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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Stuttgart Q3 2019

Anziehungskraft der Schwabenmetropole hält an
  • Flächenumsatz steigt in den ersten neun Monaten 2019 mit 235.000 m² um rund 37 % ggü. dem Vorjahreszeitraum
  • Erhöhte Nachfrage lässt Leerstandquote sinken und Mietpreise steigen
  • Transaktionsvolumen knackt die Milliarden-Marke, bleibt aber hinter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums (- 15 %)
  • Immer mehr internationale Investoren schauen auf den Stuttgarter Investmentmarkt

Trotz geringem Flächenangebot und steigender Mietpreise bevorzugen Nutzer weiterhin die zentralen Lagen und ziehen nur ungern in die Teilmärke abseits der City. Auf dem Investmentmarkt bleibt die Nachfrage weiterhin hoch, während das Klientel zunehmend internationaler wird.

Büromarkt: Nutzer wollen im Zentrum bleiben
Auf dem Stuttgarter Büromarkt lag der Flächenumsatz in den ersten neun Monaten des laufenden Jahres mit 235.500 m² rund 37 % höher als im Vorjahreszeitraum. Insbesondere in den zentralen Lagen bleibt die Nachfrage weiterhin hoch. „Häufig sind Unternehmen noch nicht bereit, in die Randlagen zu ziehen, da der Faktor Lage bei der Mitarbeiterakquise nach wie vor eine entscheidende Rolle spielt. So dichten Unternehmen bestehende Flächen eher nach oder lagern einzelne Teams aus, bevor sie den Schritt in die Randlagen wagen“, berichtet Maren Quoos, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Stuttgart.

Entsprechend der hohen Nachfrage ist der Leerstand gegenüber dem zweiten Quartal 2019 weiter um 20 Basispunkte auf aktuell 2,0 % gefallen. Bei größeren Flächengesuchen müssen Mieter in der Regel zwei bis drei Jahre Vorlaufzeit einplanen. Im CBD ist die Lage mit drei bis vier Jahren Vorlaufzeit sogar noch angespannter.

Mit einer Entspannung am Stuttgarter Büromarkt ist wohl erst 2020, eher 2021 zu rechnen. Zwar wächst der Markt 2019 und 2020 merklich um 88.000 m2 (Flächenfertigstellungsvolumen 2019) bzw. um 154.000 m2 (Flächenfertigstellungsvolumen 2020), jedoch sind diese Flächen bereits zum Großteil vorvermietet. Erst 2021 kommt mit 201.000 m² deutlich mehr Fläche an den Markt, von denen immerhin noch 37 % verfügbar sind.

Davon unbeeindruckt verharrt die Spitzenmiete aktuell bei 24,30 Euro/m² – begründen lässt sich dies jedoch nicht mit einer sinkenden Nachfrage, sondern vielmehr am fehlenden Angebot nach hochwertigen Flächen. „Derzeit finden die Nutzer auf dem Stuttgarter Markt einfach nicht, wonach sie suchen. Somit sind sie auch öfter bereit Qualitätsabstriche zu machen“, erklärt Quoos. Das fehlende Angebot im Premiumsegment spiegelt sich auch in der Durchschnittsmiete wider. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum ist sie auf 16,00 EUR/m² gestiegen (+ 13 %). Nach Berlin stellt dies im Vergleich zu den Top-7-Städten den höchsten Anstieg der Durchschnittsmiete dar. Die hohe Nachfrage wird sich wohl bis zum Ende des Jahres auch weiter auf die Mietpreise auswirken. So werden in der Spitze 25,00 Euro/m² und im Durchschnitt 16,50 Euro/m² erwartet. Zudem rechnet Savills mit einem Anstieg des Flächenumsatzes auf insgesamt 280.000 m².

Investmentmarkt: Neue Chancen durch Strukturwandel?
In den ersten neun Monaten 2019 konnte auf dem Stuttgarter Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien ein Transaktionsvolumen von rund 1,0 Mrd. Euro umgesetzt werden. Dies stellt zwar einen Rückgang von 15 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum dar, jedoch markiert das Ergebnis trotzdem einen sehr guten Wert – ein höheres Volumen konnte in den ersten neun Monaten lediglich in den Jahren 2018 (1,2 Mrd. Euro) und 2015 (1,1 Mrd. Euro) erzielt werden. „Ob der Rekord vom letzten Jahr getoppt wird, bleibt abzuwarten und hängt vom letzten Quartal ab“, sagt Dr. Frank Urfer, Director Investment und Head of Stuttgart Office bei Savills und weist darauf hin, dass das letztjährige Rekordergebnis vor allem durch den Verkauf des Allianz Campus beeinflusst wurde.

Bei den Nutzungsarten waren das Büro- (431 Mio. Euro) und Einzelhandelssegment (423 Mio. Euro) mehr oder weniger gleichauf. Jedoch verzeichnete das Bürosegment einen Rückgang von 38 % (ggü. dem Vorjahreszeitraum), wohingegen sich das Transaktionsvolumen im Einzelhandel mehr als verdoppeln (+136 %) konnte. Das gute Ergebnis im Retail-Bereich kann dabei größtenteils auf den Verkauf des Geschäftshauses am Kochenhof 10–14 (Stadtquartier Killesberghöhe) von der Württembergischen Lebensversicherung an die Hahn-Immobilien-Beteiligungs AG zurückgeführt werden. Dieser Abschluss markiert zugleich eine der größten Transaktionen in Stuttgart im dritten Quartal 2019.

Die Renditen auf dem Stuttgarter Investmentmarkt blieben derweil weiter stabil bei 3,3 % für Büroimmobilien und 3,5 % für Geschäftshäuser in 1-A Lagen. „Wie sich die Renditen hier in Zukunft entwickeln werden, hängt auch davon ab, wie sich ein wirtschaftlicher Einbruch auf die Region Stuttgart auswirkt – insbesondere vor dem Hintergrund des Strukturwandels hin zur Elektromobilität“, erklärt Dr. Urfer und fügt hinzu: „Dadurch werden sich jedoch auch Chancen für den Standort Stuttgart ergeben. Es werden Flächen frei, die wiederum neu bespielt werden können.“

Aktuell wird der Standort Stuttgart auch von internationalen Käufern stärker wahrgenommen. Insbesondere nordamerikanische Investoren sind aktuell häufiger am Markt zu finden. Sie sind bereit in Preisregionen vorzudringen, die sie aus den anderen Top-7-Städten kennen. Der Anteil deutscher Käufer ist dagegen gegenüber dem Fünfjahresdurchschnitt um 6 Prozentpunkte zurückgegangen. Insgesamt machten Investoren aus Deutschland mit 44 % aber weiterhin die größte Käufergruppe aus.

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