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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in München H1 2019

Nutzer und Investoren treibt es nach außen
  • Flächenumsatz mit 369.300 m² im ersten Halbjahr 2019 um 13 % niedriger als im Vorjahreszeitraum
  • Weiterer Anstieg der Mieten erwartet
  • Gewerbetransaktionsvolumen sinkt um 42 % ggü. dem Vorjahr
  • Münchener Umland weist verstärkte Aktivität seitens der Investoren auf

Mangelnde Verfügbarkeiten sorgen sowohl auf dem Bürovermietungs- als auch am Investmentmarkt für eine Verschiebung der Aktivitäten in Randlagen. Ist dies keine Option, heißt es für Mieter enger zusammenrücken und für Käufer abzuwarten.

Büromarkt: Mieter können nur noch verdichten oder verlagern
Insgesamt lag im ersten Halbjahr 2019 der Flächenumsatz mit 369.300 m² um 13 % niedriger als im Vorjahreszeitraum. Das zweite Quartal verzeichnete einen Umsatz von 187.600 m² - davon gingen mehr als ein Fünftel an Eigennutzer. Der Rückgang ist jedoch nicht auf eine abnehmende Nachfrage zurückzuführen, sondern auf fehlende Flächenverfügbarkeiten. „Auch im weiteren Jahresverlauf rechnen wir deshalb mit einer geringeren Vermietungsleistung“, sagt Nico Jungnickel, Director und Head of Munich Office bei Savills, und ergänzt: „Zudem könnte der Fachkräftemangel in Kombination mit den vergleichsweise hohen Lebenshaltungskosten und Wohnungsmieten in Zukunft zum Expansionsproblem von Münchener Unternehmen führen.“

Aufgrund der derzeitigen angespannten Marktlage ist damit zu rechnen, dass die aktuelle Durchschnittsmiete von 18,90 Euro bis zum Jahresende um 3 % auf 19,50 Euro ansteigen wird. In der Spitze ist sogar ein Plus von 4 % auf 38,00 Euro zu erwarten. „Auch mittelfristig ist von keiner Entspannung des Marktes auszugehen, in Projektentwicklungen wird mittlerweile zu Rekordpreisen angemietet“, so Jungnickel. Dabei kommen bis 2021 rund 854.000 m² neue Bürofläche auf den Markt, deutlich mehr als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (jährlich ca. 205.000 m²). Allein 2019 gibt es einen Zuwachs von 270.000 m², von denen allerdings bereits 81 % vorvermietet sind. Ähnliches zeichnetet sich für 2020 ab: Hier liegt die Vorvermietungsquote aktuell bei 67 %.
„Mietern bleiben aktuell nur zwei Optionen: Entweder sie gehen raus aus der Stadt oder sie verdichten ihre aktuelle Bürofläche“, fasst Jungnickel zusammen. Dies zeichnet sich auch in den Umsätzen ab: Während im Teilmarkt Zentrum der Flächenumsatz in den letzten zwölf Monaten mit rund 23.608 m² rund 67 % unter dem Schnitt der letzten fünf Jahre (72.572 m²) liegt, konnte Stadtrand Ost um 62 % auf 111.639 m² zulegen.

Im weiteren Jahresverlauf geht Savills von einem Rückgang der Leerstandquote um 50 Basispunkte auf 1,7 % aus – aktuell ist diese stabil bei 2,2 %. Der Flächenumsatz dürfte mit ca. 800.000 m² dem Schnitt der letzten fünf Jahre entsprechen.

Investmentmarkt: Umland profitiert von zentralem Ausverkauf
Das Gewerbetransaktionsvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr um 42 % auf 1,67 Mrd. Euro gesunken – es ist damit das schwächste Halbjahr seit 2013. München ist damit, neben Hamburg mit einem Rückgang von 50 %, eine der Top-7-Städte, die ein deutliches Minus verzeichnet. Bei Hinzunahme der Käufe in angrenzenden Gemeinden wie Aschheim oder Unterföhring fällt das Investitionsvolumen allerdings höher aus:  In der Summe liegt das Volumen dann bei mehr als 1,9 Mrd. Euro.

„Das aktuelle Transaktionsvolumen trübt die Sicht“, relativiert Michael Gail, Director und Teamleader Investment Munich bei Savills, und fügt hinzu: „Momentan befinden sich viele großvolumige Objekte am Markt, sodass das Ergebnis zum Ende des Jahres an das Niveau von 2018 heranreichen dürfte.“

Im Münchener Umland ist aktuell eine besonders hohe Investmentaktivität erkennbar. „Das Stadtzentrum ist de facto ausverkauft, sodass die Bereitschaft der Investoren wächst im Umland zuzugreifen“, sagt Michael Gail. Dabei werden die prognostizierten Mietpreissteigerungen einkalkuliert, sodass die Faktoren im Durchschnitt steigen. Allerdings werden nicht alle Preise bedingungslos gezahlt, erklärt Michael Gail: „Die Käufer sind sehr anspruchsvoll und prüfen die Lagen und Objekte sehr genau. Bei einer optimalen Ausgangssituation ist dann der Wettbewerb sehr hoch – auch im Umland.“ Jedoch ist in der Spitze mit keiner Renditekompression zu rechnen. Bei Büroimmobilien und Geschäftshäuser zeigt sich eine Seitwärtsbewegung bei jeweils 2,9 % und 2,5 %.

Laut Savills ist zu beobachten, dass insbesondere ausländische Investoren in München zu Höchstpreisen kaufen. Exemplarisch steht hierfür der größte Deal des ersten Quartals: Der Kauf der Westend Yards durch den Spezialfonds des US-amerikanischen Fondsmanagers LaSalle für 135 Mio. Euro. Der Verkauf von der Optima-Aegidius Firmengruppe des Büroobjektes „M8 – Work & Create“ für 160 Mio. Euro und einer Bruttoanfangsrendite von ca. 3,6 % an REAL I.S. stellt den größten Deal des 2. Quartals 2019 dar.

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