Savills News und Pressemitteilungen

Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Frankfurt H1 2019

Mieter gehen in die Verlängerung, Investoren scouten in der B-Liga
  • 265.700 m² am Bürovermietungsmarkt umgesetzt – ein Plus von 4,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
  • Trend der rückläufigen Leerstandsquote setzt sich fort
  • Rückgang des Transaktionsvolumens auf dem Investmentmarkt um 33 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum
  • Anleger prüfen vermehrt sekundäre Standorte

Akteure am Bürovermietungsmarkt richten den Blick auf Alternativen – sowohl in Bezug auf Vertragsoptionen und Lagen. Auch auf dem Investmentmarkt schauen Anleger aufgrund hoher Konkurrenz vermehrt auf B-Standorte.

Büromarkt: Verlängerungen werden zur willkommenen Alternative
Am Frankfurter Bürovermietungsmarkt wurden im ersten Halbjahr 2019 insgesamt 265.700 m² umgesetzt – ein Plus von 4,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die rege Nutzernachfrage führte zu einem weiteren Rückgang der Leerstandsquote und lag Ende Juni bei 6,6 % – 20 Basispunkte unter dem Wert des Vorquartals und sogar 100 Basispunkte weniger als vor einem Jahr. „Angesichts der hohen Nachfrage sind insbesondere in guten Lagen größere hochqualitative Flächen Mangelware“, sagt Benjamin Remy, Director Office Agency bei Savills in Frankfurt, und fügt hinzu: „Auch die Flächen in der Pipeline sind bereits größtenteils vergeben.“ In diesem Jahr beträgt die Vorvermietungsquote der Frankfurter Büroprojekte bereits 85 %, 2020 und 2021 jeweils 65 %.
Angesichts der weiter rückläufigen Leerstandsquote zogen sowohl die Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete weiter an: In der Spitze stieg der Wert auf 42,00 Euro/m² und damit um 3,7 % gegenüber dem Vorquartalswert. Für die kommenden sechs Monate zeichnet sich ab, dass die Leerstandsquote auf 6,0 % fallen und in der Folge die Mieten weiter in die Höhe treiben wird. Laut Savills ist ein Anstieg der Spitzenmiete auf 45,00 Euro/m² wahrscheinlich. Die Durchschnittsmiete lag zum Ende des zweiten Quartals bei 20,50 Euro/m² und somit um 2,5 % höher als noch vor drei Monaten. Erwartet wird bis zum Jahresende ein Anstieg auf ca. 21,00 Euro/m².

Die zunehmende Flächenknappheit im Stadtzentrum führt dazu, dass immer mehr Nutzer auch Optionen in gut angebundenen B-Lagen prüfen. „Lagen wie Niederrad oder die City-West liegen nur wenige S-Bahn-Stationen vom Zentrum entfernt. Gleichzeitig lassen sich hier noch deutlich günstigere Flächen finden und insbesondere der Standort Niederrad wurde und wird aktuell städtebaulich aufgewertet“, berichtet Remy.

Neben einer Ausweitung der angespannten Marktsituation vom Stadtzentrum auf die B-Lagen ist zu beobachten, dass Nutzer häufig von den Vertragsverlängerungsoptionen in ihren Mietverträgen Gebrauch machen. „Unternehmen, die vor fünf Jahren eine Anmietung mit der Möglichkeit auf Verlängerung abgeschlossen haben – in der Regel zu spürbar günstigeren Konditionen als derzeit möglich – entscheiden sich oftmals für ein Verbleiben in der Fläche“, so Remy und gibt zu bedenken: „Dies ist allerdings nur dann ein sinnvoller Ansatz, wenn die Räumlichkeiten den aktuellen Bedürfnissen und Arbeitskonzepten entsprechen.“

Zusammenfassend erläutert Jan Stadelmann, Director und Head of Frankfurt Office bei Savills: „Der Frankfurter Büromarkt ist auch ohne spürbare Auswirkungen des Brexits in einer sehr guten Verfassung. Viele angestammte Nutzer expandieren oder suchen, auch im Wettstreit um qualifizierte Mitarbeiter, nach modernen Flächen. Egal wie die Brexit-Entscheidung letztendlich ausfällt – Frankfurt gewinnt weiter als einer der wichtigsten europäischen Finanzplätze an Bedeutung. So steigt die Zahl an Banklizenzen schon jetzt deutlich und zahlreiche Neuanmietungen aus der ausländischen Finanzbranche finden statt. Zudem deutet sich eine milliardenschwere Verlagerung von Swap-Geschäften aus London nach Frankfurt an.“

Investmentmarkt: Hohe Nachfrage zieht die Investoren auch in B-Lagen
Während am Bürovermietungsmarkt Umsatzzuwächse registriert wurden, konnte am Frankfurter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im ersten Halbjahr 2019 ein deutlicher Rückgang des Transaktionsvolumens beobachtet werden. Dieses sank um 33 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum und lag bei rund 2,0 Mrd. Euro. Bezieht man jedoch neben dem Frankfurter Stadtgebiet auch das Umland mit ein, so wurde ein Transaktionsvolumen von etwa 2,9 Mrd. Euro für die ersten sechs Monate erfasst.

„Nachdem im gesamten letzten Jahr in Frankfurt Büroimmobilien für etwa 7,5 Mrd. Euro gehandelt wurden, war absehbar, dass das Volumen in diesem Jahr geringer ausfällt“, berichtet Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt, und ergänzt: „Das liegt nicht an einer nachlassenden Nachfrage, sondern einzig und allein in einem Angebotsengpass begründet.“ Ein Großteil der Transaktionen (91 %) entfiel auch im ersten Halbjahr des laufenden Jahres auf Bürogebäude. Zu den größten Transaktionen zählten neben dem St. Martin Tower (für 130 Mio. Euro von der Hansa AG an die publity AG verkauft) und dem Bürohochhaus T8 (für 400 Mio. Euro von Mirae Asset Global Investments an Wirtgen Invest) der Gebäudekomplex „die Welle“, welcher für 620 Mio. Euro von einem Joint Venture der Axa und des norwegischen Staatsfonds an Invesco Real Estate ging.

Nach wie vor sorgen vor allem fehlende bzw. wenig attraktive Reinvestitionsmöglichkeiten dafür, dass sich die Eigentümer auf dem Frankfurter Markt gegen einen Verkauf entscheiden. Dabei ist die Investorennachfrage nach Gewerbeimmobilien weiterhin außerordentlich hoch. Insbesondere die positive Entwicklung des Bürovermietungsmarktes fungiert hierbei als Markttreiber. Ebenso wie die Nutzer schauen auch die Investoren vermehrt auf B-Lagen, da sie hier von einer steigenden Nachfrage und somit auch von steigenden Mieten ausgehen.
Die Spitzenrenditen in der Mainmetropole bewegten sich im zweiten Quartal seitwärts und lagen somit weiterhin bei 2,9 %. Der fiktive Spitzenkapitalwert für Büroflächen ist aufgrund der steigenden Mieten jedoch weiter auf nunmehr fast 17.400 Euro gestiegen – ein Zuwachs von 12 % binnen nur eines Jahres. „Es sind insbesondere die steigenden Kapitalwerte, die Investitionen in Frankfurter Büroimmobilien weiterhin attraktiv machen. Objekte mit Value-Add-Charakter sind in diesem Umfeld daher besonders gefragt, jedoch ebenfalls vergleichsweise selten am Markt zu finden“, berichtet Schmid.

Für die zweite Jahreshälfte 2019 wird mit einer höheren Dynamik am Investmentmarkt als zuvor gerechnet und dennoch geht Savills davon aus, dass das Gesamtvolumen zum Jahresende deutlich hinter dem Vorjahresergebnis zurückbleiben wird.

Empfohlene Meldungen