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Wohninvestmentmarkt Deutschland H1 2019

Investmentmarkt bleibt kleinteilig – Eintrübung des Investitionsklimas in Berlin in Sicht?
  • Transaktionsvolumen von 6,16 Mrd. Euro (- 36 % ggü. H1-2018)
  • Zahl und Größe der Transaktionen weiterhin rückläufig
  • Wohnungspakete gingen fast ausnahmslos an deutsche Käufer
  • Käufe von Projektentwicklungen fanden vermehrt in kleineren Städten statt
  • Geplanter Mietendeckel könnte sich negativ auf das Investitionsklima in Berlin auswirken

Im ersten Halbjahr des laufenden Jahres summierte sich das Transaktionsvolumen am deutschen Wohninvestmentmarkt (Transaktionen ab 50 Wohnungen) auf etwa 6,16 Mrd. Euro. Im Vergleich zum ersten Halbjahr des Vorjahres entspricht dies einem Rückgang um 36 %. „Das rückläufige Transaktionsvolumen ist kein Zeichen einer geringeren Nachfrage, sondern eine Folge des limitierten Angebots an größeren Portfolios“, erklärt Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance – Valuation bei Savills Germany und merkt an: „Viele Investoren wollen den Anteil von Wohnimmobilien in ihren Portfolios sogar weiter erhöhen. Da größere Portfolios jedoch Mangelware sind, müssen sie sich entweder mit mittelgroßen Wohnungspaketen oder dem Kauf von Projektentwicklungen zufrieden geben.“

In den ersten sechs Monaten wechselten circa 43.800 Wohnungen den Eigentümer und damit etwa 46 % weniger als im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dieser Rückgang kann zum Teil auch auf die Buwog-Übernahme im März 2018 zurückgeführt werden, die für ein außerordentlich hohes Volumen sorgte. Es wurden insgesamt 165 Transaktionen (ab 50 Wohnungen) erfasst und damit 18 % weniger als im ersten Halbjahr des Jahres 2018. In den letzten zwölf Monaten fanden damit lediglich 238 Verkäufe statt – der niedrigste Wert seit September 2013. Im Durchschnitt beinhalteten die Transaktionen in den letzten zwölf Monaten 399 Wohnungen. Dies war der drittniedrigste Wert im laufenden Marktzyklus.
Im Hinblick auf die regionale Verteilung der Investmentaktivität stachen im ersten Halbjahr vor allem die Bundesländer Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein hervor auf die 22 % bzw. nahezu 13 % aller gehandelten Wohnungen entfielen. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag dieser Anteil bei rund 20 % bzw. 8 %. Mit etwa 10.300 Wohnungen (25 % aller gehandelten Wohnungen) war Berlin im ersten Halbjahr allerdings erneut der Krösus unter den Bundesländern.
Gemessen am Transaktionsvolumen blieb der institutionelle Wohninvestmentmarkt jedoch stark auf die sieben A-Städte fokussiert. So flossen seit Jahresbeginn etwa 52 % der Investitionen bzw. rund 3,2 Mrd. Euro in diese Städte. Mit einem Transaktionsvolumen von über 1,8 Mrd. Euro, was etwa 30 % des Gesamtvolumens entspricht, markierte Berlin auch hier den mit Abstand gefragtesten Standort für Wohninvestments.

„Die hohe wirtschaftliche Dynamik und die weiterhin vorhandene internationale Anziehungskraft der Hauptstadt dürften auch zukünftig für einen angespannten Wohnungsmarkt sorgen. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der nach wie vor geringen Neubauaktivität. Aus diesem Grund haben Investoren weitere Mietsteigerungspotenziale in ihre Investitionen eingepreist“, erläutert Matti Schenk, Senior Consultant Research Germany bei Savills und gibt zu bedenken: „Der nun im Raum stehende Mietendeckel dürfte, unabhängig von der Frage der verfassungsrechtlichen Gültigkeit, die Hebung dieser Mietsteigerungspotenziale jedoch erheblich einschränken. Eine Phase rechtlicher Unsicherheit und mithin eine Eintrübung des Investitionsklimas am Berliner Wohninvestmentmarkt scheinen zum jetzigen Zeitpunkt in greifbarer Nähe.“

Die Durchschnittspreise der gehandelten Wohnungen lagen in den letzten zwölf Monaten im Bestand bei nahezu 120.000 Euro, während für Projektentwicklungen im Mittel etwa 289.000 Euro je Wohnung gezahlt wurden. Gegenüber dem Vorjahreszeitpunkt stiegen die Durchschnittspreise der gehandelten Bestandswohnungen um 21 % an, während die Preise von projektierten Wohnungen stagnierten. „Die Stagnation der Durchschnittspreise bei Projektentwicklungen ist eine Folge von vermehrten Käufen außerhalb der A-Städte“, berichtet Schenk und ergänzt: „Auch kleinere Städte weisen oftmals angespannte Mietwohnungsmärkte auf, so dass dortige Wohnungsneubauten interessante Investmentmöglichkeiten darstellen.“ Bezogen auf das Transaktionsvolumen entfielen im ersten Halbjahr etwa 22 % auf Ankäufe von Projektentwicklungen. Etwa 40 % der gehandelten projektierten Wohnungen befanden sich in den A-Städten und damit deutlich weniger als im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre (55 %). Hingegen befanden sich etwa 16 % der gehandelten projektierten Wohnungen in D-Städten – im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag dieser Anteil bei weniger als 4 %.

Unter den Käufern fanden sich im ersten Halbjahr fast ausschließlich deutsche Investoren. Auf sie entfielen circa 95 % des Transaktionsvolumens und damit noch mehr als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (78 %). „Ausländische Investoren zeigen zwar ein hohes Interesse am deutschen Wohnungsmarkt, kommen bei direkten Investitionen aber oftmals nicht zum Zuge“, konstatiert Schenk und fügt hinzu: „Neben den ohnehin vergleichsweise komplexen rechtlichen Rahmenbedingungen, dürften die Diskussionen um zusätzliche Regulierungen den Markteinstieg von Investoren, die mit dem deutschen Wohnungsmarkt nicht vertraut sind, weiter erschweren.“

Die Investorennachfrage nach Wohnimmobilien in Deutschland dürfte jedoch vor allem von Seiten risikoaverser deutscher Investoren hoch bleiben. „Der Wohnraumbedarf wird in vielen Regionen langfristig steigen, womit die Aussicht auf langfristig niedrige Leerstände und kontinuierliche Mieteinnahmen verbunden sind. Dies entspricht genau dem Suchprofil vieler Langfristinvestoren“, erklärt Nemecek. „Abzuwarten bleibt, ob bereits die Diskussionen um den geplanten Mietendeckel in Berlin zu regionalen Verschiebungen der Investmentaktivität führen und wie stark diese ausfallen.“ Bis Jahresende geht Savills von einem Transaktionsvolumen unter dem Niveau des Vorjahres aus.

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