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Bürovermietungsmarkt Deutschland H1 2019

Deutsche Büromärkte trotzen Konjunktur – Mietanstiege und Leerstandsrückgänge setzen sich fort
  • Flächenumsatz legt in fast allen Märkten ggü. dem Vorjahreszeitraum zu und kommt in Summe der Top-6 auf 1,75 Mio. m² (+ 7 % ggü. H1 2018)
  • Leerstandsquote sinkt im Durchschnitt der Top-6-Märkte auf 3,5 % - insbesondere Mangel an innerstädtischen und großen Flächen
  • Spitzen- und Durchschnittsmieten setzen Wachstumskurs auch im 2.Quartal weiter fort
  • Flächenfertigstellungsvolumen 2019 und 2020 deutlich über 10-Jahres-Mittel, aber bereits zu großen Teilen vorvermietet
  • Mietpreiswachstum und Flächenverknappung setzt sich in den nächsten 18 Monaten weiter fort

Auf den sechs großen deutschen Bürovermietungsmärkten war von einer schwächelnden Konjunktur oder einer gar drohenden Rezession im 1.Halbjahr 2019 nichts zu spüren. Ganz im Gegenteil: „Alle Märkte zeigten sich äußerst robust und waren von hohen Flächenumsätzen, steigenden Mieten und sinkenden Leerständen gekennzeichnet“, berichtet Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills. Besonders dynamisch zeigten sich die Märkte in Hamburg und Düsseldorf, wo das Flächenumsatzplus mit Werten von 46 % bzw. 22 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum am höchsten ausfiel. In Summe der Top-6-Märkte legte der Flächenumsatz um 7 % auf 1,75 Mio. m² zu. Aspiotis beurteilt die Marktlage wie folgt: „Ein Nachfrageeinbruch ist derzeit nicht abzusehen – vielmehr können bei Weitem nicht alle Flächengesuche der Unternehmen bedient werden.“

Aktuell stehen in den Top-6-Märkten in Summe 2,9 Mio. m² Bürofläche leer, was einer Leerstandsquote von 3,5 % entspricht. Dies sind 110.000 m² bzw. 10 Basispunkte weniger als zum Ende des ersten Quartals. Besonders groß ist der Mangel in den besonders nachgefragten Lagen wie den Innenstädten sowie in infrastrukturell gut angebundenen B-Lagen. In den Einkaufslagen der Städte werden daher mittlerweile auch Flächen in den oberen Geschossen, die bis dato von Einzelhändlern genutzt wurden, zu Büroflächen umgewidmet. „Eine Umnutzung dieser Flächen in attraktiver Lage ist die logische Konsequenz aus immer höheren Büromieten bei gleichzeitig knappem Angebot einerseits und der Tatsache, dass diese Flächen andererseits für den Einzelhandel grundsätzlich schwierig zu bespielen sind“, analysiert Fabian Sperber, Associate Research bei Savills.

Neben kleineren, zentral gelegenen Flächen mangelt es zudem an größeren, zusammenhängenden Flächen. „Anmietungen im Segment ab 3.000 m² lassen sich eigentlich nur mit einer langen Vorlaufzeit von mindestens zwei Jahren und zumeist auch nur in Projekten realisieren“, erläutert Aspiotis und fügt hinzu: „Aufgrund des Flächenmangels streben daher immer mehr Unternehmen eine Vertragsverlängerung in ihrer Bestandsfläche an – sofern die Fläche in puncto Größe und Ausstattung weiterhin den Ansprüchen genügt“.

Im Normalfall fällt die Mietpreissteigerung bei einer Verlängerung auch weniger hoch aus als bei einer Neuanmietung. Das Mietniveau befindet sich weiter in einer kontinuierlichen Aufwärtsbewegung. Die Spitzenmiete legte im Vergleich zum Vorquartal im Durchschnitt der sechs Märkte um 1,6 % auf 32,50 Euro/m² zu, die Durchschnittsmiete stieg um 2,3 % auf 18,50 Euro/m². Im Vergleich zu einem Mietvertragsabschluss vor 5 Jahren ist heute in der Spitze eine um 16 % höhere Miete fällig (Durchschnittsmiete + 29 %).

Eine Entspannung der Marktsituation ist in den nächsten 18 Monaten nicht zu erwarten. Der Büroflächenneuzugang liegt mit knapp 1,3 Mio. m² in 2019 sowie 2,0 Mio. m² in 2020 zwar deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (0,95 Mio. m²), jedoch sind davon nur noch 19 % bzw. 40 % verfügbar. Daher geht Savills bis zum Jahresende von Mietsteigerungen von 3,5 % bis 4,0 % aus. Die Leerstandsquote dürfte weiter leicht sinken während der Flächenumsatz recht nah an das Ergebnis des Vorjahres (3,75 Mio. m²) heranreichangelien dürfte.

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