Quo vadis Büromarkt Deutschland?

Der Savills Blog

Quo vadis Büromarkt Deutschland?

Steigende Mietpreise, sinkende Leerstandsraten. Der deutsche Büroimmobilienmarkt wird sich auch in Zukunft weiter verändern. Welche Folgen hat die konjunkturelle Abkühlung für den Büroinvestmentmarkt?

Der deutsche Büroimmobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren beispiellos entwickelt. So sind die Leerstände in allen Top 7 Städten auf einem historischen Tiefpunkt angekommen, während die Mieten sowohl in der Spitze als auch in der Breite stetig gestiegen sind. Besonders anschaulich hat sich diese
Entwicklung in Berlin vollzogen. Dort ist die Leerstandrate in den letzten zehn Jahren von acht auf nur noch knapp über ein Prozent gesunken, was wiederum in einem Anstieg der Spitzenmiete um 75 Prozent und der Durchschnittsmiete um sogar 124 Prozent resultierte. Doch ist dieser Anstieg noch fundamental gerechtfertigt und kann davon ausgegangen werden, dass die Mieten trotz der sich eintrübenden Konjunktur weiter steigen?

Indizes ausgewählter Indikatoren der Top 7 Büromärkte

Um diese Frage zu beantworten betrachten wir drei Schlüsselindikatoren, die Büromieten nachhaltig beeinflussen. Nachfrageseitig sind dies die konjunkturelle Entwicklung des Wirtschaftsraums sowie die Bürobeschäftigung und angebotsseitig der Büroflächenbestand. Dabei ist seit 2009 deutlich zu erkennen, dass die nachfrageseitigen Determinanten deutlich angestiegen sind, während das Angebot mehr oder weniger stabil blieb. Entsprechend resultiert das Mietwachstum der letzten zehn Jahre aus einer zunehmenden Nachfragedynamik, die durch die positive konjunkturelle Entwicklung sowie den stetigen Anstieg der Bürobeschäftigung bei stagnierendem Büroflächenbestand bedingt wird. Doch wird sich mit der konjunkturellen Abkühlung im laufenden Jahr auch das Wachstum der Spitzen- und Durchschnittsmieten umkehren und welche Implikationen ergeben sich hieraus für den Büroinvestmentmarkt?

Grundsätzlich gilt, dass ein konjunktureller Abschwung natürlich nicht spurlos am Büromarkt vorüber gehen wird. Jedoch gehen zum einen die bisherigen Konjunkturprognosen lediglich von einem Wachstumsrückgang aus und zum anderen wird auch 2019 weniger Bürofläche fertiggestellt als benötigt wird. Damit ist auch im laufenden Jahr mit einem weiteren Anstieg der Spitzen- und Durchschnittsmieten zu rechnen. Erst in den nächsten ein bis zwei Jahren werden die Top 7 Märkte mit einem merklichen Anstieg des Büroflächenangebots entlastet, was ebenfalls das Mietwachstum bremsen sollte.

Renditedifferenz zwischen Bundesanleihen und Bürospitzenrenditen

Für Investoren von Büroimmobilien sind das gute Nachrichten, können sie doch weiterhin mit Renditen oberhalb von 3 Prozent planen. Mittelfristig wird sich daran auch nichts ändern, nachdem die Europäische Zentralbank die Zinswende im Januar 2019 auf 2020 verschoben hat. Entsprechend verharren die Renditen für
zehnjährige Staatsanleihen auch im dritten Jahr nahe der Null und stellen für Anleger unter Renditedruck keine Alternative dar. So ist zwar die Renditedifferenz zwischen zehnjährigen Staatsanleihen und den Bürospitzenrenditen der Top 7 in den letzten Jahren leicht zurückgegangen, liegt aber im historischen Vergleich noch weit oberhalb der Renditedifferenz um die Jahrtausendwende. Das heißt Investoren von Büroimmobilien profitieren auch weiterhin von einem stabilen Risikoaufschlag von weit über 200 Basispunkten für ein vergleichsweise risikoarmes Investment.

 

Ähnliche Beiträge