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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Berlin Q3 2019

Berlin der Superlative: Rekordjagd sowohl auf dem Büro- als auch auf dem Investmentmarkt
  • Mit 319.600 m² Büroflächenumsatz ist das dritte Quartal 2019 das stärkste in der Geschichte Berlins
  • Mit 26,00 Euro/m² ist die Durchschnittsmiete so hoch wie in keiner anderen deutschen Stadt
  • Mit 4,1 Mio. Euro Transaktionsvolumen bricht Berlin auch den Rekord für das stärkste Quartal bundesweit
  • Spitzenrendite sinkt weiter und liegt nun bei 2,8 Prozent

Die Aktivitäten auf dem Bürovermietungs- als auch auf dem Gewerbeinvestmentmarkt in der deutschen Hauptstadt laufen auf Hochtouren: Auf beiden Märkten konnten im dritten Quartal dieses Jahres noch nie dagewesene Ergebnisse erzielt werden und lassen positiv auf den Jahresabschluss blicken.

Büromarkt: Soviel Flächenumsatz an der Spree gab es nie zuvor
Die Entwicklungen auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt sind nicht nur weiterhin stark, sondern brechen alle Rekorde: mit insgesamt 319.600 m² Flächenumsatz ist das dritten Quartal 2019 nicht nur das stärkste Quartal des Jahres, sondern auch in der Geschichte der Hauptstadt bislang unerreicht. Insgesamt betrug der Flächenumsatz in den ersten neun Monaten des Jahres 795.200 m². Dies entspricht einem Anstieg von 22,6 % gegenüber dem Vorjahreswert. „Auffällig ist vor allem die erhöhte Anzahl von Anmietungen über 10.000 m². Allein 19 Flächen dieser Größenordnung wurden in den letzten 12 Monaten vermietet. Die Unternehmen sichern sich bereits heute schon die Möglichkeit zum Wachstum – eine abkühlende Konjunktur ist in Berlin noch kein Thema“, berichtet Jan-Niklas Rotberg, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Berlin.

Der Run auf die Fläche macht sich auch bei der Leerstandsquote bemerkbar: Gegenüber dem Vorquartal sank diese um weitere 10 Basispunkte und rangiert mittlerweile bei nur noch 1,3 %. Das Ergebnis zeigt für Nutzer, dass Bestandsflächen nahezu nicht mehr verfügbar sind. Einhergehend mit dem Flächenmangel in der Hauptstadt steigt auch die Spitzenmiete für Büroflächen weiter an. Derzeit liegt sie bei 38,20 Euro/m² (+ 4,7 % ggü. Q2 2019). Noch erstaunlicher ist jedoch die Entwicklung der Durchschnittsmiete: Sie stieg um 6,6 % gegenüber dem Vorquartal, bzw. 25 % gegenüber dem Vorjahresquartal und liegt aktuell bei 26,00 € Euro/m² – so hoch wie in keiner anderen Stadt Deutschlands.

Auch in den kommenden Jahren ist auf dem Berliner Büromarkt nicht mit einer Entspannung auf Angebotsseite zu rechen. So steigt zwar das Flächenfertigstellungsvolumen weit überdurchschnittlich im Jahr 2019 um 384.000 m2 und im Jahr 2020 um 782.400 m2, jedoch sind davon bereits 92 %, beziehungsweise 67 % vorvermietet. Zudem nehmen immer mehr Unternehmen aus Übersee die deutsche Hauptstadt in den Fokus: „Aktuell bauen viele große Tech-Corporates und Start-Ups aus den USA sehr starke Präsenzen in der Hauptstadt auf. Daraus erwarten wir eine Sogwirkung, die auch weitere Tech-Corporates und nahestehende Unternehmen nach Berlin bringen wird bzw. welche ihre Präsenz in Berlin weiter ausbauen werden“, sagt Rotberg.

Für das Gesamtjahr 2019 rechnet Savills mit einem Flächenumsatz von über 1 Mio. m² - was einem weiteren Rekord entspräche.

Investmentmarkt: Hier bestimmt nur einer – Berlin und sonst keiner
Auch auf dem Investmentmarkt macht Berlin nicht vor Rekorden halt. Mit über 4,1 Mrd. Euro Transaktionsvolumen im dritten Quartal konnte in der Hauptstadt ein Ergebnis erzielt werden, welches bundesweit bisher einmalig ist. Insgesamt liegt das Transaktionsvolumen mit insgesamt 9,1 Mrd. Euro nach den ersten neuen Monaten bereits über allen vorherigen Jahreswerten – auch das ist ein Rekord. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnte sich so das Volumen mehr als verdoppeln (+114 %).

Maßgeblich zu dieser Bestleistung beigetragen haben der Verkauf des Büroturms Edge East Side von der OVG an die Allianz und Universal sowie der Verkauf des Millennium Portfolios von Generali an die Commerz Real, wovon vier Objekte auf Berlin entfallen. Entsprechend hoch ist der Anteil an Büroimmobilien, die zwei Drittel des Transaktionsvolumens in Berlin ausmachen. Dies entspricht einem Anstieg von 229 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum.  

Trotz der bereits abgeschlossenen Deals bleibt die Nachfrage auf dem Berliner Büroinvestmentmarkt weiterhin ungebrochen hoch, obwohl die Spitzenrendite bei nur noch 2,8 Prozent rangiert – ein Rückgang von 10 Basispunkten gegenüber dem Vorquartal. „Wohnentwickler schwenken durch die Politik des Berliner Senats immer mehr auf Gewerbeimmobilien um, entsprechend rechnen wir mit einer weiteren Zunahme des Investoreninteresses“, sagt J. Philipe Fischer, Director und Head of Berlin Office bei Savills und ergänzt: „Schon heute haben wir ein neues Rekordvolumen erreicht und es ist davon auszugehen, dass bis zum Jahresende noch eine ganze Reihe von Immobilien die Eigentümer wechseln werden und somit das Volumen noch weiter anwächst.“

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