur 1,5 % beträgt, ist ein erneuter Anzug der Mietpreise spürbar. Zum Jahresauftakt konnten in der Hauptstadt fast 255.000 m² Fläche umgesetzt werden – das entspricht einem Rückgang von 1,1 % gegenüber dem Vorjahr. „Die Nachfrage am Nutzermarkt ist ungebrochen hoch und der Leerstand dementsprechend gering. Mittlerweile stehen nur noch 1,5 % der Flächen zur Verfügung, sodass sich immer mehr Unternehmen auch mit alternativen Lagen abseits des CBDs auseinandersetzen“, berichtet Jan-Niklas Schroers, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin. „Gleichzeitig sehen sich die Nutzer mit immer höheren Mieten konfrontiert – gut angebundene Lagen wie Süd- und Ostkreuz werden daher zunehmend attraktiv.“

Die Hauptstadt verzeichnete das mit weitem Abstand dynamischste Mietwachstum in der Breite unter allen Top-7-Standorten der Bundesrepublik. Dabei stiegen die Mieten im Schnitt deutlich stärker als in der Spitze: Während die Durchschnittsmiete gegenüber dem Vorquartal um 5,9 % auf 23,30 Euro/m² zulegte, gab es bei der Spitzenmiete ein Plus von 0,8 %, sodass aktuell ein Wert von 36,10 Euro/m² erreicht wurde.

Auch die prognostizierte Pipeline wird in den kommenden Monaten für keine signifikante Entspannung sorgen können. Das Flächenfertigstellungsvolumen ist mit 403.000 m² in 2019 und sogar 787.200 m² in 2020 zwar deutlich höher als in den Vorjahren, jedoch sind die Flächen bereits zu 72 % bzw. 46 % vorvermietet. „Es muss dringend mehr Produkt neu an den Markt kommen, damit wir über kurz oder lang wieder zur Normalität zurückkehren können. Ein kaum noch vorhandener Leerstand kann dauerhaft nicht gesund für den Markt sein“, gibt Schroers zu Bedenken.

Das wird insbesondere angesichts des stetigen Zuzugs neuer Unternehmen deutlich. „Berlin zieht aufgrund seines einzigartigen Flairs, seinem enorm großen Talentpool und der Urbanität diverser hipper Teilmärkte immer mehr Nutzer an – sowohl Startups als auch internationale Großkonzerne wie zuletzt Sony“, so Schroers. „Mittlerweile verlegen selbst alteingesessene deutsche Familienunternehmen einige ihrer Teams in die Hauptstadt, da sie dort auf die wichtigste Ressource – gut ausgebildetes Personal – zurückgreifen können.“ Dementsprechend sind momentan sehr viele Großgesuche am Markt, sodass auch der Ausblick auf den weiteren Jahresverlauf nicht getrübt ist.

Investmentmarkt: Investoren und Nutzer gehen auf die Suche nach Alternativen
In Bezug auf das Investmentgeschehen legt die Hauptstadt einen Schnellstart hin: Mit einem Transaktionsvolumen von über 2,5 Mrd. Euro konnte ein Plus von 136 % ggü. dem Vorjahresquartal erzielt werden. Zum Vergleich: So viel wurde im gleichen Zeitraum in Hamburg, München, Frankfurt, Düsseldorf und Köln zusammen umgesetzt. Zu den wichtigsten Treibern dieses Ergebnisses gehören diverse Großabschlüsse, die getätigt wurden: Der historische Bürokomplex Oberbaum City in Friedrichshain wurde für knapp 500 Mio. Euro von HVB Immobilien an Blackstone und Quincap verkauft, der Frankfurter Immobilien-Investor GEG German Estate Group AG schlug am Alexanderplatz zu und erwarb das Pressehaus von Tishman Speyer. Zudem wechselte der Neubau ZOOM am Bahnhof Zoo den Besitzer: Hines veräußerte das Gebäude an Corpus Sireo. Insgesamt stach insbesondere der Teilmarkt Mediaspree mit vielen großvolumigen Transaktionen hervor: Neben der Oberbaum City fand hier ebenso der Spreeturm-Deal sowie der Anteilsverkauf der East Side Mall statt.

„Sowohl bei einheimischen als auch bei internationalen Investoren steht Berlin nach wie vor hoch im Kurs. Dies liegt insbesondere darin begründet, dass der Metropole eine langfristig positive Entwicklung attestiert wird, die sich mitunter in weiteren Mietwachstumspotenzialen widerspiegelt“, konstatiert Steffen Pulvermacher, Director Investment bei Savills in Berlin. „Während vor wenigen Jahren risikoaffinere Marktakteure aktiv wurden, geben sie nun einige Objekte an risikoaverse Langfristkäufer weiter. Das ist der nächste Schritt in der Marktentwicklung und ein weiterer Beleg für den Aufholprozess der Stadt.“

Am beliebtesten war erneut die Assetklasse Büro, auf die 78 % des gesamten Transaktionsvolumens entfiel – gefolgt von Handelsimmobilien mit einem Anteil von 16 % und Industrie- sowie Logistikobjekten mit 3 %. „Wir beobachten, dass viele Value-Add-Deals zum Abschluss gebracht werden“, so Pulvermacher. „Außerdem sind aktuell viele großvolumige Projektentwicklungen verfügbar, die aus der gestiegenen Bauaktivität hervorgehen.“ Der Anteil an Projektentwicklungskäufen lag im 1. Quartal dementsprechend bei einem Viertel des umgesetzten Gesamtvolumens.

Für die verbleibenden neun Monate geht Savills weiterhin von einem sehr hohen Volumen aus, da sich viele größere Deals anbahnen. „Aufgrund des hohen Vertrauens in die Entwicklung des Berliner Marktes erweitern manche klassische Core-Käufer ihr Anlagespektrum auf Nebenlagen, die sich nachhaltig positiv entwickeln dürften und von Aufwertungsprozessen profitieren“, stellt J. Philipe Fischer, Director und Head of Berlin Office bei Savills, fest. „Beispiele hierfür sind das Ostkreuz sowie die Entwicklungsachse von Mediaspree über Adlershof bis zum zukünftigen Hauptstadtflughafen BER.“

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien und Geschäftshäuser blieben im 1. Quartal unverändert bei 2,9 % bzw. 3,1 %. Auch für den weiteren Jahresverlauf prognostiziert Savills eine fortlaufende Seitwärtsbewegung. „Kapitalwertsteigerungen werden im Wesentlichen getrieben von den prognostizierten Mietsteigerungspotenzialen. Aufgrund dessen rücken neben den bereits erwähnten Teilmärkten auch alternative Bürolagen wie Moabit und Oberschöneweide immer mehr in den Fokus, da diese bei Mietern zunehmend an Bedeutung gewinnen“, so Fischer abschließend.

 
 

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