Market in Minutes - Investmentmarkt Deutschland - Mai 2019

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Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland Mai 2019

Liquidität schlägt Rendite

Nach dem spürbar rückläufigen Transaktionsvolumen im ersten Quartal (siehe:
Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland April 2019), war auch im April keine Trendgeumkehr am deutschen Investmentmarkt für Gewerbe- und Wohnimmobilien zu erkennen. Insgesamt wurden im vergangenen Monat Immobilien für etwa 4,4 Mrd. Euro gehandelt (Tab. 1). Das rollierende Volumen der letzten zwölf Monate summierte sich damit auf etwa 73,8 Mrd. Euro und ging gegenüber dem Vormonat um 1,8 % zurück (Abb. 1).

Im Hinblick auf die Standortwahl der Investoren ist weiterhin eine überdurchschnittlich starke Fokussierung auf die Top-7-Städte feststellbar. Während der Gesamtmarkt und die B- sowie C- und-D-Städte im Kurzfristtrend (d. h. Veränderung des Volumens der letzten zwölf Monate ggü. dem Vorjahr) Volumenrückgänge verzeichneten, stiegen die Volumina in fünf der Top-7-Städte an (Abb. 2). In den letzten zwölf Monaten entfielen etwa 54 % des gesamten Transaktionsvolumens auf diese sieben Städte. Einen höheren Anteil gab es zuletzt im August 2016. Die Renditen in diesen Städten befinden sich zwar auf ihren historischen Tiefständen (Abb. 3), jedoch rechnen viele Investoren mit weiter steigenden Mieten (siehe auch Market in Minutes Top-6 Büromärkte) und messen offenbar der Marktliquidität eine sehr hohe Bedeutung bei.

Obwohl Büroimmobilien in B-, C- und-D-Städten höhere Renditen (durchschnittlich 5,7 %) bei oftmals vergleichsweise wenig volatilen Nutzermärkten bieten (siehe auch: Market in Minutes European Investment), ist die Dominanz der Top-7-Städte am Büroinvestmentmarkt besonders hoch. So entfielen in den letzten zwölf Monaten rund 76 % des Volumens auf diese sieben Städte, obwohl der Büroflächenbestand in den B-, C- und D-Städten in Summe um etwa ein Drittel größer ist. Auffällig ist, dass vor allem die zwei dominierenden Käufergruppen am Büroimmobilieninvestmentmarkt, nämlich Offene Spezialfonds und Asset-Manager, sich stark auf die großen Märkte konzentrieren. So flossen in den letzten zwölf Monaten rund 80 % des von Asset Managern in Büroimmobilien investierten Geldes in die Top-7-Städte. Bei den Offenen Spezialfonds lag der Anteil bei 72 %. Bei den Geldgebern dieser Käufergruppen handelt es sich oftmals um langfristig orientierte und vergleichsweise risikoaverse Investoren die Kapital vom Anleihe- in den Immobilienmarkt umschichten.

Gleiches gilt für Versicherungen und Pensionskassen bei denen sogar 91 % des investierten Bürovolumens auf die Top-7 entfielen. Die Herkunft der Kapitalströme dürfte erklären, warum eine höhere Liquidität von entsprechend großer Wichtigkeit ist. Denn für den Fall, dass Kapital wieder aus dem Immobilien- in den Anleihemarkt umgeschichtet werden soll, könnten sich für ein Objekt außerhalb der Top-7-Städte womöglich weniger Interessenten finden als in für ein vergleichbares Objekt in einem der Kernmärkte. Angesichts zum Teil sehr guter Fundamentaldaten in diesen Städten kann ein Investieren entgegen dem Trend aber durchaus erfolgsversprechend sein (siehe auch: Savills Blog -
Wo investieren in den nächsten sechs Monaten?).