Market in Minutes - Investmentmarkt Deutschland - Juni 2019

Publikation

Market in Minutes Investmentmarkt Deutschland August 2019

Weiterhin mehr Neubau in B-Lagen

Im Juli wurden am deutschen Immobilieninvestmentmarkt Gewerbe- und Wohnimmobilien für etwa 6,4 Mrd. Euro gehandelt (Tab. 1). Damit lag das Volumen um 5,2 % über dem durchschnittlichen monatlichen Transaktionsvolumen in den letzten fünf Jahren. Das rollierende Zwölf-Monats-Volumen am lag Ende Juli bei 76,1 Mrd. Euro und stieg gegenüber dem Vormonat an (Abb. 1). Dies ist ein Zeichen für die anhaltend hohe Dynamik am Investmentmarkt.

Nachdem die US-Notenbank den Leitzins gesenkt hat und erstmals sämtliche Bundesanleihen negativ rentieren, hat sich der Renditeabstand zu Immobilien vergrößert. Unter Renditeperspektive sind Investitionen in deutsche Immobilien somit attraktiver geworden. Dies dürfte dazu beitragen, dass viele Investoren weiter auf Immobilieninvestments setzen
(siehe auch Gewerbeinvestmentmarkt Deutschland H1 2019).

Die konjunkturellen Risiken sind weiter gestiegen. So verringerte sich die Produktion der deutschen Industrie spürbar, der Ifo-Geschäftsklimaindex hat sich deutlich eingetrübt und am Arbeitsmarkt scheint der Abbau der Arbeitslosigkeit vorüber zu sein. Diese jüngsten Entwicklungen haben bislang jedoch noch keine spürbaren negativen Auswirkungen auf die Bürovermietungsmärkte. Nach jetzigem Datenstand ist in den Top-7-Städten sogar von einer weiteren Zunahme der Bürobeschäftigtenzahl auszugehen. In den meisten Standorten erscheint es wahrscheinlich, dass die Nachfrage stärker steigt als das Angebot, so dass die Mieten ebenfalls weiter steigen dürften
(siehe auch Market in Minutes Top-6 Büromärkte Deutschland).

Angesichts der hohen Immobiliennachfrage gibt es einen intensiven Wettbewerb um Entwicklungsgrundstücke. In den letzten zwölf Monaten wechselten unbebaute Gewerbegrundstücke für etwa 2,3 Mrd. Euro den Eigentümer und damit 20 % mehr als vor einem Jahr. Damit wies der Markt für Gewerbegrundstücke die zweithöchste Dynamik am deutschen Investmentmarkt auf, nur übertroffen vom Büroimmobiliensektor. Etwa 44 % des Transaktionsvolumens entfielen dabei auf die Top-7-Städte, wobei die Städte Hamburg und Berlin mit 344 Mio. Euro bzw. 334 Mio. Euro die mit Abstand umsatzstärksten Standorte waren. Etwa 21 % des Volumens entfiel auf die B-Städte und damit deutlich mehr als im Fünf-Jahres-Mittel von 11 %. Einen maßgeblichen Anteil daran hatte allerdings die Veräußerung des Grundstücks des Leipziger Freiladebahnhofs. Lässt man diese Ausnahmetransaktion außer Acht, so ist keine signifikante Verlagerung des Transaktionsgeschehens in Standorte abseits der Top-7-Städte erkennbar. Dies spiegelt die vergleichsweise hohe Risikoaversion im aktuellen Marktzyklus wider.

Innerhalb der Top-7-Städte ist hingegen festzustellen, dass in den letzten zwölf Monaten ein Großteil der Grundstücksverkäufe in B-Lagen stattfand. Dies spricht dafür, dass die derzeit zu beobachtende steigende Projektentwicklungstätigkeit außerhalb der CBDs auch zukünftig anhält.