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Wohninvestmentmarkt Deutschland Q3 2018

Gestiegene Preise sorgen für anhaltend hohes Transaktionsvolumen

Gestiegene Preise sorgen für anhaltend hohes Transaktionsvolumen

Mit einem Transaktionsvolumen von 2,6 Mrd. Euro war das 3. Quartal dasjenige mit dem geringsten Umsatz am Investmentmarkt für Wohnimmobilien* im laufenden Jahr. Der Umsatz der ersten neun Monate 2018 summiert sich damit auf knapp 11,3 Mrd. Euro, was gegenüber dem entsprechenden Vergleichszeitraum des Vorjahres einem Anstieg von 8 % entspricht. Die Zahl der gehandelten Wohneinheiten stieg um 2 % auf ca. 94.500. „Weiterhin ist es eher ein Preis- als ein Mengeneffekt, der am deutschen Wohninvestmentmarkt für anhaltend hohe Umsätze sorgt“, schlussfolgert Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany, und ergänzt: „Die Zahl der Transaktionen war zuletzt leicht rückläufig. In den letzten zwölf Monaten haben wir etwa 280 Transaktionen registriert. Vor Jahresfrist waren es noch 300 Verkäufe“. Savills rechnet bis zum Jahresende noch mit Transaktionen im Volumen von etwa 5 Mrd. Euro, mithin einem Gesamtjahresumsatz von ca. 16 Mrd. Euro. Das entspräche sowohl dem Wert des Vorjahres als auch dem durchschnittlichen Transaktionsvolumen der letzten fünf Jahre.

Milliarden-Übernahme Buwog Ausnahme in eher kleinteilig geprägtem Markt
Obwohl es im laufenden Jahr anders als im Vorjahr mit der Buwog-Übernahme durch Vonovia wieder eine Transaktion im Milliarden-Euro-Bereich zu verzeichnen gab, blieb die durchschnittliche Größe der Transaktionen mit etwa 460 Wohneinheiten auf dem Niveau des Vorjahres. Die meisten Einheiten – knapp ein Drittel – wurden in den letzten zwölf Monaten im Größensegment von 250 bis unter 1.000 Wohneinheiten je Portfolio gehandelt. Verglichen mit dem 5-Jahres-Schnitt war der Anteil dieses Größensegments damit zuletzt nahezu doppelt so groß.

Spezialfonds mit Abstand größte Nettokäufer
In diesem sowie in den noch kleineren Größensegmenten sind nicht zuletzt Spezialfonds auf der Käuferseite aktiv, die auch insgesamt die größte Nettokäufergruppe der letzten zwölf Monate formten. Sie kauften netto für 2,6 Mrd. Euro. Zweitgrößte Nettokäufergruppe waren Immobilien-AGs/REITs, die netto 1,6 Mrd. Euro investierten. Während Letztere in erster Linie in Bestände investierten, erwarben die Spezialfonds jeweils etwa zu gleichen Teilen Bestandsgebäude und Projekte.

Projektankäufe als Preistreiber – Ende des Preiswachstums wahrscheinlich
Insgesamt wurden allein in diesem Jahr mehr als 2,7 Mrd. Euro in Projekte investiert. Das entspricht knapp einem Viertel des Gesamtvolumens. In den A-Städten entfiel sogar mehr als ein Drittel des Transaktionsvolumens auf Projektankäufe. Nicht zuletzt deshalb stieg der durchschnittliche Transaktionspreis einer Wohneinheit in den A-Städten zum ersten Mal über die Marke von 200.000 Euro. Während für Bestandsobjekte im Durchschnitt 155.000 Euro je Einheit bezahlt wurden, schlugen Einheiten in Projekten mit ca. 275.000 Euro zu Buche. Zum Vergleich: Der Durchschnittspreis aller in den letzten zwölf Monaten bundesweit gehandelten Wohneinheiten betrug knapp 127.000 Euro. „Sowohl in den A-Städten als auch bundesweit verliefen die Preiskurven zuletzt flacher und ein weiterer Anstieg erscheint vor dem Hintergrund einer absehbaren Normalisierung der Geldpolitik sowie jüngst schwächer werdendem Mietwachstum zunehmend unwahrscheinlich“, meint Matthias Pink, Director und Head of Research Germany bei Savills.

* alle Transaktionen mit mindestens 50 Wohnungen bzw. Wohneinheiten

Marktüberblick Wohninvestmentmarkt Deutschland Q3 2018 (PDF)

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