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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Düsseldorf H1 2019

Mietsteigerungspotenziale bewegen Rheinmetropole
  •  Mit einem Büroflächenumsatz von rund 211.500 m² wird ein Plus von 22 % erzielt
  • ,War for talents‘ befeuert die Suche im Zentrum zusätzlich
  • Transaktionsvolumen beläuft sich auf 982 Mio. Euro und fällt 16 % niedriger aus als im Vorjahreszeitraum
  • Anlegerstruktur wird zunehmend internationaler

Düsseldorf weckt das Interesse diverser Marktakteure: Während sich die Büronutzer in der Rheinmetropole auf das Zentrum fokussieren, wird in Bezug auf den Investmentmarkt eine Erweiterung der Investorenlandschaft erwartet.

Büromarkt: Alle Wege führen ins Zentrum
Am Düsseldorfer Büromarkt wurden im ersten Halbjahr 2019 etwa 211.500 m² Bürofläche umgesetzt – das entspricht einem Plus von rund 22 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Wir verzeichnen nach wie vor eine konstante Nachfrage, insbesondere die gut angebundenen Citylagen betreffend“, berichtet Dennis Meyerhoff, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Düsseldorf. Dementsprechend konnten in den Teilmärkten Medienhafen und Kennedydamm in den letzten zwölf Monaten überdurchschnittlich hohe Umsätze erzielt werden: Die Volumina lagen hier rund 36 % bzw. 38 % über dem Schnitt der letzten fünf Jahre.

Als Treiber dieser Entwicklung fungierten die beiden größten Anmietungen des Quartals, die ebenfalls im Medienhafen stattfanden: Während der Werbekonzern WPP rund 35.000 m² am Rhein anmietete, wurde kürzlich bekannt, dass der BLB (Bau- und Liegenschaftsbetrieb des Landes NRW) sich 15.000 m² im unmittelbaren Umfeld des Landtags im „RWI 4“ gesichert hat. Letzterer Vertragsabschluss spiegelt zudem die Nachfragestruktur wider – so wird generell ein reges Interesse von Behörden und städtischen Einrichtungen verzeichnet, die auf der Suche nach Räumlichkeiten in Citynähe sind.

„Bisher ist nur in wenigen Fällen ein Ausweichen auf Randbezirke erkennbar. Ein Großteil der Gesuche konnte nach wie vor in zentralen Lagen bedient werden. Nutzer, die bisher nicht in der Peripherie ansässig waren, konnten diesen Mehrwert für ihre Mitarbeiter auch für den zukünftigen Standort sichern“, erklärt Meyerhoff und fährt fort: „Angesichts des ,War for talents‘ liegt der Suchfokus mehr denn je auf den zentralen Lagen. Dafür sind Mieter mittlerweile auch dazu bereit, höhere Mietpreise zu zahlen.“ Aufgrund der hohen Vermietungsleistungen der letzten Quartale wird es aber mittelfristig notwendig sein, dass Mieter sich mit Randlagen beschäftigen, um die benötigten Flächen anmieten zu können. In diesem Zusammenhang wird auch die Bedeutung der Arbeitsplatzgestaltung weiter zunehmen und der Fokus vermehrt auf eine moderne Gebäudetechnik und flexible Grundrisse gelegt werden.
Die Durchschnitts- und Spitzenmiete sind derweil leicht gestiegen: Gegenüber dem ersten Quartal 2019 wurde im Schnitt ein Wachstum von 2,2 % auf 16,35 Euro/m² verzeichnet, in der Spitze von 1,8 % auf 28,00 Euro/m². Savills geht außerdem davon aus, dass die Mieten im weiteren Jahresverlauf noch weiter zulegen werden.

Die vergleichsweise geringe Pipeline dürfte vorerst auch zu keiner Entspannung im Bürovermietungssegment führen. Es kommen in 2019 lediglich 98.610 m² neu auf den Markt, von denen wiederum bereits 75 % vorvermietet sind. Das hat mitunter zur Folge, dass Prolongationen zur Flächensicherung zunehmen und der Leerstandsabbau sich fortsetzt: In den vergangenen drei Monaten ist die Rate an verfügbaren Flächen um weitere 30 Basispunkte auf aktuell 6,5 % gesunken. Damit weist die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt nach Frankfurt die höchste Leerstandsquote aller Top-6-Büromärkte auf. „Wir gehen auch für die kommenden Monate davon aus, dass diese Entwicklung nicht abreißen wird und dass wir uns zum Jahresende bei einem Wert von 6,3 % befinden“, prognostiziert Panajotis Aspiotis, Managing Director und Head of Düsseldorf Office bei Savills. In Bezug auf den Flächenumsatz rechnet Savills damit, dass mit insgesamt 380.000 m² der höchste Wert seit 2015 erreicht wird.

Investmentmarkt: Die Dynamik der vergangenen Monate nimmt ab
Die Entwicklungen auf dem Büromarkt machen sich auch auf dem Investmentmarkt in der Rheinmetropole bemerkbar. „Die Mietsteigerungspotenziale wirken als Treiber auf dem Investmentmarkt, so dass das Interesse der Investoren ungebrochen hoch bleibt“, sagt Stefan Mellies, Director Investment bei Savills in Düsseldorf. „Entsprechend bullisch und kompetitiv geht es auf dem Markt zu – der Investorenwettkampf wächst weiter.“

Dennoch konnte im ersten Halbjahr 2019 lediglich ein Transaktionsvolumen von ca. 982 Mio. Euro erreicht werden – ein Rückgang von 16 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. „Im Laufe des Jahres rechnen wir zwar mit einem Anstieg des Volumens, allerdings gehen wir nicht davon aus, dass das Rekordvolumen von 2018 erreicht wird“, so Mellies weiter und ergänzt: „Es befindet sich derzeit noch Produkt im Markt, sodass die Anzahl der Deals hoch bleiben dürfte, jedoch stehen weniger großvolumige Objekte zum Verkauf.“

Außerdem ist auf dem Investmentmarkt zu beobachten, dass die Dynamik der letzten Jahre langsam abflacht. So führt die derzeit herrschende Produktknappheit zu einem weiteren Preisanstieg, Renditekompressionen sind aber nur noch in der Fläche zu erwarten und nicht mehr in der Spitze. Die aktuelle Spitzenrendite für Büroimmobilien liegt unverändert bei 3,2 % und für Geschäftshäuser in 1a-Lagen bei 2,9 %. Die Secondary yield für Büroimmobilien im CBD ist hingegen in den letzten 16 Monaten um 50 Basispunkte auf aktuell 3,8 % gefallen.

In den kommenden Monaten könnte sich in der Investorenlandschaft auf dem Düsseldorfer Markt ein Wandel abzeichnen. Zwar lag der Anteil deutscher Investoren in den vergangenen zwölf Monaten bei 75 % und damit deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von rund 57 %, doch ist davon auszugehen, dass sich die Anlegerstruktur in Zukunft erweitert und die Herkunft der Käufer zunehmend internationaler wird.

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