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Gewerbeinvestmentmarkt in Stuttgart H1 2019

Interessenten visieren verstärkt Randlagen an – und müssen das auch
  • Transaktionsvolumen bleibt mit 635 Mio. Euro deutlich hinter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums
  • Einzelhandel bleibt das ausschlaggebendste Teilsegment am Gewerbeinvestmentmarkt
  • Investoren und Nutzer zieht es aufgrund von Flächenmangel öfter in Teilmärkte abseits der City

Der Stuttgarter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien bot im ersten Halbjahr 2019 ein bisher recht verhaltenes Bild: So sank das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um ein Viertel auf 635 Mio. Euro. Für die Hälfte dieses Volumens zeichneten sich Einzelhandelsimmobilien verantwortlich, wohingegen 35 % des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien entfiel. Das Einzelhandelstransaktionsvolumen ist im Wesentlichen auf den Kauf der Königsbau Passagen im ersten Quartal zurückzuführen – im Bürosegment wurden dagegen mehrere Objekte im mittleren Kaufpreissegment veräußert.

Der Rückgang des Transaktionsvolumens ist jedoch nicht auf eine Abnahme des Nachfrageinteresses zurückzuführen, sondern auf einen Mangel an geeigneten Flächen – insbesondere in der Stuttgarter Innenstadt fehlt es an Angeboten. Dies trifft nicht nur die Investoren, sondern auch die Nutzer. „Mieter, die eine neue Fläche in der Innenstadt suchen, müssen mit einer Vorlaufzeit von durchschnittlich drei Jahren rechnen. Etwas schneller geht es, wenn man bereit ist, auf umliegende Teilmärkte, wie zum Beispiel die Innenstadt West oder den Stadtteil Fasanenhof auszuweichen“, berichtet Maren Quoos, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Stuttgart. „Aufgrund solcher Ausweichbewegungen steigen auch in diesen Lagen die Mieten langsam, aber kontinuierlich an.“

Auch immer mehr Investoren ziehen derzeit häufiger Lagen außerhalb der City in Betracht. Exemplarisch hierfür steht der Verkauf der Liegenschaft in der Kupferstraße 5 von Weisenburger an die Stuttgarter Versicherung über Barings Real Estate: Hierbei handelt es sich um ein gemischt genutztes Objekt mit Büro- und Hotelfläche in Vaihingen, das bereits vor Baubeginn an einen lokalen Akteur veräußert wurde. Für Dr. Frank Urfer, Director und Head of Stuttgart Office bei Savills, ist ein solcher Transaktionsverlauf die logische Folge der Marktsituation: „Da der Stuttgarter Markt von einem Nachfrageüberhang gekennzeichnet ist, kaufen die Investoren Projekte zu einem immer früheren Zeitpunkt. Dabei stehen häufig auch interessante Lagen außerhalb der Innenstadt im Fokus wie zum Beispiel Vaihingen.“ Für diese Lagen besteht laut Urfer ein Abwärtspotential bei den Renditen, wohingegen die Renditekompression bei den Spitzenrenditen ein Ende gefunden hat. So blieb diese ggü. dem Vorquartal unverändert bei 3,3 % für Büroimmobilien und 3,5 % für Geschäftshäuser.

Aufgrund der momentanen Marktentwicklungen und des bisher gezählten Transaktionsvolumens, ist nicht damit zu rechnen, dass das Vorjahresvolumen von 2,1 Mrd. Euro in 2019 erreicht werden kann.

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