Die Marktentwicklung für Shopping Center

Savills im Dialog: Marcus Mornhart über Arbeitsplatzkonzepte von heute und morgen

Coworking, Business Center, Serviced Offices, Hybrid-Modelle – der Markt für Flexible Workspaces wird größer und könnte sukzessive für ein Umdenken am Arbeits- und Immobilienmarkt sorgen. So zumindest die Theorie. Aber wie sieht es in der Praxis aus?

Beim Blick durch die Innenstadtlagen der Top-7 fallen einige Namen immer wieder ins Auge: WeWork, Mindspace und Regus sind dabei nur einige der großen Player, die zentrale Flächen für Flexible Workspaces anmieten. Aber auch in B- und C-Städten gehen die „Coworker“ schon auf die Suche. Was bedeutet dies für die Bürovermietungsmärkte Deutschlands? Savills im Dialog mit Marcus Mornhart, Managing Director / Head of Agency Germany bei Savills, über alternative Büromodelle, deren Zukunftsperspektiven, Arbeits- und Wohngemeinschaften sowie den „War for Talents“.

Sehen Sie Flexible Workspaces als Ventil zur Entspannung der Marktlage an oder stellt diese Form der Büroflächen sogar eher eine Konkurrenz in Bezug auf die Nettoabsorption dar?

Grundsätzlich herrscht derzeit eine eher angespannte Situation auf den Immobilienmärkten der Top-7. Aufgrund von mangelnden Flächenverfügbarkeiten, steigenden Miet- und Kaufpreisen sowie einer steigenden Nachfrage kommt es zu einer Konkurrenzsituation zwischen den einzelnen Nutzungen. Geht es um neue Projektentwicklung, hat oft das Bürosegment gegenüber dem Wohnsegment das Nachsehen, die Städte haben in den letzten Jahren den Wohnungsbau klar gepusht. Auf Grund der steigenden Einwohnerzahlen in den Städten wird dies zum Problem, da Flächen in beiden Assetklas-sen benötigt werden. Büronutzer machen sich infolge dessen auf die Suche nach Alternativen, sodass Anbieter von Flexible Workspaces als Profiteure aus dieser Rivalität hervorgehen. Dabei agieren die großen Player mit aggressiven Preisen und drängen mit langfristigen Mietverträgen auf den Markt. In der Folge wächst die Zahl von Flexible Workspaces in Deutschland kontinuierlich an, wenn auch in Städten wie Düsseldorf gegenüber dem Vorreiter Berlin noch eine gewisse Zurückhaltung spürbar ist. Deshalb können diese tatsächlich kurzfristig für eine Entspannung der Nutzersituation sorgen.

Welche Faktoren sind bei Nutzern entscheidungswirksam? Wie differenzieren Anbieter zwischen den einzelnen Zielgruppen?

Für den Nutzer sind Coworking-Flächen als Startup-Fläche, als Übergangsfläche oder auch für die Zwischennutzung interessant. Es werden insbesondere kleinere als auch jüngere Unternehmen, ge-nauso wie Freelancer angesprochen. Während Business Center mit einem klassischen Nutzungsmo-dell und hohem Servicegrad werben, stehen bei Coworking Spaces der Community-Gedanke und Open-Spaces im Fokus. Hybridformen wie ‚WeWork‘ versuchen, beide Angebote zu verbinden. Sie sind die derzeit am stärksten wachsende Form der flexiblen Nutzungsmodelle. Allen Formen ist ge-mein, dass sie ein gewisses Flair repräsentieren und ein großes Dienstleistungsportfolio anbieten wollen. Mit einem hohen Professionalisierungsgrad grenzen sie sich klar vom ‚netten Café nebenan‘ ab, mit dem CoWorking Spaces früher gerne assoziiert wurden. Die Anbieter richten sich immer mehr darauf aus, eine möglichst große Gruppe anzusprechen, darunter sowohl Freelancer als auch KMUs und große Konzerne.

Damit diese einzelnen Zielgruppen auch die für sie passende Fläche finden, haben wir mit ‚workthere‘ eine Plattform entwickelt, bei dem die Nutzer kostenlos eine Übersicht aller marktrelevanten ‚Flexible Workspaces‘ erhalten. Denn die Wahl der richtigen Arbeitsräume spielt eine immer größere Rolle, da die Arbeitsumgebung grundlegende Auswirkungen auf die Geschäftsverläufe haben kann und auch auf das Wohlbefinden der Mitarbeiter wirkt.

Große Player wie Regus und WeWork launchten kürzlich auch erste Coliving-Konzepte. Moderne Kommune oder durchdachtes Work-Life-Balance-Tool – was meinen Sie können Unternehmen vom Coliving lernen? Wird sich diese Form langfristig am Markt durchsetzen?

Ob sich Coliving Konzepte dauerhaft auf dem Markt etablieren können, hängt von verschiedenen Faktoren und Standortkriterien ab. Ich glaube schon, dass ein solches Konzept Interessenten an-spricht, jedoch wird der Marktanteil bei unter 5 % des Wohnungsbestandes liegen. Wenn Coworking die Vorstufe war, sind wir beim Coliving bei der finalen Vermischung aus Arbeiten und Wohnen ange-langt. Aus der Bürogemeinschaft wird eine Wohngemeinschaft. Dass dies funktionieren kann, zeigen heute schon die ersten Beispiele in den USA. Und auch in Deutschland, beispielsweise in Berlin und Hamburg, haben sich die ersten ‚Coliving‘-Wohngemeinschaften gegründet. Ob dies auch für größere Unternehmen oder Konzerne ein Ansatz ist, wage ich jedoch zu bezweifeln. Ich sehe die Zielgruppe hier eher bei jungen Gründern und Freiberuflern, die mit Gleichgesinnten zusammenziehen, um sich gegenseitig zu unterstützen und zu vernetzen. Natürlich erhofft man sich hierdurch Synergieeffekte. Wir sprechen also von einer ähnlichen Zielgruppe, wie sie es bei den Coworking Spaces anfangs auch war bzw. ist. Ob wir von einem durchdachten Work-Life-Balance-Tool sprechen können, bezweifle ich. Wer möchte sich schon 24/7 in seinem Leben mit Arbeit beschäftigen? So spricht die Wissenschaft bereits kritisch von einem ‚Work-Life-Blending‘, also die Verschmelzung von Arbeit und Freizeit. Ich sehe Coliving vielmehr als eine Art des temporären Wohnens, welches z. B. in Projektphasen sinnvoll erscheint. Doch als dauerhaftes Lebensverhältnis kann ich mir das Konzept nicht vorstellen.

Ist es im „War for Talents“ für Unternehmen unumgänglich, bestehende Arbeitskonzepte zu überden-ken und Räumlichkeiten den Bedürfnissen der Arbeitnehmer anzupassen?

Natürlich müssen sich die Unternehmen in der heutigen Zeit auch den Ansprüchen der Arbeitnehmer anpassen und das mehr denn je. Nach der Theorie der ‚creative class‘ des US-Ökonom Richard Flori-da geht man vermehrt davon aus, dass nicht die Arbeitnehmer den Unternehmen bei der Standort-wahl folgen, sondern andersherum. Aus unseren täglichen Erfahrungen können wir dies bestätigen. Das räumliche Umfeld hat einen hohen Einfluss auf die Effizienz und den qualitativen Output der Mit-arbeiter und spielt somit eine immer größere Rolle. So gehen Unternehmen auf ihre Teams zu und stellen ihnen einen Arbeitsplatz an dem Ort zur Verfügung, der ihnen gefällt. Ein gutes Beispiel hierfür finden wir beim Automobilkonzern Volkswagen, der Teile seiner Marketingabteilung in Fleible Work-spaces nach Berlin ausgelagert hat.

In diesem Zusammenhang sollte man sich auch mit alternativen Arbeitsmodellen befassen. Das klas-sische 9-to-5 Modell passt vor allem bei jungen Unternehmen immer weniger in die Unternehmens-strukturen und es gibt unterschiedliche Aspekte, die für flexiblere Arbeitszeiten sprechen. Durch die zunehmende Digitalisierung von Arbeitsschritten oder auch durch Cloudcomputing ist es im Grunde egal, von wo man arbeitet. So ist bereits Homeoffice in vielen Unternehmen heute schon gang und gäbe. Das ist ein Thema, mit dem sich auch Virtuelle Büros beschäftigen, eine weitere Form von Fle-xible Workspaces.

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