Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Frankfurt Q1 2019

09 April 2019

Schwaches Auftaktquartal, aber viel Potential im weiteren Jahresverlauf

  • 85.000 m² Flächenumsatz bedeuten für den Büromarkt einen Rückgang von 37 % ggü. dem Vorjahresquartal
  • Leerstandsquote von aktuell 6,8 % bewegt sich bis Jahresende auf 6,0 % zu
  • Investitionsvolumen von knapp 290 Mio. Euro stellt einen deutlichen Rückgang von rund 80 % ggü. dem Vorjahr dar.
  • Investoren schauen verstärkt auf die angrenzenden Gemeinden

Zurückhaltender Jahresstart in Frankfurt: Sowohl auf dem Büromarkt als auch auf dem Investmentmarkt mangelte es an großen Abschlüssen. In beiden Segmenten befinden sich jedoch Deals im Prozess, die darauf schließen lassen, dass der Markt an Dynamik zunehmen wird.

Büromarkt: Wenig großflächige Abschlüsse zum Jahresstart
Verhalten startete der Frankfurter Bürovermietungsmarkt ins Jahr 2019. Ein Flächenumsatz von 85.000 m² im ersten Quartal bedeuten einen Rückgang von 37 % ggü. dem Vorjahresquartal. „Ursächlich für die niedrige Vermietungsleistung war das Ausbleiben von großflächigen Abschlüssen“, sagt Benjamin Remy, Director Office Agency bei Savills in Frankfurt, fügt aber hinzu: „Es befinden sich jedoch einige großvolumige Gesuche kurz vor Abschluss, sodass wir für das Gesamtjahr wieder mit einem Flächenumsatz auf dem Vorjahresniveau von 600.000 m² rechnen.“

Mangels Alternativen an verfügbaren, qualitativ hochwertigen Flächen, rücken projektierte Flächen vermehrt in den Fokus der Interessenten, dementsprechend sind diese schon zu großen Teilen vorvermietet. Zwar kommt in 2019 mit rund 200.000 m² und 2020 mit rund 270.000 m² mehr neue Fläche an den Markt als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (180.000 m²), davon sind jedoch für das aktuelle Jahr nur noch 15 % verfügbar. Und auch für 2020 sind bereits gut zwei Drittel vermietet. „Aufgrund der weiterhin sehr soliden Nachfrage, werden sich die qualitativ hochwertigen Leerstände in diesem Jahr weiter abbauen, da ein Großteil der Fertigstellungen bereits vorvermietet sind“, so Remy. So wird sich die Leerstandsquote in Frankfurt bis zum Jahresende von aktuell 6,8 % auf die Marke von 6,0 % zubewegen.

Das geringer werdende Flächenangebot lässt das Mietniveau weiter steigen. Die Durchschnittsmiete im ersten Quartal 2019 legte um 2,6 % auf 20,50 Euro/m² zu. Währenddessen blieb die Spitzenmiete gegenüber dem Vorquartal konstant bei 40,50 Euro/m².  Bis zum Jahresende ist mit einem weiteren Mietpreisanstieg um gut 5,0 % zu rechnen.

Investmentmarkt: Trotz abnehmender Investitionen bleibt die Nachfrage ungebrochen
Ebenso verhalten wie der Büromarkt war der Jahresauftakt am Frankfurter Investmentmarkt mit einem Investitionsvolumen von knapp 290 Mio. Euro, was einem deutlichen Rückgang von rund 80 % ggü. dem ersten Quartal des Vorjahres entspricht. Zählt man jedoch die Käufe in den umliegenden Gemeinden wie Eschborn oder Offenbach Kaiserlei hinzu, so fällt das Investitionsvolumen mit insgesamt mehr als 500 Mio. deutlich höher aus. Größter Deal im ersten Quartal war hier der Kauf des Bürogebäudes Helix für 120 Mio. in Eschborn, welches von Investoren aus Südkorea erworben wurde.

 „Der verhaltene Jahresauftakt ist das Resultat eines deutlich niedrigeren Angebots als im vergangenen Jahr, in dem wir viele Verkäufe großer Türme gesehen haben“, berichtet Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt und ergänzt: „Gleichwohl werden wir auch dieses Jahr ein paar großvolumige Verkäufe sehen, die sich bereits im Verkaufsprozess befinden. Das Vorjahresvolumen von 9 Mrd. Euro wird dieses Jahr aber wohl nicht erreicht werden können.“

Der Rückgang des Investitionsvolumens sollte allerdings nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Nachfrage in der deutschen Bankenmetropole weiterhin ungebrochen hoch ist. Jedoch werden Investoren vermehrt gezwungen sein, auch auf das Segment zwischen 50 und 150 Mio. zu schauen. „In diesem Segment dürfte der Wettbewerb zwischen den Anlegern um attraktive Produkte in diesem Jahr noch etwas intensiver ausfallen als in den vergangenen zwölf Monaten“, vermutet Jan Stadelmann, Director und Head of Frankfurt Office bei Savills. Stadelmann hat auch beobachtet, dass einige Investoren bei ihren Anlagekriterien flexibler geworden sind: „Leerstände werden vor dem Hintergrund des prognostizierten Mietpreiswachstums nicht mehr als Value-Add gesehen, sondern stellen einen wesentlichen Baustein dar, um die Rendite zu steigern. Zudem suchen Core-Investoren nun auch in Back-Office Standorten wie Niederrad oder Eschborn nach Produkten.“ Dies dürfte in diesen Lagen nochmals Druck auf die Rendite ausüben, wohingegen die Renditekompression in den angestammten Lagen ein Ende gefunden hat.

Auch Investoren aus Asien müssen sich an die Gegebenheiten anpassen. Die nach deutschen Käufern zweitgrößte Investorengruppe hatte in den vergangenen zwölf Monaten sehr aktiv am Frankfurter Markt agiert und einen Anteil von rund 20 % am Transaktionsvolumen gestellt. „Um auch komplexere Multi-Tenant-Produkte zu erwerben, tun sich die asiatischen Investoren vermehrt mit inländischen Asset Managern zusammen“, so Schmid.

 
 

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