Savills News und Pressemitteilungen

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Hamburg H1 2019

Auf zu neuen Ufern – Mieten erreichen neue Dimensionen und werden entsprechend eingepreist
  • Büroflächenumsatz verzeichnet mit 309.000 m² ein Plus von 46 % ggü. dem ersten Halbjahr 2018 und damit stärksten Anstieg aller Top-7-Städte
  • Leerstandsquote sinkt auf 4,0 %
  • Mit 583 Mio. Euro schwächstes 2. Quartal seit 2012
  • Die größten Transaktionen fanden in Randlagen statt

Gegensätzlicher könnte die Marktsituation an der Elbe nicht sein: Während am Bürovermietungsmarkt der stärkste Umsatzanstieg unter den Top-7 erzielt wurde, muss sich das Investmentsegment mit dem schwächsten Quartal seit 2012 zufriedengeben.

Büromarkt: Mit Rückenwind und voller Kraft voraus
Der Hamburger Bürovermietungsmarkt blickt auf ein starkes erstes Halbjahr zurück: Insgesamt wurden in der Hansestadt 309.000 m² gehandelt – das entspricht einem Plus von 46 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum und damit dem stärksten Anstieg unter den Top-7-Standorten. Das Ergebnis hätte sogar noch besser ausfallen können, wenn insbesondere in der City ausreichend Flächenangebot zur Verfügung gestanden hätte. Dementsprechend liegt der Flächenumsatz der letzten zwölf Monate in dem Teilmarkt rund 32 % unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (130.000 m²). Die größte Anmietung des Quartals von über 50.000 m² wurde im Alten Fernmeldeamt durch die Sprinkenhof GmbH realisiert. Auf dem zweiten Platz rangiert der Baubeginn der Otto-Hauptverwaltung im Stadtteil Bramfeld, die 40.000 m² umfasst.

Die Leerstandsrate fiel im Laufe des Quartals um weitere 20 Basispunkte auf aktuell 4,0 % und ist somit Ausdruck eines deutlichen Angebotsmangels. Das Resultat: weiter steigende Mieten. Während diese sich im Laufe der vergangenen drei Monate in der Spitze um 1,9 % auf aktuell 27,00 Euro/m² erhöhten, wurde im Schnitt ein Quadratmeterpreis von 15,80 Euro erreicht.

„Auch wenn bei uns keine Berliner Verhältnisse herrschen, sind die Mietsteigerungen für Hamburger Dimensionen als sportlich zu erachten“, stellt Niklas Guhlich, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Hamburg, fest. „Mit einer Entspannung rechnen wir erst ab 2021/2022 – dann ist bei eventuell schwächelnder Konjunktur mehr Fläche am Markt verfügbar.“ Bereits im nächsten Jahr werden rund 350.000 m² realisiert. Allerdings sind auch hiervon schon vor Fertigstellung 70 % vergeben. „Diese Vorvermietungsquote steht sinnbildlich für die aktuelle Situation: Mieter haben verstanden, dass sie frühzeitig suchen müssen. Kompromisse, insbesondere den Standort betreffend, können sie sich im ,War for talents‘ nicht mehr leisten“, so Guhlich.

Dementsprechend rechnet Savills im weiteren Jahresverlauf mit einem weiteren Mietpreiswachstum und mit einem Flächenumsatz von rund 550.000 m². Das entspräche dem Durchschnitt der vorangegangenen fünf Jahre.

Investmentmarkt: Vorübergehende Flaute, aber Land in Sicht
Auf dem Investmentmarkt der Hansestadt fielen die vergangenen drei Monate hingegen weniger positiv aus: Mit einem Transaktionsvolumen von 583 Mio. Euro war es sogar das schwächste zweite Quartal seit 2012. Auch auf das gesamte Halbjahr gesehen erfolgte ein Rückgang von 50 % bei einem Umsatz von 1,15 Mrd. Euro – dies entspricht der stärksten Regression unter den Top-7-Städten. „Die derzeitige Situation liegt in der akuten Angebotsknappheit begründet. Insbesondere in der Innenstadt ist nahezu kein Produkt mehr verfügbar oder es wird von Langfristinvestoren gehalten“, sagt Sascha Hanekopf, Director und Head of Hamburg Office bei Savills. Dementsprechend fanden die größten Transaktionen in Stadtrandlagen statt. Bei dem Verkauf des ModeCentrum Hamburg in Schnelsen, das für rund 100 Mio. Euro an GLO Properties ging, handelte es sich um den Deal mit dem höchsten Volumen innerhalb des Quartals.

„Aufgrund der fehlenden Anlagealternativen sind nur wenige Investoren dazu bereit, ihre Immobilie zu veräußern. Absoluter Produktmangel herrscht insbesondere bei großvolumigen Immobilien“, so Hanekopf. „Im zweiten Halbjahr kommen jedoch wahrscheinlich wieder mehr Objekte auf den Markt, sodass mit einer positiven Entwicklung zu rechnen ist. Nichtsdestotrotz wird das Volumen zum Jahresende nicht an das von 2018 heranreichen können.“ Der Nachfrageüberhang und das prognostizierte Mietwachstum treiben die Kaufpreise außerdem an ihr Limit. Die Spitzenrenditen verharren zwar auf ihrem Niveau von 3,0 % für Büro und 3,1 % für Geschäftshäuser, sodass von einer weiteren Seitwärtsbewegung auszugehen ist, jedoch wird die Durchschnittsrendite von aktuell 3,7 % wahrscheinlich weiter fallen.

„Investoren prüfen die eingepreiste Mietentwicklung noch genauer als vorher – vor allem in Randlagen ist dieses Agieren zu beobachten“, stellt Hanekopf fest. Das gilt laut Savills insbesondere für deutsche Anleger, die in den letzten zwölf Monaten für 62 % des Gesamtvolumens verantwortlich zeichneten. Damit wurde unter den Top-7 in Hamburg nach Düsseldorf mit 75 % der höchste Anteil einheimischer Investoren verzeichnet.

Empfohlene Meldungen