Darum gehen Sie mit Due Diligence auf Nummer sicher - Experten-Interview mit Diplom-Geologe Guido Ebert

Darum gehen Sie mit Due Diligence auf Nummer sicher

Beim Kauf einer Immobilie ist eine umfassende Risikobewertung unerlässlich. Ein Vehikel ist dabei die Due Diligence. Was sich hinter diesem Begriff verbirgt und worauf zu achten ist, erläutert der Diplom-Geologe Guido Ebert im Interview.

Ob etablierte Assets oder alternative Immobilienklassen, Core Plus oder Value-Add, risikoavers oder -affin – Investitionen sollten in erster Linie eins sein: durchdacht. Dazu gehört unter anderem auch die Objektbewertung und -prüfung. Guido Ebert, Business Development Manager bei CDM Smith, über Tiefgaragen, Redevelopments, Instandhaltungskosten sowie über Risiken und Nebenwirkungen beim Immobilienkauf.

Due Diligence – was ist das überhaupt?
Bei der Due Diligence, abgekürzt DD, handelt es sich um eine umfassende Risikoprüfung im Rahmen einer anvisierten Transaktion wie beispielweise dem Kauf eines Unternehmens, eines Grundstücks oder einer Immobilie. Im Deutschen kann man den Begriff mit „gebührende Sorgfalt“ übersetzen. Gemeint ist damit eine sorgfältige Begutachtung und Bewertung eines Objekts und den mit einer Transaktion möglicherweise einhergehenden Risiken. Die DD kann aus individuellen Prüfungen je nach Anforderung des Käufers oder Verkäufers bestehen, z. B. finanzielle, juristische oder technische DD, Steuer DD, Social Responsibility DD, Arbeits- und Gesundheitsschutz DD oder Umwelt DD, im Englischen: Environmental DD oder EDD.

Im Rahmen der technischen DD betrachtet CDM Smith beispielsweise unter anderem auch ein häufig vernachlässigtes Risiko durch Setzungsrisse in Tiefgaragen bzw. Tiefgeschossen. Die EDD bewertet daneben mögliche Umweltrisiken wie Schadstoffe in der Bausubstanz oder im Boden eines Grundstücks. In diesem Fall steht die Umweltqualität eines Standorts im Vordergrund und ggf. die Gefährdung von Schutzgütern, wie die menschliche Gesundheit oder das Grundwasser. Allen Teilen der DD ist die Betrachtung der finanziellen Risiken gemein.

Warum und für wen ist das Thema Due Diligence relevant?
Due Diligence ist sowohl für potenzielle Käufer als auch Verkäufer vorteilhaft, denn sie dient der Informationsbeschaffung, die wiederum bei der Kauf- bzw. Kaufpreisentscheidung ausschlaggebend sein kann. Wird eine Due Diligence beispielsweise beim Kauf einer Immobilie außer Acht gelassen, können vorerst unentdeckte Umweltschäden oder ein nicht umfassend dargestellter Instandhaltungsstau den de facto niedrigeren Wert des Gebäudes verschleiern.

Worauf sollte in diesem Segment besonders viel Wert gelegt werden?
Im Vordergrund steht die effektive Abwicklung einer Due Diligence. Transaktionen stehen häufig unter enormen Zeitdruck. Daher ist es von besonderer Bedeutung, zusammen mit den Kunden einen Zeitplan zu entwickeln und umzusetzen, der ihren Anforderungen entspricht. Wir wissen, wie wichtig die Teamarbeit zwischen den an einer Transaktion beteiligten Parteien ist (Immobilienberater, Rechtsanwälte, Wirtschaftsprüfer usw.) und stimmen uns daher von Beginn an mit allen ab.

Zusätzlich bieten wir durch unsere ganzheitliche Aufstellung auch Leistungen außerhalb des klassischen Due-Diligence-Spektrums an und bewerten Themen, die für die Gesamtbetrachtung des Assets wichtig sind. Dazu gehören z. B. geotechnische oder statische Fragestellungen bei Rückbau-, Umbau- oder Neubaumaßnahmen (Stichwort: Drittverwendbarkeit) oder die Infrastrukturplanung, beispielsweise bei einer Neuerschließung bzw. beim Redevelopment.

Sie sprachen das Thema Tiefgaragen an. Wo liegen hier versteckte Risiken?
Wenn jemand heute eine Tiefgarage erwirbt, steht er oftmals vor dem Problem, dass bereits bestehende Objekte nicht auf aktuelle Fahrzeuggrößen ausgerichtet sind, da viele Tiefgaragen ihren Ursprung in den 1960er oder 70er Jahren haben. In dieser Zeit wurden außerdem oft Bauteile mit geringer Betondichte verwendet, sodass Korrosion droht.

Schlimmstenfalls stellt sich heraus, dass die Konstruktion nicht mehr tragsicher ist und eine nachträglich stabilisierende Beschichtung erforderlich ist. Eine weitere Schwachstelle sind Wasserschäden, die z. B. durch defekte bituminöse Pappabdichtungen der Außenwände entstehen können. Die äußerliche Erneuerung einer Tiefgarage ist meist kompliziert, da in Innenstädten eine dichte Nachbarbebauung herrscht. Neue Konzepte für Abdichtungen von innen existieren zwar, jedoch muss im Einzelfall evaluiert werden, welche Methode praktikabel und ökonomisch ist.

Schlussendlich ist gemeinsam mit dem Eigentümer ein vollkommen neues, maßgeschneidertes Nutzungskonzept für die Tiefgarage zu entwickeln, um nicht horrenden Umbaukosten gegenüberzustehen. Eine präventive Due-Diligence-Beratung vor dem Kauf einer Immobilie beugt bösen Überraschungen vor. Unsere Experten sind in der Lage, erste Anzeichen versteckter Mängel zu erkennen – auch ohne aufwändige und teure Untersuchungen oder Bohrungen.

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