High, higher, Highstreet – Wenn nicht nur die Produkte, sondern auch die Flächen zum Luxusgut werden

Der Savills Blog

High, higher, Highstreet – Wenn nicht nur die Produkte, sondern auch die Flächen zum Luxusgut werden

Auf dem Luxuseinzelhandelsmarkt gibt es nur eine Richtung: aufwärts. Die Mietpreise in den 1a-Lagen sind erneut gestiegen, das Interesse internationaler Marken an deutschen Metropolen wächst weiter. Doch wie sehen die Highstreets von morgen aus?

Gastronomisierung, Digitalisierung, Konsolidierung – die Umstrukturierungen der deutschen Einzelhandelslandschaft sind umfassend und wirken sich insbesondere auf die stationären Verkaufsstellen aus. Das gilt zumindest für das niedrig- bis mittelpreisige Segment. Wie sieht es allerdings bei den Premium- und Luxusmarken aus? Hier scheinen andere Parameter zu greifen. Thomas A. Pasiecznik, Director und Head of Retail Agency bei Savills, über die Highstreets 2025, steigende Spitzenmieten und die Diversifikation am Markt.

Neben den klassischen Luxuslabels etablieren sich auch immer mehr neue Marken am Markt. Werden die Highstreets unserer Metropolen bald zu eng?
Mittlerweile herrscht in den Top-Standorten auch unabhängig von Mikrolage und Assetklasse zunehmende Angebotsknappheit. Dass im Einzelhandelssegment immer mehr (internationale) Brands auf den Markt kommen, erhöht den Druck natürlich zusätzlich. Gleichzeitig beobachten wir aber auch eine steigende Konsolidierung – während Discounter und übliche Handelsmarken ihre Flächen reduzieren und mehr auf den Onlinehandel sowie alternative Shopkonzepte setzen, verdichten die
Premium- und Luxuslabels ihre Standorte und vergrößern sich wiederum auf der Fläche. Diese Entwicklung hat eine Erweiterung der klassischen High End-Lagen zur Folge. Die Münchener Theatinerstraße etwa fungierte bisher vornehmlich als Adresse für Premiummarken – seit Kurzem siedeln sich auch hier mehr Luxuslabels an, da die Flächenalternativen begrenzt sind. Dies hat natürlich auch Auswirkungen auf das Erscheinungsbild der 1a-Lagen.

Welche Auswirkungen wären das konkret? Wie sehen die Highstreets im Jahr 2025 aus?
In erster Linie findet eine zunehmende Durchmischung statt – sowohl in Bezug auf die Branche als auch auf die Preisklasse. Es wird nicht mehr DIE eine Luxusadresse geben, sondern auch dezentrale Hotspots sowie diversifizierte Angebote. Nehmen wir die Düsseldorfer Königsallee als Beispiel: Während das High End-Segment hier bis vor einigen Jahren noch weite Abschnitte der Einkaufsstraße für sich beanspruchte, sind heutzutage auch Lebensmitteldiscounter wie Aldi und Lidl sowie Textilfilialisten wie H&M, Esprit und Zara ansässig. Die jeweiligen Sortimente und Shopstrukturen sind dem hiesigen Umfeld angepasst und dementsprechend luxuriöser als in B- und C-Lagen. Zudem beeinflussen die Gastronomisierung sowie die Digitalisierung des stationären Einzelhandels nicht nur die Flächenkonzepte, sondern auch das Straßenbild nachhaltig. Es werden dementsprechend mehr Händler in einer Mikrolage ansässig sein als zuvor. Apropos Digitalisierung – Inwieweit wirkt sich der E-Commerce auf den Luxuseinzelhandel aus?
Der Onlinehandel wird häufig als Abgesang des stationären Einzelhandels propagiert. Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Digitalisierung Veränderungen mit sich bringt – alte Konzepte müssen neuen weichen, an einem Onlineshop kommt kaum ein Einzelhändler vorbei und die klassischen E-Commerce-Geschäfte wie Zalando und Amazon gehen auf die Fläche. Jedoch geht es nicht um ein „Entweder-oder“, sondern vielmehr um ein „Sowohl-als-auch“. Es gilt, die Schnittstelle von On- und Offline sowie die daraus entstehenden Synergie-Effekte zu nutzen. Unabhängig davon lässt sich aber festhalten, dass das Luxussegment zu den stabilsten stationären Einzelhandelsklassen gehört. Dies liegt insbesondere darin begründet, dass es sich hier um High-Involvement-Produkte handelt – der Einkauf wird im Voraus geplant, die Qualitätsüberprüfung und das Shoppingerlebnis sind viel ausschlaggebender als bei niedrig- bis mittelpreisigen Gütern. Spontaneinkäufe im Internet gehören hier deshalb zur Seltenheit, sodass die Luxusbrands ihre Onlineshops zwar zu Repräsentationszwecken nutzen, diese jedoch nicht als eigentliches Kaufinstrument fungieren. Shopkonzept, Lage und Service stehen für die Kunden an erster Stelle. Dennoch dürfen auch Marken wie Chanel und Hermès die digitalen Tools nicht außer Acht lassen, um sich auch in Zukunft am Markt zu beweisen und vor allem die neue Generation für sich zu gewinnen.

Maximilianstraße, Neuer Wall, Goethestraße oder Kö – wo sehen Sie die größten Mietwachstumspotenziale?
Unsere neueste Untersuchung zur MAPIC 2018 hat ergeben, dass hierzulande die Spitzenmieten im internationalen Vergleich in Frankfurt und München am stärksten steigen. Hier kletterten die Quadratmeterpreise um 8,3 % bzw. 2,9 % auf einen Wert von 3.840 Euro/m² bzw. 4.320 Euro/m² im Jahr. Neben der Münchner Maximilianstraße und der Frankfurter Goethestraße rückt auch die Königsallee in Düsseldorf vermehrt in den Suchfokus der hochpreisigen internationalen Labels. Parallel nimmt auch die Nachfrage auf Kundenseite immer mehr zu. Das hat selbstverständlich zusätzliche Auswirkungen auf die Ladenmieten. Während Frankfurt und München ihre Spitzenstellung in Deutschland diesbezüglich weiter ausbauen und auch Berlin und Düsseldorf ihre Position als Luxusstandorte stärken, bleibt die Nachfrage in Köln und Hamburg vergleichsweise gering. Grund hierfür sind die wenigen Touristenzahlen aus China und dem Asiatisch-Pazifischen Raum, auf die im High End Segment die größte Kaufkraft entfällt. Generell lässt sich aber prognostizieren, dass die Mietsteigerungen aufgrund der Flächen- und Portfoliokonsolidierungen mittelfristig an Dynamik verlieren. Während die Preise im niedrig- bis mittelpreisigen Segment dadurch stagnieren oder sogar erstmals wieder zurückgehen werden, bleibt der Premium- und Luxusmarkt davon jedoch zunächst weitgehend unberührt, da hier nicht annähernd so viele Flächen neu auf den Markt kommen wie in den anderen Preisklassen.

 

Ähnliche Beiträge