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Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland H1 2019

Superzyklus ohne Ende? Im fünften Jahr in Folge mehr als 50 Mrd. Euro in Sicht – Für Großinvestoren führt weiter kein Weg an Immobilien vorbei
  • Transaktionsvolumen von 24,2 Mrd. Euro (- 12 % ggü. H1-2018)
  • Geringeres Volumen vor allem bei Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich (  20 % ggü. H1-2018)
  • Flächendeckender Preisanstieg dank Einpreisen von Mietsteigerungspotenzialen
  • Spitzenrenditen stagnieren – Renditedifferenz zu Bundesanleihen so hoch wie selten zuvor
  • Prognose 2019: Zum fünften Mal in Folge über 50 Mrd. Euro

Am deutschen Gewerbeimmobilieninvestmentmarkt wurden im ersten Halbjahr des laufenden Jahres Immobilien für etwa 24,2 Mrd. Euro gehandelt. Gegenüber dem ersten Halbjahr des Jahres 2018 entspricht dies einem Rückgang um etwa 12 %. „Ein deutlicher Abschwung am Gewerbeinvestmentmarkt ist auch im elften Jahr des Superzyklus nicht in Sicht”, erklärt Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, und begründet: „Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien rentieren aktuell rund 340 Basispunkte über denen der zehnjährigen Bundesanleihe. Dies ist die dritthöchste Differenz in den letzten 30 Jahren.

Hinzu kommt, dass die Zinswende nicht nur verschoben ist, sondern in den USA aktuell sogar eine Zinssenkung diskutiert wird. Damit werden Strafzinsen auf hohe kurzfristig verfügbare Bankguthaben und folglich ein hoher Anlagedruck bei den Investoren weiterhin zur Tagesordnung gehören. Der globale Kapitalstrom in Immobilien dürfte somit anhalten und Deutschland als einer der liquidesten Märkte profitieren.“

„Der Rückgang des Transaktionsvolumens rührt vor allem aus einer niedrigeren Zahl an Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich her“, beobachtet Matti Schenk, Senior Consultant Research bei Savills, und ergänzt: „Großvolumige Core-Immobilien sind in den letzten Jahren fast ausnahmslos in die Hände von langfristigen Bestandshaltern übergegangen und stehen somit relativ selten zum Verkauf.“ Dementsprechend betrug der Volumenrückgang von Transaktionen im dreistelligen Millionenbereich gegenüber dem Vorjahreszeitraum rund ein Fünftel. Dieser Angebotsengpass schlägt sich auch in der durchschnittlichen Größe der Transaktionen nieder, die im ersten Halbjahr bei circa 24,5 Mio. Euro und damit rund 5 % unter dem Wert im ersten Halbjahr 2018 lag. Betrachtet man hingegen die letzten zwölf Monate, stieg die mittlere Transaktionsgröße gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt um etwa 9 % an. „Dass die Transaktionen binnen der letzten zwölf Monate größer geworden sind, verdeutlicht auch einen Preisanstieg in der Breite“, führt Lemli aus und merkt an: „Preistreiber sind aber nicht mehr sinkende Renditen, sondern eingepreiste Mietsteigerungspotenziale.“ Zum Ende des zweiten Quartals lagen die Spitzenrenditen für Büros und Geschäftshäuser in den Top-7-Städten jeweils im Mittel bei 3,1 %. Gegenüber dem Vorquartal gab es damit keine Renditeveränderung. Auch die Spitzenrenditen für Shoppingcenter (4,2 %), Fachmarktzentren (3,9 %) und für Logistikimmobilien (4,2 %) bewegten sich zuletzt seitwärts.

Mit einem Transaktionsvolumen von nahezu 10,9 Mrd. Euro entfielen auf Büroimmobilien 45 % des Gesamtumsatzes. Auf den zweiten Rang mit 5,9 Mrd. Euro bzw. 24 % kamen Handelsimmobilien, gefolgt von Logistik- und Industrieimmobilien, auf die etwa 2,5 Mrd. Euro (10 %) entfielen. Die Transaktionsvolumina von Logistik- und Industrieimmobilien sanken im Jahresvergleich um 32 %, während bei Büro- und Handelsimmobilien jeweils ein leichtes Plus von 5 % bzw. 2 % verzeichnet wurde.
Auf die Top-7-Städte (ohne das jeweilige Umland) entfielen mit rund 12,3 Mrd. Euro etwa 52 % des gehandelten Volumens. Gegenüber dem gleichen Zeitraum des Vorjahres entspricht dies einem Rückgang des Transaktionsvolumens um über 8 %. Das mit Abstand höchste Transaktionsvolumen wurde mit 4,9 Mrd. Euro in Berlin registriert. In der Hauptstadt wurde damit so viel Volumen gehandelt wie in Frankfurt (2,0 Mrd. Euro), München (1,7 Mrd. Euro) und Hamburg (1,2 Mrd. Euro) zusammen. In Düsseldorf (982 Mio. Euro), Köln (979 Mio. Euro) und Stuttgart (635 Mio. Euro) wechselten jeweils Objekte für in Summe weniger als eine Milliarde Euro den Eigentümer.

Bis auf Berlin (+ 94 % ggü. H1-2018) und Köln (+ 32 %) wiesen alle Top-7-Standorte deutlich zweistellige Umsatzrückgänge von im Mittel 30 % auf. „Während in den meisten Top-7-Städten rückläufige Volumen registriert wurden, floss deutlich mehr Geld in die B- und C-Städte“, berichtet Schenk und erläutert: „Auch für die B- und C-Städte wird in den nächsten zehn Jahren eine wachsende Bevölkerungszahl prognostiziert, womit eine höhere Immobiliennachfrage einhergehen dürfte. Gleichzeitig ist der Bieterwettstreit unter Investoren hier teilweise weniger intensiv als in den Top-7-Städten, denn großvolumige Objekte gibt es hier deutlich seltener und die Märkte sind insgesamt weniger liquide.“ Mit Transaktionsvolumen von 2,8 Mrd. Euro bzw. 2,0 Mrd. Euro stieg die Investmentaktivität in den B- und C-Städten gegenüber dem gleichen Vorjahreszeitraum um 26 % bzw. 41 % an. Die fünf umsatzstärksten Standorte der zweiten Reihe waren Leipzig, Nürnberg, Hannover, Bonn und Mainz, in die in Summe über 1,7 Mrd. Euro flossen.

Der Anteil deutscher Käufer lag in den ersten sechs Monaten, gemessen am Transaktionsvolumen, bei rund 49 % und damit etwa zwei Prozentpunkte unter dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre. Die drei aktivsten ausländischen Käufernationen waren im ersten Halbjahr Luxemburg, Großbritannien und Österreich. Rund zwei Drittel des gesamten Transaktionsvolumens entfielen auf die drei Investorengruppen Fonds- und Asset Manager, Offene Spezialfonds sowie Immobilien AGs / REITs. „Weiterhin dominiert risikoaverses Kapital das Marktgeschehen, weshalb auch im elften Jahr des Superzyklus nur vergleichsweise geringe Abstriche bei der Objekt- und Lagequalität in Kauf genommen werden“, berichtet Lemli und konkretisiert: „Dies heißt jedoch nicht, dass Investoren nur in den CBDs suchen. Alle Lagen, in denen es die Aussicht auf eine langfristig gute Vermietbarkeit gibt, stehen im Fokus.“

Auch im weiteren Jahresverlauf ist absehbar, dass die meisten Investoren ihre Immobilienportfolios vergrößern möchten. Trotz vermehrter konjunktureller Risiken punktet Deutschland im globalen Kontext mit seiner Stabilität und gilt daher weiterhin als sicherer Hafen. Die Investorennachfrage dürfte somit auch im zweiten Halbjahr hoch bleiben. Savills rechnet damit, dass das Transaktionsvolumen bis zum Jahresende erneut auf mehr als 50 Mrd. Euro steigt. Es wäre das fünfte Jahr in Folge, in dem diese Marke überschritten wird.

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