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Bürovermietungs- und Gewerbeinvestmentmarkt in Düsseldorf Q3 2019

Zwischen Rekordträumen und Produktsuche
  • Rekordjahr in Düsseldorf? Mit 350.400 m2 wurde in den ersten 9 Monaten bereits mehr Fläche als in den gesamten Jahren 2016, 2017 und 2018 umgesetzt.
  • Die Leerstandsquote sinkt weiter von 6,5 % auf 6,3 %
  • Mit 1,5 Mrd. Euro ist das Transaktionsvolumen deutlich niedriger als im Vorjahreszeitraum (- 47 %)
  • Sinkende Spitzenrenditen sowohl für Büros als auch für Geschäftshäuser

Während am Düsseldorfer Markt im Bürovermietungssegment die Hoffnung auf neue Rekorde wächst, hat der Gewerbeinvestmentmarkt mit deutlichen Rückgängen im Vergleich zum Vorjahr zu kämpfen – Hier fehlt es besonders an großvolumigen Abschlüssen.

Büromarkt: Kennedydamm als geheime Zutat für neue Rekorde?
Mit insgesamt 350.400 m² lag der Flächenumsatz auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt in den letzten neun Monaten mit einem Plus von 35 % deutlich über dem Umsatz des Vorjahreszeitraums. Dabei wurde in den letzten 9 Monaten sogar mehr Fläche umgesetzt als in den gesamten Jahren 2016 (rund 325.000 m2), 2017 (rund 325.000 m2) und 2018 (rund 332.000 m2). Allein auf die letzten drei Monate entfielen hierbei rund 139.000 m².

Insbesondere in der Innenstadt, am Kennedydamm und am Medienhafen herrscht nach wie vor eine konstant hohe Nachfrage. Während im Medienhafen der Flächenumsatz gegenüber dem 5-Jahresdurchschnitt um rund ein Drittel auf 65.000 m² in den letzten zwölf Monaten anstieg, konnte der Teilmarkt Kennedydamm sein Ergebnis mit 67.000 m² nahezu verdoppeln. Hier ist auch der größte Abschluss zu verorten: PriceWaterHouseCoopers (PwC) hat knapp 26.000 m² Bürofläche auf 16 Etagen in der Projektentwicklung „Eclipse“ angemietet, die sie Ende 2022 beziehen werden.

„Bisher prognostizieren wir bis zum Jahresende einen Flächenumsatz von insgesamt 410.000 m². Das wäre großartig und würde den Spitzenwert aus dem Jahr 2015 (414.600 m²) nur knapp untertreffen. Aktuell bahnen sich jedoch eine Vielzahl an großen Abschlüssen an, so dass die Chance groß ist, dass das Jahr 2015 sogar noch übertroffen wird“, sagt Dennis Meyerhoff, Associate Director und Teamleader Office Agency bei Savills in der Rheinmetropole.

Während die Durchschnittsmiete im dritten Quartal gegenüber dem Vorquartal deutlich um 4,0 % auf 17,00 EUR/m² gestiegen ist, verblieb die Spitzenmiete vorerst bei 28,00 Euro/m² (+ 1,8 % ggü. dem Vorjahresquartal). „Die hohe Nachfrage auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt wird auch im weiteren Mietwachstum resultieren, sowohl in der Spitze als auch in der Breite. Bis zum Ende des Jahres erwarten wir entsprechend eine etwas höhere Spitzen- (28,50 EUR/m²) und Durchschnittsmiete (18,00 EUR/m²)“, berichtet Meyerhoff.

Derweil sinkt die Leerstandsquote in Düsseldorf weiter um 20 Basispunkte auf 6,3 %. Nach Frankfurt weist die Landeshauptstadt Nordrhein-Westfalens die höchste Leerstandsrate aller Top-7-Büromärkte auf. Savills rechnet hier in den nächsten Monaten mit einem weiteren Rückgang. Dies lässt sich insbesondere auf die vergleichsweise geringe Flächenpipeline im Jahr 2019 zurückführen: Mit 96.000 m² liegt diese unterhalb des Mittelwerts der letzten 10 Jahre (105.000 m²). Darüber hinaus sind ca. 90 % bereits vorvermietet. Erst 2020 und 2021 kann mit einer leichten Entspannung gerechnet werden. Mit jeweils 124.000 m² (2020) und 133.00 m² (2021) kommt dann überdurchschnittlich mehr Bürofläche an den Markt. Aktuell liegen hier die Vorvermietungsquoten bei 55 % und 72 %.

Investmentmarkt: Großvolumige Abschlüsse als Mangelware
Trotz des hohen Flächenumsatzes auf dem Vermietungsmarkt konnte am Düsseldorfer Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in den ersten drei Quartalen 2019 bisher lediglich ein Transaktionsvolumen von knapp 1,5 Mrd. Euro erzielt werden. Dieses Ergebnis stellt einen Rückgang von 47 % ggü. dem Vorjahreszeitraum dar. Am stärksten spürbar war die Abnahme im Bürosegment (- 50 % ggü. dem Vorjahreszeitraum) – gleichwohl zeichneten Büroimmobilien für den größten Anteil des Transaktionsvolumens (950 Mio. Euro) verantwortlich. Den geringsten Rückgang verzeichnete das Einzelhandelssegment mit lediglich 10 %. Jedoch fällt hier das Transaktionsvolumen mit ca. 240 Mio. Euro auch merklich gegenüber Büro ab.

Das rückläufige Transaktionsvolumen ist hauptsächlich darin zu begründen, dass deutlich weniger großvolumige Objekte zum Verkauf stehen als vergangenes Jahr“, sagt Stefan Mellies, Director Investment bei Savills in Düsseldorf. Die Anzahl der Deals ist zwar ebenfalls gesunken, jedoch auf einem deutlich niedrigeren Niveau als das Transaktionsvolumen. „Es befinden sich allerdings noch einige Objekte in der Vermarktung deren Verkauf wohl in Q4 stattfinden wird. Insofern erwarten wir einen spannenden Jahresendspurt.“

Unterstrichen wird der Mangel an zum Verkauf stehenden Objekten durch eine gesunkene Spitzenrendite sowohl für Büros als auch für Geschäftshäuser: Für Büros liegt sie derzeit bei 3,1 % (-20 Bp. ggü. dem Vorjahr) und für Geschäftshäuser bei 2,8 % (-30 Bp. ggü. dem Vorjahr). Das sind für beide Nutzungsarten nochmals 10 Basispunkte weniger als im vorangegangenen Quartal. „Eine weitere Renditekompression erwarten wir, zumindest in der Spitze, nicht. Maximal in der Breite“, sagt Mellies und ergänzt: „Es hängt jedoch maßgeblich davon ab, ob die Investoren weiterhin davon ausgehen, dass der derzeitige wirtschaftliche Abschwung nicht auf den Bürovermietungsmarkt überschwappt.“

Weiterhin sicher ist dem Düsseldorfer Markt das Vertrauen deutscher Investoren: So lag der Anteil deutscher Käufer in den vergangenen zwölf Monaten bei 68 % (höchster Wert aller Top-7 Städte) und damit deutlich über dem Fünfjahresdurchschnitt von rund 57 %.

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