Savills News und Pressemitteilungen

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Berlin H1 2019

Hauptstadt auf dem Weg in die europäische Spitzenklasse?
  • Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2019 lag bei 454.300 m²
  • Trotz steigender Mieten bleibt Berliner Markt im europäischen Vergleich weiterhin attraktiv
  • Transaktionsvolumen mit rund 4,9 Mrd. Euro ggü. H1-2018 fast verdoppelt
  • Eingepreiste Mietwachstumspotenziale machen geringe Spitzenrendite wett

Aufholjagd an der Spree: Sowohl bei den Büromieten als auch beim Investmentvolumen passt sich Berlin dem Niveau europäischer Metropolen an und avanciert zu einer Hauptstadt internationalen Formats.

Büromarkt: Hauptstadt lockt internationale Unternehmen trotz Flächenmangel
Auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt war im ersten Halbjahr 2019 keine Zurückhaltung bemerkbar: So betrug der Flächenumsatz 454.300 m², was einem Anstieg von 2,9 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 entspricht. Die Leerstandsquote sank gegenüber dem Vorquartal nochmals um 10 Basispunkte und rangiert mittlerweile bei nur noch 1,4 % – für Nutzer sind dementsprechend Bestandsflächen nahezu nicht mehr verfügbar. „Wenn neue Flächen auf den Markt kommen, müssen diese schnell sein. Mietpreiserhöhungen in laufenden Verhandlungen oder aber ein Wettbieten zwischen den Interessenten sind derzeit nicht ungewöhnlich. Unternehmen sollten sich daher auf solche Situationen einstellen“, berichtet Jan-Niklas Rotberg, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin.

Aufgrund der geringen Leerstandsquote und der ungebrochen hohen Nachfrage ist die Spitzenmiete für Büros in Berlin um weitere 1,1 % gegenüber dem Vorquartal gestiegen und liegt derzeit bei 36,50 Euro/m². Jedoch stoßen auch B-Lagen wie das Südkreuz oder das Salzufer immer stärker auf Interesse seitens der Nutzer. Dies manifestiert sich unter anderem in einem robusten Anstieg von 5,0 % gegenüber dem Vorquartal, bzw. 18 % gegenüber dem Vorjahresquartal. An der derzeitigen Situation wird sich auch in den nächsten Jahren nicht sonderlich viel ändern können. Zwar liegt das Flächenfertigstellungsvolumen im Jahr 2019 überdurchschnittlich hoch bei 464.400 m² und im Jahr 2020 bei 815.900 m², jedoch sind von diesen Flächen bereits 77 % bzw. 53 % vorvermietet. Aufgrund der hohen Nachfrage gibt es auch immer mehr Bereitschaft, spekulativ zu bauen. Dies betrifft grundsätzlich alle Teilmärkte, jedoch je besser die Lage, desto weniger Vorvermietungsquote muss der Projektentwickler vorweisen. Wenn die Lage gut ist, geben sich Fremdfinanzierer bereits mit einer Vorvermietungsquote von 20 % zufrieden.

Dabei profitiert Berlin im Gegensatz zu anderen europäischen Metropolen von vergleichsweise niedrigen Mieten. Dies kommt insbesondere global agierenden Unternehmen zu Gute. An der Spree finden sie einen Pool an gut ausgebildeten Talenten. Für diese sind sie auch bereit, in Mietpreisregionen vorzudringen, die sie aus anderen europäischen Hauptstädten kennen. „Interessenten, die den Schritt nach Berlin wagen, sollten sich strategisch mit der Immobiliensuche beschäftigen und langfristig planen, sodass sie gut vorbereitet in den Markt starten können“, rät Rotberg. Das zweite Halbjahr zeichnet er für den Vermietungsmarkt positiv. „Der restliche Jahresverlauf wird durch einige sehr große Abschlüsse von 10.000 m² und mehr geprägt werden“.  

Investmentmarkt: Auf der Überholspur wird Vollgas gegeben
Die Hauptstadt blickt auf ein sehr starkes erstes Halbjahr zurück: Mit einem Gewerbetransaktionsvolumen von 4,9 Mrd. Euro wurde der Vorjahreswert nahezu verdoppelt (+ 94 %). Dieses gute Ergebnis ist mitunter auf einige großvolumige Deals zurückzuführen – zu den größten Abschlüssen zählten der Verkauf der Osram-Höfe, die für 225 Mio. Euro von der Deutschen Real Estate zur Cording Group wechselten, sowie das Westlight, das für über 200 Mio. Euro von Barings Real Estate an ein Konsortium aus Generali Deutschland und Poste Vita veräußert wurde.
„Bei beiden Transaktionen handelt es sich um Bürogebäude – kein Wunder also, dass sich der Investitionsfokus auf diese Anlageklasse auch im Anteil am Gesamtvolumen widerspiegelt“, konstatiert J. Philipe Fischer, Director und Head of Berlin Office bei Savills. Insgesamt zeichneten sich Objekte mit Büronutzung für 75 % des Umsatzes verantwortlich – dies entspricht einem Anstieg von 273 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2018 und macht die Assetklasse erneut zum Spitzenreiter.

Es ist zu beobachten, dass die Nachfrage auch trotz einer stetig zurückgehenden Spitzenrendite ungebrochen hoch ist. Aktuell rangiert diese bei einem Wert von 2,9 % und ist damit um weitere 10 Basispunkte gegenüber dem Vorjahresquartal gesunken. Laut Savills ist dies darauf zurückzuführen, dass Investoren zukünftige Mieterhöhungen bereits einpreisen und deshalb dazu bereit sind, sich vorerst mit einer relativ niedrigen Rendite abzufinden.

„Diverse Marktakteure lassen sich nicht von dem vergleichsweise hohen Gewerbeinvestment- und Mietwachstum abschrecken. Im Gegenteil: Sie haben erkannt, dass sich Berlin auf der Überholspur befindet und sich sukzessive zu einer Hauptstadt von europäischem Format entwickelt“, so Fischer. „Man muss berücksichtigen, dass die Spreemetropole aus einer langen Periode schwacher Zahlen und niedriger Nachfrage kommt. Was wir derzeit erleben, ist eine normale Aufholbewegung hin zu Berlins Normalzustand. Insbesondere das Interesse ausländischer Investoren steigt zusehends, da die Stadt im internationalen Vergleich nach wie vor günstig ist – und das als Hauptstadt der größten Volkswirtschaft der Europäischen Währungsunion.“

Dementsprechend positiv fällt auch die Prognose für den weiteren Jahresverlauf aus. „Es gibt derzeit wahnsinnig viel Produkt am Markt. Deshalb gehen wir davon aus, dass 2019 noch besser als sein Vorgänger wird“, prognostiziert Fischer abschließend.

Empfohlene Meldungen