Marktüberblick Top-6-Büromärkte Q4 2018

Publikation

Market in Minutes - Büromarkt Deutschland Q1 2019

Angebot knapp, aber Pipeline wächst

Der sich eintrübende konjunkturelle Ausblick hatte im ersten Quartal 2019 keine spürbaren Auswirkungen auf die Entwicklung an den deutschen Büromärkten: eine gewohnt hohe Nachfrage trifft auf ein geringes Angebot. Entsprechend sind die Top-6-Büromärkte weiterhin durch sinkende Leerstandsquoten und steigende Spitzenmieten geprägt (Tab. 1). Dies stellt sich eindrucksvoll in Hamburg und Köln dar. In diesen beiden Städten übertraf der Flächenumsatz bei niedrigen Leerstandsquoten von 4,2 % und 3,6 % das Vorjahresquartal deutlich um fast 24 % und 36 %. Entsprechend reagierten auch die Spitzenmieten und schnellten um 3,9 % und 8,3 % gegenüber dem Vorquartal nach oben. In Düsseldorf stieg zwar ebenfalls der Flächenumsatz gegenüber dem Vorjahresquartal um 33 %, jedoch gibt es hier mit einem Leerstand von 6,8 % noch mehr Ausweichflächen für die Mieter, so dass dort die Spitzenmiete gegenüber dem vierten Quartal 2018 stabil blieb.


Dieses Bild wird sich auch im weiteren Jahresverlauf nicht sichtlich verändern. Zwar steigt das Flächenfertigstellungsvolumen der Top 6 dieses Jahr mit 1,2 Mio. m² auf den höchsten Wert seit 2010. Jedoch sind die Flächen in jedem Standort bereits zu mindestens zwei Drittel vorvermietet. Berlin erfährt den größten Flächenzuwachs mit einer Verdoppelung gegenüber dem 10-JahresDurchschnitt auf über 400.000 m². Darüber hinaus wird dieser in den Folgejahren noch weiter auf 790.000 m² in 2020 und 640.000 m² in 2021 ansteigen. Aufgrund der geringen Leerstandsquote von mittlerweile nur noch 1,5 % und einem Vorvermietungsstand in 2019 von 70 % wird das den engen Berliner Büromarkt nur marginal entlasten können. Beispielsweise sind von den ca. 1.8 Mio. m², die bis 2021 am Berliner Büromarkt fertiggestellt werden bereits mehr als 50 % vorvermietet. In Summe der Top-6-Märkte beträgt das Fertigstellungsvolumen rund 2,0 Mio. m² in 2020 und 1,6 Mio. m² in 2021 (Abb. 3).

Bis dahin ist das geringe Flächenangebot für Unternehmen zunehmend ein Wachstumshemmnis. Die Angebotsreserve befindet sich in allen Märkten auf einem Tiefstwert im aktuellen Zyklus (Abb. 1). Die Spannweite reicht von 3,8 Monaten in Berlin bis 18,4 Monaten in Düsseldorf. Das bedeutet, dass der aktuelle Leerstand in Berlin bei gleichbleibendem Flächenumsatz und ohne neues Büroflächenangebot in weniger als vier Monaten komplett vermietet wäre. Auch wenn dies nur eine theoretische Kennziffer ist, so wird doch klar, wie schwierig die Flächensuche für Unternehmen ist. Auf der Suche nach Flächen bleibt diesen oft nur die Möglichkeit ihre Büroflächen effizienter zu nutzen oder Teile ihrer Teams in alternative Standorte auszulagern. Hierbei gewinnt auch das Angebot von Flexible Workspaces immer mehr an Bedeutung. Ein Ausweichen in Randlagen ist für viele Unternehmen keine Alternative, da eine gute innerstädtische Lage im Wettbewerb um neue Mitarbeiter unverzichtbar ist. Gleichwohl profitieren aufstrebende Bürolagen, die sich insbesondere durch eine gute infrastrukturelle Anbindung an die Innenstadt auszeichnen und über ausreichend Nahversorgungsmöglichkeiten verfügen. In Berlin zählt dazu das Süd- und Ostkreuz, in München das Werksviertel in der City Ost oder Sendling in der City Süd und in Frankfurt die Teilmärkte Niederrad und Eschborn.

In den kommenden zwölf Monaten dürfte sich die Entwicklung der Top-6-Büromärkte unverändert fortsetzen. Der Flächenumsatz bleibt trotz des sich eintrübenden konjunkturellen Ausblicks robust und in etwa auf dem Vorjahresniveau. In Summe der sechs Märkte beträgt das prognostizierte Wachstum an Bürobeschäftigten knapp 40.000 (Tab. 2). Die Spitzenmieten werden weiter zulegen, mit den stärksten Wachstumsraten in München und Frankfurt. Hier ist von mehr als 6 % Wachstum in den nächsten zwölf Monaten auszugehen (Abb. 2). Auch wenn zunehmend mehr Fläche fertiggestellt wird, werden die Leerstandsquoten in allen Märkten vorerst weiter sinken.