Market in Minutes - Investmentmarkt Deutschland

Publikation

Market in Minutes Investment Market Germany - März 2019

Mehr Neubau, mehr Projektverkäufe

Im Februar wechselten in Deutschland Gewerbe- und Wohnimmobilien für etwa 4,1 Mrd. Euro den Eigentümer. Das rollierende Zwölf-Monats-Volumen betrug etwa 77,7 Mrd. Euro, was einem Rückgang um 1 % gegenüber dem Vormonat entspricht (Tab. 1).

Der bereits über zehn Jahre andauernde Superzyklus schlägt sich im Jahr 2019 in einer anziehenden Projektentwicklungstätigkeit nieder. Am Wohnungsmarkt wurden im vergangenen Jahr nach vorläufigen Zahlen so viele Wohnungen in Mehrfamilienhäusern genehmigt, wie seit 22 Jahren nicht mehr. An den Top-7-Büromärkten dürften in diesem und nächsten Jahr in Summe etwa 3,38 Mio. m² Bürofläche fertiggestellt werden. Zuletzt war die Pipeline vor 26 Jahren derart groß (3,45 Mio. m² in 1993/94). Diese rege Bauaktivität äußert sich am Investmentmarkt in einem hohen Anteil von Projektentwicklungskäufen. So entfielen in den letzten zwölf Monaten etwa 15 % des Transaktionsvolumens auf solche Käufe. Im Durchschnitt der vergangenen fünf Jahre lag dieser Anteil bei rund 11 %. Der frühzeitige Ankauf von Projektentwicklungen bietet für Investoren die Möglichkeit sich eine der begehrten (Core-) Immobilien für das eigene Portfolio zu sichern. Mit solchen Neubauten lassen sich an den Büromärkten momentan die höchsten Mieten seit 27 Jahren erzielen. Beispielsweise lagen die Spitzenmieten zum Ende des letzten Jahres in Frankfurt bereits bei 40,50 Euro/m² und in München bei 36,50 Euro/m². In den nächsten zwölf Monaten sind weitere Mietsteigerungen von 6 % bzw. 7 % wahrscheinlich. Am Wohnungsmarkt sind Neubauten im Hinblick auf die erzielbare Miete, zumindest in den Geltungsbereichen der Mietpreisbremse, gegenüber Bestandsbauten sogar rechtlich bevorteilt.

Während Käufe von in Bau oder in Planung befindlichen Immobilien am Wohninvestmentmarkt in den letzten zwölf Monaten etwa ein Viertel des Transaktionsvolumens ausmachten, betrug ihr Anteil am Gewerbeinvestmentmarkt rund 12 %. Innerhalb des Gewerbeimmobilienmarktes gibt es jedoch deutliche Unterschiede. Bei Büroimmobilien entfielen zuletzt 16 % des Transaktionsvolumens auf Projektankäufe – der höchste Wert im laufenden Marktzyklus. Bei Handelsimmobilien betrug der Anteil dagegen nur etwa 3 %. Hierin spiegelt sich die deutlich unterschiedliche Neubaudynamik der verschiedenen Nutzungssegmente wider. Am Investmentmarkt für Handelsimmobilien fällt indes auf, dass in den letzten zwölf Monaten etwa 11 % des mit Geschäftshäusern umgesetzten Volumens auf Ankäufe durch Projektentwickler entfiel. Dies dürfte Ausdruck von verstärkten Bauvorhaben in den 1a-Lagen sein.

Auch am Investmentmarkt für Logistik- und Industrie-immobilien treten Projektentwickler als Käufer stark in Erscheinung. Auf sie entfiel in den letzten zwölf Monaten rund 13 % des Transaktionsvolumens. Etwa 61 % ihres Ankaufsvolumens entfiel auf Immobilien für die eine Umnutzung vorgesehen ist. Oftmals wird eine Wohnbebauung auf innerstädtischen Gewerbearealen geplant – eine Folge der angespannten Wohnungsmärkte und der damit einhergehenden hohen Baulandnachfrage.