Market in Minutes - Investmentmarkt Deutschland

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Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland - Februar 2019

Hochphase am Investmentmarkt hält an

In den vergangenen zwölf Monaten wurden in Deutschland Gewerbe- und Wohnimmobilien für etwa 77,3 Mrd. Euro gehandelt (Tab. 1). Damit liegt das Zwölf-Monats-Volumen bereits im elften Monat in Folge über 75 Mrd. Euro – noch nie gab es im laufenden Zyklus eine so lange anhaltende Hochphase (Abb. 1). Für das Gesamtjahr 2019 ist jedoch mit einem leichten Rückgang des Transaktionsvolumens zu rechnen. So wird die Renditekompression weitgehend zum Stillstand kommen (Abb. 3). Zudem dürfte der Anlagedruck bei vielen Multi-Asset-Investoren etwas nachlassen, unter anderem bedingt durch Korrekturen an den Aktienmärkten. Darüber hinaus sind die konjunkturellen Risiken zuletzt gestiegen, was sich in einem vorsichtigeren Agieren der Investoren niederschlagen dürfte. Nachdem die USNotenbank vorläufig eine Pause bei den Leitzinserhöhungen eingelegt hat und auch die EZB die geplante Zinswende vorerst vertagt hat, ist zumindest eine baldige Änderung des Zinsumfeldes derzeit nicht in Sicht.

Am Wohnimmobilieninvestmentmarkt wurde mit dem Januar 2019 der mit Abstand umsatzstärkste Auftaktmonat der letzten zehn Jahre verzeichnet. Die Veräußerung eines Minderheitsanteils an der Deutschen Wohnen durch die Vonovia (Tab. 2) trug maßgeblich dazu bei. Mit einer hohen Nachfrage nach deutschen Wohnimmobilien ist auch im weiteren Jahresverlauf zu rechnen, denn auf der Suche nach möglichst zyklendefensiven Anlagen stehen deutsche Wohnimmobilien mehr denn je im Fokus vieler Investoren. Angesichts der weiterhin zu geringen Neubautätigkeit spricht momentan vieles dafür, dass Vermieter in vielen Ballungsräumen auch in den kommenden Jahren mit steigenden Mieten rechnen können.

In den letzten zwölf Monaten stachen vor allem Stuttgart und Frankfurt mit einer im Jahresvergleich deutlich stärkeren Investmentdynamik hervor (Abb. 2). In beiden Standorten waren Büroobjekte Haupttreiber dieser Entwicklung. Dies korrespondiert mit dem gesamtdeutschen Trend wo das Bürotransaktionsvolumen im Jahresvergleich um 17 % zulegte. Dagegen war das Volumen sowohl bei Logistikund Industrieimmobilien als auch bei Handelsimmobilien rückläufig (Abb. 1). Büroobjekte dürften auch im Jahr 2019 bei Investoren hoch im Kurs stehen, denn rekordniedrige
Leerstände und weiter, wenn auch langsamer, steigende Mieten versprechen stabile Erträge. Dies entspricht dem Suchprofil vieler Investoren.

Der seit neun Monaten anhaltende Abwärtstrend bei der Transaktionszahl hat sich im Januar fortgesetzt. In den letzten zwölf Monaten fanden etwa 6 % weniger Transaktionen statt als vor einem Jahr. Aufgrund der zum Ende kommenden Renditekompression ist zu erwarten, dass die sinkende Transaktionszahl immer weniger durch höhere Volumina kompensiert wird. Auch dies dürfte zu einem rückläufigen Transaktionsvolumen in diesem Jahr beitragen.