Die Marktentwicklung für Shopping Center

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Die Marktentwicklung für Shopping Center

Offenes Erlebnisquartier, Stadtteil Center oder Fachmarktzentrum außerhalb der City? Einkaufsformen ändern sich analog zum Konsumentenverhalten. Immer öfter werden Formate miteinander verbunden, Grenzen verschwimmen, Strukturen werden offener.

Nach dem das Jahr 2018 im Investment für Shopping Center mehr als verhalten gestartet ist und das Gesamttransaktionsvolumen um 41 % rückläufig war, stellt sich die berechtigte Frage, ob dies nur eine Momentaufnahme ist oder ein Trend, der sich in den kommenden Jahren fortsetzen wird.

Als Ursache und Treiber dieser Entwicklung wird häufig der wachsende Online Handel herangezogen, denn dieser geistert wie das Gespenst des Abgesangs über den stationären Einzelhandel und durch fast alle Konferenzen. Dazu dient er als Ausrede für rückläufige Umsätze und bildet gleichzeitig eine psychologische Hemmschwelle in den Köpfen der Entwickler, Bestandshalter und Investoren.

Stattdessen sollte dieser Weg des Einzelhandels vielmehr als große Chance begriffen werden, Kunden gezielter ansprechen und mehr Empathie für die Zielgruppen entwickeln zu können. Denn nur mithilfe neuer Flächen- und Einzelhandelskonzepte und einer gezielten Verknüpfung von Online- und Offline-Handel können Stammkunden gebunden und Neukunden abgeholt werden. Vor diesem Hintergrund erinnere ich mich sehr gut an eine Podiumsdiskussion vor fünf Jahren, an der ich mitdiskutieren durfte. Damals war wie auch im Falle des Internets noch nicht absehbar, wohin die Technik uns führt und mit welchen Herausforderungen und Möglichkeiten Einzelhändler konfrontiert sein werden. Im Jahr 2018 angekommen wissen wir, dass die Kunden Multichannel-Shopper sind, die ihre Aktivität auf unterschiedliche Kanäle verteilen. Nahezu jeder Händler hat einen Online-Shop, E-Commerce-Unternehmen mieten wiederum Flächen in Shopping Malls. Diese Entwicklung zeigt: Es geht viel weniger um einen Wettstreit zwischen Digitalisierung und „off line“ Shopkonzepten, sondern darum, die Vertriebskanäle optimal miteinander zu verbinden. Denn eins ist sicher: Nicht nur in Bezug auf die Umsatzzahlen nähern sich die beiden Welten einander an.

Dies lässt sich gut am Beispiel Buchhandel verdeutlichen: 2005 entfielen noch 68 % auf die stationären Geschäfte und 7 % auf den Online-Versand. Mit Etablierung des E-Commerce fürchteten Buchhändler um ihre Existenz, da der Anteil an Buchkäufen im Internet rapide zunahm – über zehn Jahre später stagnierte dieses exponentielle Wachstum, die Umsatzverteilung pendelte sich infolgedessen ein.

Angesichts des Tempos, mit dem digitale Disruptoren unser Arbeiten und unsere Freizeit verändern, müssen wir dementsprechend umdenken, das heißt neue Formen des Shoppens begreifen und neue Begriffe deklinieren. Dieses Tempo der Veränderung und des hierdurch entstehenden Zwangs zur Innovation, verbunden mit dem Mut im Sinne des Kunden vieles auf den Prüfstand zu stellen und zu verändern, veranlasst mich zu einer These, abgeleitet aus einem Zitat aus dem Jahr 2000:

„Innerhalb der nächsten fünf bis sieben Jahre werden 50 % des deutschen stationären Einzelhandels umgeschichtet.“

Dies bedeutet zunächst für den Einzelhandel nichts Neues. Er hat nur Bestand im Wandel. Marken kommen und gehen, Konzepte und Flächen verändern sich, neue stationäre Anbieter im Sinne von Online goes Offline kommen und diejenigen, die sich nicht der kompletten Kundenzentrierung verschreiben, werden vom Markt verschwinden. D. h. der Kunde ist noch mehr als bisher schon in den Mittelpunkt aller Aktivitäten, Handlungen und Veränderungen zu stellen. Die Herausforderung hierbei ist es, aus einer nie dagewesenen Vielfalt an globalen Retail Trends wie Mobilität, New Work, Digitalisierung, Silver Society, Health etc. die Kundenveränderung so zu antizipieren, dass das stationäre Konzept neu abgestimmt auf den Kunden maßgeschneidert werden kann. Hierbei wird es sicher keine hundertprozentigen Trefferquoten geben, doch diejenigen, die sich nicht verändern, werden in einem gesättigten Markt keinen Bestand haben.

Welche Zukunftsperspektive haben also Shopping Center?

Zunächst einmal ist die gute Nachricht, dass im Jahr 2025 70 % der Einzelhandelsumsätze stationär generiert werden. Dementsprechend ist also der Abgesang auf diese Art der Handelsimmobilie fehlgeleiteter Fatalismus, allerdings auch ein Ausdruck der Unsicherheit über die Zukunftsperspektive.

Ich behaupte: Nie war es so spannend, sich mit Shopping Centern und ihrer Zukunftspositionierung zu beschäftigen wie heute. Ich kann mir daher für die unterschiedlichen Standorttypen u. a. folgende Veränderungen vorstellen:

  • Innenstadt Shopping Center
    Entwicklung hin zu offenen Stadtquartieren zur Verbindung von Freizeit, Einkaufen, Arbeiten, Wohnen, Kultur und Lernen.
  • Stadtteil Shopping Center
    Schwerpunkt auf Nahversorgung mit der Verbindung von Wohnen, Gesundheit und Arbeiten. Zusätzlich die Aufnahme von logistischen Funktionen wie z. B. als Warenverteilzentrum
  • Fachmarktzentrum außerhalb der Stadt
    Hoher Revitalisierungsbedarf zu Herstellung einer Einkaufs- und Wohlfühlatmosphäre. Entwicklung zur echten Hybrid-Mall mit Freizeitangebot für ein großes Einzugsgebiet

Über die Typisierung hinaus müssen wir aber auch in neuen Begriffen denken: Aus Shopping Centern werden dezentrale Einkaufsstrukturen, die in ein großes Ganzes eingebettet und nicht für sich geschlossen sind.

Für die Investoren heißt es deshalb: Augen auf beim Center-Kauf und Erweiterung des Spektrums der Objektprüfungen um eine detaillierte Kundenstrukturanalyse und Durchführung eines Stresstests im Hinblick auf die nachhaltige Zukunftsfähigkeit am Standort. Aber auch potenzielle Umwandlungen sollten Bestandteil der Überlegungen sein – denn Wandel lohnt sich.

 

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