Savills News und Pressemitteilungen

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Köln H1 2019

In Köln ist es eng – Übersieht der Markt das vorhandene Potenzial?
  • Leerstandsquote sinkt auf 3,5 % –Flächenmangel insbesondere in der City
  • Großnutzer weichen immer mehr auf Flächen in den Randlagen aus
  • Transaktionsvolumen bei knapp 1 Mrd. Euro – mit dem nötigen Rückenwind könnte das Vorjahresergebnis übertroffen werden
  • Das Investoreninteresse an Quartiersentwicklungen nimmt zu

Auf dem Kölner Büromarkt werden die Flächen knapp. Angebote in Innenstadtlage sind kaum verfügbar, Nutzer schauen daher vermehrt in die Randlagen. Ebenso sieht es auf Seiten der Projektentwickler aus – jedoch fehlt es meist an entsprechenden Vorvermietungsquoten, sodass auch auf dem Investmentmarkt nach wie vor Produktmangel vorherrscht.

Büromarkt: Same same but different – In der Innenstadt herrscht akuter Flächenmangel
Der Kölner Büromarkt konnte seinen Flächenumsatz im zweiten Quartal 2019 auf insgesamt 142.700 m² steigern – das stellt einen Anstieg von 8,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar. Jedoch setzt ein Mangel an Büroflächen den Unternehmen in der Rheinmetropole derzeit spürbar zu. Insbesondere in den Citylagen ist das Angebot deutlich begrenzt. „In der Innenstadt leiden vor allem Nutzer mit kleineren Gesuchen bis zu 2.500 m² unter dem akuten Flächenmangel. Ihnen würde es helfen, wenn in der Stadt mehr spekulativ gebaut wird. Dies passiert jedoch nicht, da Projektentwickler für die Finanzierung ihrer Objekte stets eine gewisse Vorvermietungsquote vorweisen müssen. Fehlt ein großer Ankermieter, dann wird es sehr schwierig diese Quote über viele kleinteilige Vermietungen zu erreichen“, erläutert Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln. Im vergangenen Quartal wurden sieben der elfgrößten Vermietungen in Projektentwicklungen abgeschlossen. Unter diesen Projektvermietungen war lediglich eine Vermietung im Teilmarkt City.

Entsprechend des Nachfrageüberhangs ist die Leerstandsquote weiter zurückgegangen und rangiert derzeit auf einem Niveau von 3,5 %. Dies entspricht einem weiteren Rückgang von 10 Basispunkten gegenüber dem ersten Quartal 2019 und von 90 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahresquartal. Auch die Spitzenmiete ist um weitere 0,4 % gegenüber dem Vorquartal und um 11,1 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum gestiegen. Derzeit liegt sie bei 25,00 Euro/m2. Die Durchschnittsmiete zog ebenfalls an: Mit 15,20 Euro/m2 liegt sie um 3,1 % höher als im Vorquartal und um 4,1 % über dem Wert des Vorjahresquartals.
An diesem Trend wird sich auch im restlichen Jahresverlauf nichts ändern.

Die Spitzenmiete wird voraussichtlich bis zum Jahresende die 25,50 Euro/m2 erreichen und auch die Durchschnittsmiete wird weiter bis etwa 16,00 Euro/m2 zulegen.

Nutzer auf der Suche nach Flächen, die sie kurzfristig beziehen können, müssen ihren Fokus vermehrt in Randlagen wie Kalk/Mühlheim, Ehrenfeld/Braunsfeld oder Ossendorf/Nippes richten. Jedoch ist die infrastrukturelle Anbindung in einigen dieser B-Lagen nicht so gut wie in der City, sodass diese wie zuletzt der beliebteste Bürostandort mit knapp über 50 % aller Neuvermietungen bleibt. Dies führt dazu, dass sich Eigentümer in einer herausragenden Verhandlungsposition sehen. Kaum ein Mieter verhandelt Flächen exklusiv, da es immer mindestens einen weiteren Wettbewerber um die wenig modernen Mietflächen gibt. „Die Chance, dass Vermieter daher noch Incentives vergeben, ist sehr gering“, so Löseke.

Investmentmarkt: Mietsteigerungspotenzial, Mischnutzung, marginale Renditekompression
Das Gewerbetransaktionsvolumen fällt im ersten Halbjahr 2019 mit 979 Mio. Euro 32 % höher aus als im Vorjahreszeitraum – dies entspricht etwa der Hälfte des Umsatzes, der 2018 insgesamt verzeichnet wurde. Als Treiber fungieren mitunter einige großvolumige Deals. Den größten Abschluss stellte der Verkauf des Kölnisch Quartiers im Stadtteil Ehrenfeld dar: Das Areal der ehemaligen 4711-Produktionsstätten wurde in mehreren Einzelhandelstransaktionen von einem Konsortium aus FREO Financial & Real Estate Operations sowie Tristan Capital Partners für insgesamt 220 Mio. Euro veräußert. Das Family Office East Guardian erwarb einen Großteil der denkmalgeschützten, sukzessive revitalisierten und umgenutzten Immobilien.

„Von diesem Deal lässt sich auch ein genereller Trend auf dem Investmentmarkt ableiten: Quartiersentwicklungen erfreuen sich auf Anlegerseite einer wachsenden Beliebtheit. Dadurch, dass statt eines einzelnen Objektes ein gesamter Gebäudekomplex mit Einzelhandels-, Büro- und Wohnflächen entwickelt und verkauft wird, kann eine größere Diversifikation generiert werden“, sagt Elmar Wirths, Director und Head of Cologne Office bei Savills.

Für Projektentwicklungen sind derzeit die Teilmärkte Kalk/Mühlheim und Ossendorf/Nippes besonders attraktiv, da hier noch vergleichsweise viel Grundstücksfläche verfügbar ist. Aufgrund der üblicherweise notwendigen Vorvermietungsquote von 50 % und mehr, welche Banken für die Bereitstellung von Fremdkapital verlangen, stecken viele Entwicklungen jedoch noch in den Kinderschuhen. „Der zunehmende Angebotsmangel in der City wird die Umsetzung geplanter Projekte aber beschleunigen“, prognostiziert Wirths.

In Bezug auf die Bürorenditen ist in den Kölner Teilmärkten noch Platz für eine weitere Reduktion der Spitzenrendite – solange die infrastrukturellen Rahmenbedingungen stimmen. Dies betrifft insbesondere Ehrenfeld/Braunfeld und Ossendorf/Nippes. „Dass die Renditen in bestimmten Teillagen noch sinken können liegt daran, dass Investoren das Mietsteigerungspotenzial hier entsprechend stark einpreisen“, berichtet Wirths. Im absoluten Spitzensegment ist nur noch marginal Luft für eine weitere Renditekompression. Dementsprechend liegen die Bürospitzenrenditen derzeit bei 3,3 % – zehn Basispunkte weniger als im Vorquartal und 40 Basispunkte unterhalb des Vorjahresquartals.
„Sollte wie in den letzten Jahren der Markt in der zweiten Jahreshälfte erneut anziehen, kann angesichts des überdurchschnittlich starken Jahresauftakts davon ausgegangen werden, dass 2019 das Ergebnis des Jahres 2018 übertreffen wird“, so Wirths abschließend.

Empfohlene Meldungen