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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Frankfurt Q3 2019

Märkte laufen mit angezogener Handbremse, doch bis Jahresende wird wieder aufs Gas getreten
  • Nur drei Abschlüsse mit einer Fläche über 10.000 m²
  • Spitzenmiete um 6 % auf 44,00 Euro/m² gestiegen
  • Gewerbeinvestitionsvolumen mit knapp 3,5 Mrd. Euro (Q1-Q3 2019) 40 % unter dem Vorjahreswert
  • Transaktionsvolumen von mehr als 5 Mrd. Euro zum Jahresende erwartet

In der Ruhe liegt bekanntlich die Kraft – doch gilt dies auch für den Frankfurter Immobilienmarkt? Sowohl am Bürovermietungs- als auch am Gewerbeinvestmentmarkt zeigten sich Nutzer und Investoren reserviert. In beiden Segmenten ist jedoch zum Jahresende mit einer Zunahme der Aktivität zu rechnen.

Büromarkt: Zurückhaltende Aktivität vs. anhaltende Nachfrage
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt zeigte sich im dritten Quartal des laufenden Jahres etwas verhalten: Durch wenig Aktivität war nur ein Flächenumsatz von 95.000 m² zu verzeichnen. Damit war zwar das Ergebnis etwas stärker als im ersten Quartal, aber in Summe der drei Quartale 2019 lag dieses mit 360.700 m² 16,5 % unter dem Volumen des Vorjahreszeitraums. Benjamin Remy, Director Office Agency bei Savills in Frankfurt, ist dennoch nicht besorgt: „Wir haben in den letzten Jahren immer mal wieder umsatzschwächere Quartale erlebt. Die Nachfrage ist weiterhin hoch und daher werden wir im Jahresendgeschäft auch wieder eine höhere Aktivität erleben.“

Gemessen am Umsatz zeigten die Teilmärkte Niederrad und Eschborn eine überdurchschnittliche Aktivität: Hier fanden die drei größten Abschlüsse mit jeweils über 10.000 m² des laufenden Jahres statt. Allerdings waren es auch die einzigen in dieser Größenordnung. In den vergangenen 12 Monaten lag der Flächenumsatz in Niederrad bei knapp 90.000 m² und somit mehr als doppelt so hoch wie im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre – höher als in jedem anderen Teilmarkt. Eschborn erzielte in den vergangenen zwölf Monaten rund 60.000 m².

Die hohe Nachfrage in diesen sekundären Lagen spiegelt sich im Mietniveau wider, aber nicht nur dort: Auch im restlichen Stadtgebiet war ein Wachstum zu verzeichnen – in der Spitze sogar um 6 % auf 44,00 Euro/m². Ebenfalls ein Zeichen und Resultat der immer größer werdenden Flächenknappheit. Die Leerstandsquote sank im letzten Quartal um 10 Basispunkte auf 6,5 %.

Trotz eines Anstiegs des Projekt(fertigstellungs)volumens in diesem Jahr – das Höchste seit 2014 und mit 200.000 m² höher als die Summe der vergangenen zwei Jahre – ist noch keine Entspannung zu erwarten, denn 90 % der Flächen sind bereits vermietet. Ein ähnliches Bild zeigt sich auch für 2020, denn von den 245.000 m², die realisiert werden, sind bereits 65 % nicht mehr verfügbar. Dementsprechend bleibt die Angebotssituation angespannt, denn auch 2021 fällt das Neubauvolumen mit 92.000 m² wieder deutlich unter das 10-Jahres-Mittel.

Zusammenfassend erläutert Jan Stadelmann, Director und Head of Frankfurt Office bei Savills: „Trotz der bisherigen Ergebnisse sind wir überzeugt davon in diesem Jahr die Schwelle von 500.000 m² noch zu erreichen. Gleichwohl rechnen wir mit dem umsatzschwächsten Jahr seit 2015.“

Investmentmarkt: Weniger großvolumige Produkte sorgen für Rückgang des Umsatzes
Mit knapp 3,5 Mrd. Euro lag das Gewerbetransaktionsvolumen in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres im Frankfurter Stadtgebiet rund 40 % unter dem Vorjahreswert – allerdings wurde 2018 auch ein neuer Umsatzrekord erzielt. Gemeinsam mit dem Frankfurter Umland, mit Gebieten wie Eschborn oder Offenbach, beträgt das Transaktionsvolumen rund 4 Mrd. Euro.

In gewohnter Manier fiel der Großteil des Volumens auf Büroimmobilien, die drei Viertel der Gewerbeinvestitionen ausmachten. Das Ergebnis ist keine Überraschung für Jürgen Schmid, Director und bei Savills verantwortlich für das Investmentgeschäft in Frankfurt: „In den vergangenen Jahren sind die meisten Bürotürme bereits verkauft worden – oftmals an langfristige Bestandshalter. Daher gibt es dieses Jahr auf der Angebotsseite weniger großvolumige Produkte. Gleichwohl steht der ein oder anderen große Deal noch kurz vor dem Abschluss, sodass zumindest wieder mit einem Volumen von mehr als 5 Mrd. Euro gerechnet werden kann.“

In Anbetracht des Produktmangels nehmen immer mehr Investoren auch Value Add-Produkte in den Fokus. Nicht zuletzt auch, weil sich hier höhere Renditen realisieren lassen. „Aber auch hier ist der Wettbewerb hart umkämpft, sodass auch für solche Produkte mehr als 4.000 Euro/m² gezahlt werden“, weiß Stadelmann. Während für entsprechende Value Add-Produkte auch schon 3,5 % bis 4 % Rendite gezahlt werden, liegt die Spitzenrendite für Büroimmobilien bei 2,8 % (- 10 Basispunkte ggü. dem Vorquartal). Auch die Spitzenrendite für Geschäftshäuser gab nochmals leicht nach und liegt nun bei 2,7 %.

„Vor dem Hintergrund der Situation an den Kapitalmärkten mit Niedrig- und Negativzinsen sind Renditen mit einer Zwei vor dem Komma die neue Normalität, auf die sich Investoren für längere Zeit einstellen müssen – weitere leichte Renditekompressionen nicht ausgeschlossen“, so Schmid abschließend.

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