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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Hamburg Q3 2019

Zwischen Ebbe und Flut: Steigende Nachfrage trifft sinkendes Angebot
  • 430.000 m² Flächenumsatz in den ersten neun Monaten 2019 (+19 % ggü. dem Vorjahreszeitraum)
  • Miete steigt weiter: In der Spitze zahlten Nutzer 27,50 Euro/m², im Durchschnitt ca. 16,00 Euro/m²
  • Mit 2,56 Mrd. Euro im bisherigen Jahresverlauf sinkt das Transaktionsvolumen um ein Drittel ggü. dem Vorjahreszeitraum
  • Die Spitzenrendite für Büroimmobilien sank auf 2,9 %, für Geschäftshäuser blieb sie mit 3,1 % konstant

Hohe Nachfrage trifft geringes Angebot: Trotz eines gestiegenen Flächenumsatz im laufenden Jahr wird der Wettbewerb um freie Flächen in der Hansestadt immer größer. Am Investmentmarkt schlägt sich ein mangelndes Angebot in einem rückläufigen Gewerbetransaktionsvolumen nieder. Das Interesse an Hamburger Gewerbeimmobilien ist dennoch weiterhin hoch.

Büromarkt: Moderne Büroflächen im Wettbewerb um Arbeitskräfte immer wichtiger
Mit 430.000 m² in den ersten drei Quartalen des laufenden Jahres stieg der Flächenumsatz auf dem Hamburger Büromarkt gegenüber dem Vorjahreszeitraum um fast 15 %. Wesentlicher Treiber des Umsatzes in den letzten zwölf Monaten – insgesamt 650.000 m² – waren großflächige Anmietungen über 10.000 m², die gut ein Drittel ausmachten. Der mit Abstand stärkste Teilmarkt in der Elbmetropole war die City mit einem Anteil von 17 %, gefolgt von der HafenCity (ca. 10 %) und der westlichen Alsterlage (ca. 8%).


„Die Nachfrage nach Hamburger Büroflächen ist ungebrochen hoch. Auch wenn sich gerade in der Exportwirtschaft die Unsicherheiten erhöhen, beobachten wir weder eine generelle Abschwächung der Nachfrage noch eine Zurückhaltung in einzelnen Segmenten“, berichtet Niklas Guhlich, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Hamburg, und ergänzt: „Weiterhin sind verschiedene Betreiber von Flexible Workspaces auf der Suche nach neuen Flächen. Einer ihrer größten Vorteile im Wettbewerb um die begehrtesten Standorte ist häufig ihre Flexibilität beim Bezugszeitpunkt, so dass für Eigentümer eine nahtlose Anschlussvermietung gewährleistet werden kann.“

Für Nutzer hat sich die Situation am Markt weiter verschärft. So ging die Leerstandsquote abermals auf nunmehr 3,9 % zurück – ein Rückgang um zehn Basispunkte im Vergleich zum Vorquartal. Die Mietpreise hingegen stiegen an: 1,9 % in der Spitze auf 27,50 Euro/m² (ggü. Vorquartal) und im Durchschnitt um 1,3 % auf 16,00 Euro/m². Bis Jahresende erwartet Savills einen weiteren Anstieg der Durchschnittsmiete auf dann 16,50 Euro/m². Gleichzeitig zeichnet sich ein weiterer Rückgang der Leerstandsquote auf nunmehr 3,7 % in den nächsten Monaten ab.

Für das kommende Jahr kündigen sich 315.000 m² neue Bürofläche an – damit ist die Pipeline so gefüllt wie noch nie im aktuellen Marktzyklus. Jedoch sind bereits heute schon 70 % dieser Flächen vorvermietet, so dass eine wesentliche Entspannung bei der Flächenverfügbarkeit nicht in Sicht ist.  
Bis zum Jahresende rechnet Savills mit einer Steigerung des Flächenumsatz auf knapp 600.000 m² – es wäre erneut ein Umsatz, der über dem Fünf-Jahres-Durchschnitt liegt. „Wir erwarten, dass die Mieten weiter steigen, denn moderne Büroflächen sind Teil des Angebots im Wettstreit um Beschäftigte“, sagt Guhlich abschließend und ergänzt: „Es gibt weiterhin viele Großgesuche im Markt und viele Unternehmen, die noch weit hinter den modernen Arbeitsplatzwelten zurück sind.“

Investmentmarkt: Die Zwei vor dem Komma erreicht Hamburg
Auf dem Hamburger Investmentmarkt wurde im bisherigen Jahresverlauf ein Transaktionsvolumen von 2,56 Mrd. Euro erzielt – ein Rückgang um ein Drittel im Vergleich zum gleichen Vorjahreszeitraum. Neben Düsseldorf, Frankfurt und Stuttgart gehörte die Hansestadt damit zu einem der deutschen Top 7 Investmentstandorten, die ein rückläufiges Transaktionsvolumen verzeichneten. „Auf Nachfrageseite ist kein nachlassendes Interesse an Hamburger Gewerbeimmobilien festzustellen“, konstatiert Sascha Hanekopf, Director und Head of Hamburg Office bei Savills. und ergänzt: „Das Angebot auf dem Markt sorgt indes nicht dafür, die starke Nachfrage zu decken.“ Zu den größten Verkäufen im dritten Quartal 2019 gehörten eine Immobilie des Millennium-Portfolios, das Edge HafenCity, welches die Allianz von der OVG erworben hat sowie das Economic Quarter, welches Lasalle von BlackRock erwarb.

Mit Blick auf die Spitzenrendite bewegte sie sich bei Geschäftshäusern in 1a-Lage seitwärts und verblieb bei 3,1 %. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien hingegen gab im dritten Quartal um weitere 10 Basispunkte nach und lag Ende September bei 2,9 %. „Erstmals steht bei der Hamburger Spitzenrendite eine Zwei vor dem Komma. Hieran wird deutlich, wie stark der Bieterwettstreit weiterhin ist“, kommentiert Hanekopf.

Für etwa 61 % des Transaktionsvolumens waren im bisherigen Jahresverlauf Käufer aus Deutschland verantwortlich. Ihr Anteil lag damit deutlich über dem Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre von 48 %.

Im bisherigen Jahresverlauf entfielen ca. 59 % des Transaktionsvolumens auf Büroimmobilien, gefolgt von Handelsimmobilien mit fast 26 % sowie unbebaute Entwicklungsgrundstücke (ca. 8 %). „Der hohe Volumenanteil von Entwicklungsgrundstücken im Vergleich zu den anderen Top-7-Städten fällt ins Auge und ist ein Indiz dafür, dass sich auch zukünftig eine rege Entwicklungsaktivität bei Hamburger Gewerbeimmobilien abzeichnet“ erklärt Hanekopf abschließend. Im Durchschnitt liegt der Volumenanteil von Entwicklungsgrundstücken in den deutschen Top-7-Märkten bei 2 %.

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