MIM Industrieimmobilienmarkt Deutschland

Publikation

Market in Minutes Industrieimmobilienmarkt Deutschland August 2019

Industrieimmobilien performen weiterhin stark

 

Der Investmentmarkt für Industrieimmobilien (Logistik- und Produktionsimmobilien sowie Gewerbeparks) zeigte sich im  bisherigen Jahresverlauf weniger aktiv als in den beiden Vorjahren. Das Transaktionsvolumen zwischen Januar und Juli belief sich auf ca. 3,3 Mrd. Euro, ein Rückgang um gut ein Viertel gegenüber der entsprechenden Vorjahresperiode. Trotzdem bewegt sich der Investmentumsatz im langfristigen Kontext nach wie vor auf extrem hohem Niveau, 2019 ist in dieser Hinsicht bislang das drittstärkste Jahr aller Zeiten.
 
Einen neuen Rekord hat das laufende Jahr im Hinblick auf die Anfangsrenditen aufgestellt: Mit inzwischen 4,1 % hat die Spitzenrendite ein neues Tief erreicht (per Ende Juni), wobei wir im weiteren Jahresverlauf mit einem weiteren Rückgang auf 3,9 % rechnen. Zum Vergleich: Die Spitzenrendite für Shopping-Center ist zuletzt auf 4,2 % gestiegen. Am Verlauf der Renditen wird auch deutlich, dass der geringere Investmentumsatz nicht auf eine rückläufige Nachfrage zurückzuführen, sondern schlicht Folge steigender Knappheit ist. Das gilt vor allem für die Top-7-Logistikregionen, wo das
Transaktionsvolumen außer in der Region Frankfurt/Rhein-Main überall deutlich rückläufig war. Auch im Portfolio- und generell im großvolumigen Segment wird die Knappheit besonders deutlich. So entfielen auf Portfoliotransaktionen im bisherigen Jahresverlauf 1,4 Mrd. Euro. Im Vorjahr waren es zum selben Zeitpunkt 2,2 Mrd. Euro, im Jahr 2017 gar 4,4 Mrd. Euro.

Von der Knappheit großvolumiger Investmentgelegenheiten in den Top-7-Regionen profitiert der Rest der Republik geringfügig. Betrachtet man den Umsatz der letzten zwölf Monate und vergleicht ihn mit den vorangegangenen zwölf Monaten, stieg er außerhalb der Top-7-Regionen um 9 % (alle Top-7-Regionen verzeichneten dagegen zweistellige Umsatzrückgänge). Der vergleichsweise geringe Anstieg signalisiert aber auch, dass keine breite Ausweichbewegung der Investoren stattfindet. Mit anderen Worten: Die Investoren fokussieren nach wie vor in erster Linie auf risikoarme Lagen (siehe dazu auch unsere Industrial-Investmentkarte), auch auf das Risiko hin, ihre Investitionspläne dann nicht erfüllen zu können.

Die geringere konjunkturelle Dynamik und insbesondere der schwächelnde Industriesektor scheinen inzwischen auch auf die Nutzernachfrage durchzuschlagen. Dennoch bleiben Flächen in den begehrten Standorten auch hier knapp und die Mieten stiegen zuletzt stärker als im langfristigen Durchschnitt und werden das nach unserer Einschätzung auch künftig tun. Angesichts der massiv gestiegenen Grundstücks- und auch Baukosten fiel das Mietwachstum bislang sogar erstaunlich moderat aus. Im Wettbewerb um Entwicklungsgrundstücke und (namhafte) Nutzer reichen Projektentwickler ihre gestiegenen Kosten nicht eins zu eins an die Mieter weiter, zumal die realisierbaren Verkaufspreise für ihre Entwicklungen angesichts der anhaltenden Renditekompression trotzdem steigen.