Market in Minutes - Bueromarkt Deutschland

Publikation

Market in Minutes Top-6 Büromärkte Deutschland

Märkte trotzen Konjunkturentwicklung

Die Situation an den deutschen Büromärkten bleibt weiter angespannt. Aktuell stehen in den Top-6-Märkten in Summe 2,9 Mio. m² Bürofläche leer, was einer Leerstandsquote von 3,5 % entspricht. Dies sind 110.000 m² bzw. 10 Basispunkte weniger als zum Ende des ersten Quartals. Die Angebotsreserve – die angibt nach wie vielen Monaten der aktuelle Leerstand vermietet wäre – liegt damit in allen Märkten nochmals leicht unter dem rekordniedrigen Wert des Vorjahres (Abb. 1).

Büromarkt Deutschland

Quelle Savills

Die mit Abstand niedrigste Reserve mit einem Wert von 3,5 Monaten weist Berlin auf. In Frankfurt und Düsseldorf beträgt diese – mit Werten von 16 bzw. 18 Monaten – zumindest noch mehr als ein Jahr. Besonders groß ist der Flächenmangel in den stark nachgefragten Lagen wie den Innenstädten sowie in infrastrukturell gut angebundenen B-Lagen. In den Einkaufslagen der Städte werden daher mittlerweile auch Flächen in den oberen Geschossen, die bis dato von Einzelhändlern genutzt wurden, zu Büroflächen umgewidmet. Dies ist die logische Folge zweier gegenläufiger Entwicklungen: Einerseits hat der stationäre Handel mit Umsatzeinbußen zu kämpfen. Die Einzelhandelsflächen oberhalb des Erdgeschosses sind zudem schwierig zu bespielen. Andererseits ist Bürofläche in zentralen Lagen besonders knapp und die Mieten für derartige Flächen in deutlichem Aufwind. Gleichwohl können solche Umnutzungen das Problem des Flächenmangels nur marginal verbessern.

Auch die spürbare Eintrübung der Konjunktur und eine im Raum stehende drohende Rezession hat bisher nicht zu einem Nachfrageeinbruch geführt. Die Flächenumsätze stiegen mit Ausnahme von München zum Teil deutlich an (Tab. 1). Bis zum Jahresende dürften diese nah an die jeweiligen Vorjahreswerte in den einzelnen Märkten heranrücken bzw. diese in Berlin und Düsseldorf sogar leicht übertreffen. Das Mietniveau legte kräftig zu und stieg in der Spitze um 1,6 % auf 32,50 Euro/m². An der Entwicklungsrichtung der Mieten dürfte sich auch in den kommenden 18 Monaten nicht viel ändern. Mit 1,3 Mio. m² sowie 2,0 Mio. m² in 2019 bzw. 2020 kommt zwar deutlich mehr neue Bürofläche an den Markt als im Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre (0,95 Mio. m²), diese ist aber zu großen Teilen bereits vorvermietet. Für die drei Jahre bis 2021 liegt das Flächenfertigstellungsvolumen in allen Märkten über dem jeweiligen Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre. Berlin sticht hier mit Fertigstellungszahlen von jeweils rund 800.000 m² in 2020 und 2021 deutlich hervor. Daneben ist dieses Plus besonders ausgeprägt in Hamburg und München (Abb. 3). Die Vorvermietungsquote über die Jahre 2019 bis 2021 liegt aber in allen Märkten zwischen 60 % (Düsseldorf) und 72 % (Frankfurt). Eine Ausnahmestellung nimmt hier wieder Berlin ein: In Summe beträgt die Pipeline bis 2021 etwas mehr als 2 Mio. m², wovon rund 44 % bereits vermietet sind. Der Großteil der noch verfügbaren Flächen wird jedoch erst im Jahr 2021 fertiggestellt. Die Vorvermietungsquote der Jahre 2019 und 2020 ist mit Werten von 77 % und 53 % bereits deutlich höher. Dies muss gleichwohl kein Überangebot darstellen, da der Flächenmangel in Berlin mit einer Leerstandsquote von 1,4 % (= 280.000 m²) besonders groß ist. Die Wachstumsaussichten sind in Berlin zudem sehr positiv (Tab. 2). Mit einem BIP-Wachstum von 2,1 % in den kommenden zwölf Monaten sowie einem prognostizierten Zuwachs um mehr als 14.000 Bürobeschäftigte bleibt die Nachfrage nach Bürofläche hoch.

Da auch trotz Konjunkturdelle von einer gleichbleibend hohen Nachfrage ausgegangen werden kann, ist eine Entspannung der Marktsituation für Mieter vorerst nicht abzusehen. Für immer mehr Nutzer ist daher eine Verlängerung ihres Bestandsmietvertrags eine relevante Option sofern die Fläche in puncto Größe und Ausstattung weiterhin den Ansprüchen genügt. Sind Mieter auf der Suche nach einer neuen Fläche, dann sollten sie zum einen eine längere Suchdauer einplanen. Zum anderen erhöht die Ausweitung auf B-Lagen, die über eine gute infrastrukturelle Anbindung sowie Nahversorgungsmöglichkeiten im näheren Umfeld verfügen, die Zahl der Anmietungsoptionen. Grundsätzlich gilt jedoch, dass die Konkurrenz unter potentiellen Mietern auch in den kommenden 18 Monaten hoch bleibt.