Einst Ausfallstraße. jetzt Top-Adresse: Der Kennedydamm

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Einst Ausfallstraße, jetzt Top-Adresse: Der Kennedydamm in Düsseldorf

Von der Standort-Alternative zum Standort mit Perspektive: Am Düsseldorfer Teilmarkt Kennedydamm können Stadtentwicklungsprozesse dargelegt werden, die unsere Metropolen nachhaltig verändern. Müssen alte Standortklassifikationen überdacht werden?

Die 60er – eine Dekade geprägt von Flower Power, Aufbruchsstimmung und Beschleunigung. Aber auch das Jahrzehnt, in der Düsseldorf als erste deutsche Stadt ein gesondertes Cityentlastungsgebiet auswies und langfristig am Markt etablierte. Der Kennedydamm – einst Ausfallstraße und neben dem Seestern offizieller Ausweichstandort – zeigt im Jahr 2018 einmal mehr, wie und wohin unsere Städte wachsen und wie alte Muster durchbrochen werden können. Aus B wird A, aus Standort-Alternative ein Standort mit Perspektive. Doch was verstehen wir heutzutage genau unter A, B und C? Und sind derartige Klassifizierungen angesichts der dezentralen Hotspots, die in den Top-Metropolen Deutschlands aktuell entstehen, sowie einer immer stärker vernetzten Infra- und Nutzungsstruktur überhaupt noch haltbar?

Per definitionem sind in A-Lagen insbesondere die Infrastruktur auf Stadtteilebene sowie die Anbindung an den Stadtkern und Verkehrsknotenpunkte wie dem Hauptbahnhof und dem Flughafen ausschlaggebend. Allerdings ist weiterhin eine differenzierte Betrachtung nach Nutzungsschwerpunkten nötig. Während für Einzelhändler die höchste Passantenfrequenz mit A-Lage gleichgesetzt wird, ist für Büromieter u. a. die Nähe zur Messe entscheidend. In Bezug auf die Nachfrage und die dazugehörige Preisentwicklung kommt man zum klassischen Henne-Ei-Diskurs: Definiert sich die A-Lage nicht auch über die Nachfrage oder lässt die Nachfrage einen Standort erst zur A-Lage werden? Wird aus B A, ist das Ergebnis über kurz oder lang ein Preisanstieg. Doch reicht dieser als Argument für eine neue Klassifizierung des Standortes? Spielen wir dies einmal am Beispiel Kennedydamm durch.

Revitalisierung, Repositionierung, Renaissance – Am Kennedydamm wird aktuell weitaus mehr bewegt als nur Baukräne. Der Teilmarkt nördlich der Innenstadt ist eine der Top-Adressen der Rheinmetropole: Nirgendwo anders in derart zentraler und gut angebundener Lage befindet sich so viel Entwicklungspotenzial. Projektentwickler modernisieren an jeder Ecke, reißen Mauern ein, die in den 60er Jahren errichtet wurden. So auch die GERCHGROUP, die erst kürzlich ein 4.300 m² großes
Grundstück an der Tannenstraße erworben hat und dort eine Büroentwicklung mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von rund 70 Mio. Euro plant.

Das „Horizon“, das „Sky Office“, das „Clarity“, und das „Infinity Office“ sind nur einige der prominenten Beispiele, die internationale Toparbeitgeber wie L’Oréal, McKinsey und Hogan Lovells binden und weitere renommierte Unternehmen zum Umzug nach Golzheim bewegen. So auch das Bankhaus Lampe, das ebenso erkannt hat, dass moderne, effiziente Flächen im „War for Talents“ als Aushängeschild dienen. Denn aus drei Gründen gehören Prolongationen, Revitalisierungen, Projektentwicklungen und Neuabschlüsse zur Tagesordnung am Kennedydamm:

1. Es existieren (noch) große, zusammenhängende Flächen mit hohen Qualitäts- und Ausstattungsstandards.

 2. Die Anbindung an die Innenstadt und den Flughafen ist optimal.

 3. Vor Ort gibt es eine blühende Nahversorgung sowie Restaurants und Business Hotels.

 Das heißt im Umkehrschluss für Büronutzer: Auch und insbesondere (expandierende) Großkonzerne haben die Möglichkeit, in zentraler Lage moderne Flächen mit kurzen Wegen anzumieten. Angesichts der sinkenden Leerstände und steigenden Preise eine Luxussituation, die zu der Frage führt, ob der Kennedydamm überhaupt noch als klassische B-Lage und ausgewiesene Bürogebiet deklariert werden kann. Denn eines unterscheidet den Teilmarkt von „reinen“ Bürostandorten der Bundesrepublik: Er ist seiner Bedeutung nach längst nicht mehr Cityrandbereich und separiert von der eigentlichen Innenstadt, sondern hat sich immer mehr zum innerstädtischen Bürogebiet etabliert, das sowohl Arbeiten und Wohnen als auch Einkaufen und Freizeit subsumiert.

Dementsprechend handelt es sich allein per definitionem nicht mehr um eine traditionelle B-Lage, sondern salopp ausgedrückt um ein B mit Sternchen. Dies hat zusammen mit den zahlreichen Neubauprojekten und deren gehobenen Objektqualität zur Folge, dass auch die erzielten Mietpreise sich dem Niveau des CBDs annähern. Eine Verschiebung bisheriger Cluster bzw. eine Aufweichung ehemaliger Lage-Klassen ist aus diesem Grund nicht unwahrscheinlich. Für den Kennedydamm gilt daher: nicht A wie Alternative oder Ausweichstandort, sondern A wie Alleskönner.

Die Projektentwicklungs- und Refurbishmenttätigkeiten haben in jüngster Vergangenheit und werden auch in Zukunft das Erscheinungsbild des Standortes nachhaltig verändern. Immerhin sind mitunter auf dem ehemaligen FH-Gelände und dem Areal des Umweltamtes noch weitere rund 100.000 m² verfügbar. Ein weiterer Ausnahmefaktor, der die Relevanz des Teilmarktes nochmals unterstreicht – denn in der City und dem Medienhafen sucht man derartige Weiterentwicklungspotenziale vergebens. Der Kennedydamm – Standort mit Perspektive statt nur Standort-Alternative.

 

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